Er «som den er» fortsatt lov når selger selger til deg?

Gjelder «som den er» fortsatt?

Ved forbrukerkjøp har «som den er» og lignende alminnelige forbehold ingen virkning. Det følger av avhendingslova § 3-9 andre ledd, som kom med endringene som trådte i kraft 1.1.2022. Forbehold som ikke er spesifiserte nok til å påvirke kjøperens vurdering av eiendommen, har heller ingen virkning.

Før 2022 hadde en eiendom som var solgt «som den er», i utgangspunktet bare en mangel hvis den var i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med. Det ga selgere i praksis bare et delvis ansvar for skjulte feil. Det er borte for forbrukerkjøp.

Reglene gjelder for avtaler som er inngått etter at endringene trådte i kraft. Avtaler fra før 1.1.2022 følger de gamle reglene.

Det er verdt å merke seg hva som ikke endret seg: Ingen kan vente at en brukt bolig er i perfekt stand. Du må regne med at enkelte forhold vil kreve utbedring etter overtakelsen.

Hva om selgeren selger som privatperson?

Tittelen spør om «som den er» fortsatt er lov når selger selger til deg. Svaret avhenger ikke av hvem selger er. Forbrukerkjøp betyr at kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Selgerens status avgjør ikke dette.

Selger kan altså være en privatperson, et dødsbo, et selskap eller en utbygger. Kjøper du som privatperson til eget bruk, gjelder forbudet mot alminnelige forbehold. Reglene i § 3-9 andre ledd kan ikke fravikes til ugunst for kjøperen ved forbrukerkjøp.

Er du derimot ikke forbruker, for eksempel fordi du kjøper som ledd i næringsvirksomhet, kan eiendommen fortsatt selges «som den er». Da har den likevel en mangel hvis selgeren ikke har opplyst om det han skulle, eller hvis den er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.

Hvilke forbehold kan selger fortsatt ta?

Selger kan fortsatt ta spesifiserte forbehold. Et forbehold som er konkret nok til å påvirke din vurdering av eiendommen, kan gjelde. Slike ting er blant annet: - Et forbehold om fukt som følges av tydelige opplysninger om hvorfor selger mistenker skaden. Da er risikoen ikke lenger bare teoretisk. - Opplysninger som «oppussingsobjekt», hvis de er tydelige og stemmer med virkeligheten. - Opplysning om at en fritidsbolig har stått ubrukt en periode. Jo lenger den har stått, desto flere skader må normalt forventes. - Opplysninger som er merket usikre, hvis usikkerheten er reell. Vet selger at opplysningen ikke stemmer, ses det bort fra forbeholdet.

Et typisk ugyldig forbehold er at selgeren tar forbehold mot fuktskader, eventuelt i et bestemt rom, uten å knytte det til konkrete grunner til mistanke.

Forbudet gjelder ikke bare helårsboliger. Det gjelder også fritidsboliger og ellers ved forbrukerkjøp.

Slik gikk det for Monica

Monica kjøpte en leilighet fra en privatperson. I kontrakten sto det at leiligheten ble solgt «som den er, uten ansvar for skjulte feil». Etter noen måneder fant hun fuktskade bak badekaret. Selger sa at forbeholdet fritok ham for ansvar.

Monica var forbruker, og forbeholdet var alminnelig og uspesifisert. Det hadde derfor ingen virkning. Hun kunne kreve at spørsmålet ble vurdert etter de vanlige reglene om mangler, og selger kunne ikke skjule seg bak forbeholdet.

Da var spørsmålet om leiligheten var i samsvar med det hun kunne forvente ut fra alder og type, og om selger hadde opplyst om det han kjente til. Var det fuktproblemer selger visste om, hadde han opplysningsplikt.

Hadde forbeholdet i stedet stått konkret, for eksempel «fukt er påvist bak badekaret ved befaring, se side 8 i rapporten», ville saken sett annerledes ut. Da ville Monica hatt en konkret grunn til å regne med skaden.

Hva bør du gjøre hvis selger viser til forbeholdet?

Sjekk først om du er forbruker, og om avtalen er inngått etter 1.1.2022. Se deretter på hvor konkret forbeholdet er. Står det bare «som den er», har det ingen virkning. Står det konkrete opplysninger som gjelder akkurat den feilen du har funnet, kan de svekke kravet ditt.

Høyesterett har sagt at kjøperens undersøkelsesplikt ikke må strekkes så langt at risikoen for skjulte feil i realiteten flyttes tilbake til kjøperen. Generelle oppfordringer til å undersøke kan ikke brukes til å omgå forbudet mot alminnelige forbehold.

Har du krav, kan du kreve prisavslag, erstatning eller i alvorlige tilfeller heve kjøpet. Du må selv dekke de første 10 000 kronene av tap og kostnader ved mangler. Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og senest fem år etter overtakelsen.

Les mer om de nye reglene fra 2022, om forbehold selger tok likevel og om hvilke forbehold som er lovlige. Er selger en utbygger, se hva som endrer seg når selger er et firma.

Kort oppsummert

• Et «som den er»-forbehold har ingen virkning ved forbrukerkjøp, uansett hvem selger er.
• Det er kjøperens status som avgjør om du er forbruker.
• Selger kan ta spesifiserte forbehold som er konkrete nok til å påvirke vurderingen din.
• Reglene gjelder avtaler inngått etter 1.1.2022.
• Du må dekke de første 10 000 kronene av tap og kostnader ved mangler selv.