Kan selger kreve at kjøper frafaller krav i kontrakten?

Hovedregelen: loven kan fravikes, men ikke overfor forbrukere

Avhendingslova kan i utgangspunktet fravikes ved avtale, med mindre loven selv sier noe annet. Det betyr at kjøper og selger i prinsippet kan avtale andre regler enn dem som står i loven. Ved forbrukerkjøp er det gjort store unntak.

Forbrukerkjøp betyr at kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Selgerens status avgjør ikke dette. Ved forbrukerkjøp kan blant annet reglene om areal, om opplysningsplikt og uriktige opplysninger, om hva kjøperen kjente til, og reglene om kravene ved mangel ikke fravikes til ugunst for kjøperen. Det samme gjelder reglene om erstatning og reklamasjon.

Ved kjøp av en nyoppført bolig som ikke har vært brukt som bolig i mer enn ett år, og der selgeren selger som ledd i næringsvirksomhet, kan ingen del av loven fravikes til ugunst for kjøperen. Selger du en bolig, bør du derfor ikke regne med at en klausul om at kjøperen frafaller krav, holder.

Slik gikk det for Kitty

Kitty kjøpte en tomannsbolig i 2024. I kontraktsutkastet fra selgeren sto det at «kjøper frafaller alle krav knyttet til skjulte feil og mangler». Megleren sa at det var en standardklausul. Kitty ville ikke tape kjøpet og skrev under.

Etter overtakelsen fant hun ut at drenering og fuktsikring var mangelfullt utført, og at selgeren hadde vært kjent med et gammelt vannskadetilfelle uten å opplyse om det. Hun krevde prisavslag. Selgeren viste til klausulen.

Kitty svarte at klausulen var et alminnelig forbehold som ikke har virkning ved forbrukerkjøp. Selgeren mente at hun hadde godtatt vilkåret. Det avgjørende ble at Kitty var privatperson og at klausulen var generell, ikke knyttet til noe konkret forhold. Selgeren trakk seg fra klausulen og godtok å forhandle om prisavslag. Kitty måtte fortsatt sannsynliggjøre at det var en mangel, og hun hadde en rapport som viste den.

Frafall av krav i kontrakten: alminnelige forbehold har ingen virkning

Ved forbrukerkjøp har «som den er» og liknende alminnelige forbehold ingen virkning. En klausul om at kjøperen frafaller krav, hører hjemme i den samme kategorien. Forbehold som ikke er spesifiserte nok til å påvirke kjøperens vurdering av eiendommen, har heller ingen virkning.

Forarbeidene gir et eksempel: selgeren tar forbehold mot fuktskader, eventuelt i et bestemt rom, uten å knytte det til konkrete grunner til mistanke. Det er ikke gyldig.

Generelle oppfordringer til å undersøke boligen kan heller ikke brukes til å omgå forbudet. Kjøperens undersøkelsesplikt skal ikke strekkes så langt at risikoen for skjulte feil i realiteten flyttes tilbake til kjøperen. Det ville stride mot formålet med reformen fra 2022.

Kontrollspørsmålet er om klausulen sier noe konkret som du kunne ta hensyn til. Hvilke forbehold som fortsatt er lovlige, står i Hvilke forbehold er fortsatt lovlige for selger?, og om selgeren likevel tok forbehold, står i Selger tok forbehold likevel – er det gyldig?.

Når et forbehold kan gjelde likevel

Spesifiserte forbehold kan fortsatt tas. Skriver selgeren at hun mistenker fukt i grunnmuren og forklarer hvorfor, er risikoen ikke lenger bare teoretisk. Da går forbeholdet lettere klar av forbudet. Vurderingen er om de fleste kjøpere ville fått en oppfordring til å undersøke eller til å ta høyde for skaden i prisen.

Selgeren kan også angi opplysninger som usikre, men bare hvis usikkerheten er reell. Vet hun at opplysningen ikke stemmer, ses det bort fra forbeholdet. Opplysninger som «oppussingsobjekt» kan få betydning hvis de er tydelige og stemmer med virkeligheten.

Avtalen kommer også først når det gjelder hva som er en mangel. Eiendommen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det som følger av avtalen. Beskriver kontrakten en konkret skade, eller hva du har kjent til, får det betydning. Forhold som går tydelig fram av tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter du har fått anledning til å sette deg inn i, regnes som kjent, og da kan du ikke gjøre kravet gjeldende. Det gir selgeren en lovlig vei å gå: opplys om det du vet, og gjør det tydelig.

Når kjøperen ikke er forbruker

Kjøper et selskap eller en næringsdrivende, gjelder ikke forbudet mot alminnelige forbehold. Da kan eiendommen selges «som den er». Den har likevel en mangel hvis selgeren ikke ga opplysninger hun burde gitt, ga uriktige opplysninger, eller eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra prisen og forholdene ellers.

Partene kan altså avtale mer mellom seg, men selgeren kan ikke skjule det hun vet. Selgerens plikter etter reglene om opplysninger og uriktige opplysninger vil normalt bestå, og «som den er» beskytter ikke en selger som visste om skaden.

Avtalen kan være muntlig eller skriftlig. Er den muntlig, kan hver av partene kreve at den skrives ned. Er du usikker på hva du har sagt ja til, be om å få det skrevet ned før du skriver under. Se også Selger er et firma eller en utbygger – hva endrer det? om salg fra næringsdrivende.

Regler for erstatning og reklamasjon står i pilaren om reglene fra 2022, og hvordan «som den er» virker når selgeren selger til deg, står i Er «som den er» fortsatt lov når selger selger til deg?.

Kort oppsummert

• Selger kan foreslå at du frafaller krav i kontrakten, men ved forbrukerkjøp har alminnelige forbehold ingen virkning.
• Viktige regler i avhendingslova kan ikke fravikes til ugunst for deg som privatperson, selv om du skriver under.
• Spesifiserte forbehold om konkrete forhold selgeren har forklart, kan fortsatt få betydning.
• Kjøper du som næringsdrivende, har partene større frihet til å avtale frafall av krav, men selgeren kan ikke skjule det hun vet.