Kan jeg få dekket radontiltak av selger?

Hvorfor høyt radonnivå ikke er det samme som en mangel

Radon er en radioaktiv gass fra grunnen. Nivået måles i becquerel per kubikkmeter luft (Bq/m³). For bygninger med rom for varig opphold sier byggteknisk forskrift at årsmiddelverdien ikke skal overstige 200 Bq/m³, og at bygget skal ha radonsperre mot grunnen og være tilrettelagt for tiltak hvis nivået går over 100 Bq/m³.

De fleste boliger er bygget for å oppfylle disse kravene på byggetidspunktet, og mange eldre hus er ikke det. Et høyt måleresultat i et eldre hus er derfor ikke det samme som at selgeren har brutt noe. Loven spør om huset er slik du kunne forvente, og om selgeren har holdt tilbake opplysninger han skulle gitt.

Samtidig er radon et helseforhold, og et høyt nivå kan påvirke hva du kunne forvente av boligen. Det gjelder særlig i kjeller og underetasje, som ofte er de mest utsatte rommene.

Slik vurderes kravet etter avhendingslova

Avhendingslova (loven om salg av bolig) har tre veier til en mangel.

Den første er forventningen. Boligen har en mangel hvis den ikke er som du kunne vente ut fra type, alder og synlig tilstand. Er det en nyere bolig eller en nyinnredet kjeller, kan du forvente at radonsikringen er på plass. Er det et gammelt hus, kan du forvente mindre.

Den andre er offentligrettslige krav. Ved forbrukerkjøp (du er privatperson) er det en mangel hvis boligen ikke oppfyller krav i lov eller forskrift som gjaldt da avtalen ble inngått. Det gjelder ikke hvis du ikke bygget på selgerens vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det. Utfallet avgjøres konkret.

Den tredje er opplysningsplikten. Har selgeren tidligere målt høye verdier, eller visste han eller burde han ha visst at radon var et problem, og du hadde grunn til å regne med å få vite det, kan det være en mangel. Det må kunne antas at det påvirket avtalen.

Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. En måling som er tatt riktig og over tid, gir deg det beste utgangspunktet. Forhold som går tydelig fram av salgsdokumentene, regnes som kjent for deg. Står det i salgsoppgaven at radonnivået er målt til en bestemt verdi, kan du ikke senere klage på den samme verdien, men er opplysningen feil, er det en annen sak.

Hva som gjelder hvis boligen har vært utleid

Er boligen en utleiebolig, gjelder strålevernforskriften for eieren. Den krever radonreduserende tiltak når nivået overstiger 100 Bq/m³, og nivået skal ikke overstige 200 Bq/m³. Utleier må sørge for måling i vinterhalvåret, mellom midten av oktober og midten av april, over minst to måneder. Leiligheter fra og med tredje etasje over bakkenivå trenger vanligvis ikke å måles.

Det betyr at en selger som har leid ut boligen, kan ha hatt en plikt som han ikke har fulgt. Om manglende måling i seg selv er en mangel, avgjøres konkret. Strålevernforskriften gjelder ikke der eieren selv bor. Kjøper du en bolig for å leie den ut, gjelder kravene for deg fra du overtar.

Slik gikk det for Adrian

Adrian kjøpte en tomannsbolig og skulle leie ut underetasjen. Han målte radon gjennom vinteren og fikk 150 Bq/m³, altså over tiltaksgrensen på 100. Salgsoppgaven sa ingenting om radon, og selgeren hadde selv bodd i huset i mange år. Adrian sendte målingen til selgeren og ba om penger til tiltak.

Selgeren svarte at nivået ikke lå over grenseverdien på 200, at huset var fra 1960 og at han aldri hadde målt. Adrian hadde vanskelig for å vise at selgeren visste noe. Etter en runde brev tilbød selgeren å bekoste og få utført tiltakene selv. Siden selgeren har rett til å rette en mangel hvis det ikke gir urimelig ulempe, godtok Adrian tilbudet og fikk tiltakene utført uten å ta noe prisavslag.

Hva du kan kreve, og hva du bør gjøre først

Selgeren har rett til å rette. Tilbyr han det, må du normalt takke ja. Avviser du retting selgeren har rett til å utføre, mister du prisavslag og heving, men kan fortsatt kreve erstatning og risikerer å måtte bære deler av tapet. Tilbyr han ikke retting, kan du kreve prisavslag, som som hovedregel settes til utbedringskostnaden, og du dokumenterer den med tilbud fra fagfolk.

Si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. La målingen gå over flere måneder, og ta vare på resultatet. For bredere regler om krav og frister ved skjulte miljøforhold, se saken om nedgravd oljetank funnet etter kjøp. Selgerens opplysningsplikt om skadelige materialer er behandlet i spørsmålet om selger plikter å opplyse om asbest. Hvem du retter kravet mot, står i spørsmålet om å gå på selger eller forsikringsselskapet. Og har selgeren oppgitt noe feil i egenerklæringen, ser du en parallell i saken om selger som krysset nei på oljetank.

Kort oppsummert

• Selgeren dekker radontiltak bare når høyt radonnivå eller manglende sikring er en mangel, og målingen alene avgjør ikke det.
• Hva du kunne forvente av boligens alder, og hva selgeren visste om radon, er det viktigste.
• Tilbyr selgeren å bekoste tiltakene selv, må du normalt godta det.
• Et vintermåleresultat og et tilbud på radontiltak er dokumentasjonen du trenger for å kreve selgeren.