Hva loven sier
Eiendomsmeglingsloven pålegger megleren å opptre i samsvar med god meglerskikk, med omsorg for både kjøpers og selgers interesser. En sentral del av dette er opplysningsplikten: megleren skal sørge for at kjøperen før handel gjennomføres får opplysninger denne har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen. Loven nevner uttrykkelig forhold som areal, eierform, reguleringsmessige forhold og tekniske forhold ved eiendommen, men listen er ikke uttømmende — også økonomiske forhold som fellesgjeld, felleskostnader og eventuelle vedtak i sameiet eller borettslaget som påvirker eiendommen, hører med.
Meglers tre oppgaver
I praksis kan opplysningsplikten deles i tre sammenhengende oppgaver. For det første skal megleren aktivt innhente relevant informasjon om eiendommen — ikke bare vente på det selger forteller, men selv sjekke offentlig tilgjengelige registre, byggesaksarkiv, reguleringsplaner og eventuelle tilstandsrapporter. For det andre skal megleren kontrollere det innhentede materialet, i den grad det er praktisk mulig, slik at åpenbare feil eller selvmotsigelser fanges opp før informasjonen går videre. For det tredje skal megleren formidle opplysningene skriftlig til kjøper, normalt i salgsoppgaven, og ikke gjemme vesentlige forhold bort i vedlegg som er lette å overse.
Denne tredelte plikten er grunnen til at megleren ikke bare kan skylde på selgeren dersom viktig informasjon mangler i salgsoppgaven. Har megleren fått tilgang til opplysninger — for eksempel gjennom en tilstandsrapport, en byggesaksmappe eller det megleren selv observerte på befaring — men latt være å bringe dette videre til kjøper, kan det utgjøre et selvstendig brudd på opplysningsplikten.
Hva megleren ikke er ansvarlig for
Samtidig er det viktig å forstå grensene. Megleren er normalt ikke identifisert med selgerens kunnskap om forhold selgeren har opplevd eller visst om, men aldri fortalt megleren. Har selgeren for eksempel bevisst tiet om en vannlekkasje for flere år siden uten at megleren fikk noen foranledning til å oppdage det, kan ikke megleren automatisk klandres for at dette ikke sto i salgsoppgaven — da er det selgeren, ikke megleren, som normalt bærer ansvaret som mangel etter avhendingslova.
Megleren har heller ingen plikt til å foreta tekniske undersøkelser utover det som er praktisk mulig innenfor en normal befaring og gjennomgang av tilgjengelig dokumentasjon. Å rive opp gulv eller åpne vegger for å lete etter skjulte feil ligger utenfor meglers rolle — det er en oppgave for takstmann eller bygningssakkyndig. Poenget er at opplysningsplikten strekker seg til det som er praktisk tilgjengelig og som en kjøper med rimelighet kan forvente blir undersøkt og formidlet, ikke til enhver tenkelig feilkilde ved eiendommen.
Salgsoppgaven som hovedkanal
Salgsoppgaven er ment å være det samlede, skriftlige uttrykket for det megleren har undersøkt og funnet av betydning for kjøpet. Nettopp derfor legger både domstoler og Reklamasjonsnemnda vekt på hva som faktisk står der, fremfor hva som eventuelt ble sagt muntlig på visning eller i en uformell e-post. Har megleren gitt en opplysning muntlig, men glemt å ta den med skriftlig, kan det oppstå tvil om hva som faktisk ble kommunisert og når — noe som igjen kan svekke din bevisposisjon dersom det senere oppstår uenighet om hva du visste da du la inn bud. Dette er en av grunnene til at det er lurt å be om at viktige opplysninger bekreftes skriftlig, for eksempel per e-post, dersom megleren gir deg informasjon muntlig som ikke fremgår av salgsoppgaven.
Det er også verdt å merke seg at opplysningsplikten ikke er statisk gjennom salgsprosessen. Kommer det frem nye opplysninger etter at salgsoppgaven er utarbeidet — for eksempel resultatet av en tilleggsundersøkelse, endrede reguleringsplaner eller informasjon fra sameiet — har megleren plikt til å oppdatere kjøperne som er i prosess, ikke bare la den opprinnelige salgsoppgaven stå uendret. Dukker slik informasjon opp rett før kontraktsinngåelse eller overtakelse, bør du som kjøper be om skriftlig bekreftelse på at ingenting nytt har kommet frem siden salgsoppgaven ble utarbeidet.
Hva du bør gjøre hvis noe mangler
Oppdager du etter overtakelse at viktig informasjon ikke kom frem i salgsoppgaven eller i meglers øvrige kommunikasjon, er første steg å dokumentere hva som faktisk ble opplyst og når. Gå gjennom salgsoppgaven, e-postkorrespondanse og eventuelle tilstandsrapporter for å se om megleren satt på opplysninger som ikke ble videreformidlet. Ta deretter skriftlig kontakt med meglerforetaket og be om en forklaring — ofte avdekker denne dialogen om det dreier seg om en glipp fra megler, eller om opplysningen rett og slett ikke var tilgjengelig for noen av partene før handelen.
Dersom det viser seg at megleren satt på informasjon som ikke ble gitt videre, eller unnlot å undersøke forhold megleren burde ha sjekket, kan dette være et selvstendig grunnlag for å vurdere krav — enten mot selger som mangel etter avhendingslova, mot megler for brudd på opplysningsplikten, eller begge deler. I saker med et visst omfang eller der ansvarsforholdet er uklart, kan det være fornuftig å la en boligadvokat vurdere om megler har oppfylt sin plikt, og hvilke krav som eventuelt kan gjøres gjeldende og mot hvem.
Husk også at det sjelden er nødvendig å bestemme seg for hvem som skal saksøkes med det samme. Ofte gir en henvendelse til meglerforetaket, der du ber om en skriftlig redegjørelse for hva som var kjent og når, et bedre grunnlag for å vurdere veien videre enn å gå rett til en konfrontasjon. Foretakene er som regel interessert i å unngå at en sak eskalerer til klage hos Reklamasjonsnemnda eller søksmål, og vil ofte være villige til å se på saken på nytt dersom du kan peke konkret på hvilken opplysning som mangler og hvilken betydning den har hatt for kjøpet ditt.
Kort oppsummert: - Megler skal opplyse om alt kjøper har grunn til å regne med å få vite, herunder areal, eierform, reguleringsforhold, tekniske og økonomiske forhold - Plikten består av tre deler: innhente, kontrollere og skriftlig formidle informasjonen — normalt i salgsoppgaven - Megler er normalt ikke ansvarlig for det selger har visst om men aldri fortalt megleren - Megler har ikke plikt til å foreta tekniske spesialundersøkelser utover normal befaring og dokumentgjennomgang - Mangler viktig informasjon i ettertid, bør du dokumentere hva som faktisk ble opplyst og vurdere krav mot selger og/eller megler