Selge garasje, båtplass eller p-plass: trenger du megler?

Du kan selge selv uten megler

Eiendomsmegling mot godtgjørelse kan bare drives av foretak med tillatelse fra Finanstilsynet (eiendomsmeglingsloven § 2-1). Eiendomsmegling betyr å opptre som mellommann ved omsetning av fast eiendom (eiendomsmeglingsloven § 1-2). Regelen retter seg altså mot den som formidler for andre. Når Olav selger sin egen garasje til naboen, er han part i handelen, ikke mellommann, og ingen regel krever at han bruker megler.

Velger du megler, gjelder eiendomsmeglingsloven fullt ut, også for en p-plass. Megleren skal ha en skriftlig oppdragsavtale med deg, og vederlaget (det megleren tar betalt for arbeidet) avtales på samme måte som ved boligsalg. Prisene for små oppdrag varierer mellom meglere, så be om et skriftlig tilbud før du bestemmer deg.

Finn ut hva du eier før du skal selge parkeringsplass

Det første Olav må gjøre, er å finne ut hvilken rettighet han har. Det står i grunnboken (registeret over eiendommer og rettigheter hos Kartverket), i kjøpekontrakten fra den gang og eventuelt i vedtektene for sameiet.

Egen eiendom

Har garasjen eget gårds- og bruksnummer, og du står som eier i grunnboken, er den fast eiendom på linje med et hus. Salget følger avhendingslova (avhendingslova § 1-1), og eierskiftet skjer ved at du signerer et skjøte som kjøperen tinglyser.

Seksjon i et eierseksjonssameie

Er garasjeplassen en egen seksjon, kan du fritt selge den (eierseksjonsloven § 24). Er plassen derimot en tilleggsdel av boligseksjonen din, er den juridisk en del av leiligheten. Da kan den ikke selges for seg uten at seksjoneringen endres (reseksjonering), og det krever et vedtak fra kommunen som tinglyses.

Mange har bare enerett til en plass på fellesarealet etter vedtektene. Da eier du ikke plassen. Retten følger seksjonen, og skal den gå over til en annen seksjonseier, må vedtektene endres (eierseksjonsloven § 25).

Andel i et garasjesameie

Eier du en andel i et garasjeanlegg sammen med andre, kan du selge andelen til hvem du vil (sameigelova § 10). De andre sameierne har likevel forkjøpsrett (rett til å overta på samme vilkår) når andelen skifter eier (sameigelova § 11). Er andelen knyttet til eiendommen din, for eksempel en garasje som hører til huset, kan den ikke selges for seg (sameigelova § 10). Les også sameieavtalen, fordi loven bare gjelder så langt ikke annet er avtalt (sameigelova § 1).

Plass i borettslag eller båtplass

I et borettslag eier laget eiendommen. Andelen din gir rett til å bruke boligen og fellesarealene (burettslagslova § 5-1). En parkeringsplass som hører til andelen, kan du ikke selge for seg. Hvordan plassene fordeles, står i vedtektene.

En båtplass kan være alt fra en tinglyst rett til en andel i en forening eller en leieavtale med havna. Er det en leieavtale, er det avtalen og havnas regler som bestemmer om du kan overføre plassen og hva det koster.

Papirene ved et privat salg

Skriv en kjøpekontrakt som beskriver hva som selges, prisen, når pengene skal betales og når kjøperen overtar. For fast eiendom og seksjoner signerer du deretter et skjøte, og kjøperen sender det til tinglysing. Det koster tinglysingsgebyr og dokumentavgift, og kontrakten bør si hvem som betaler. Hvilke punkter en privat kontrakt trenger, står i kjøpekontrakt uten megler.

Er plassen en seksjon, kan sameiet kreve et eierskiftegebyr på opptil fire ganger rettsgebyret, og bare du som selger kan avkreves gebyret (eierseksjonsloven § 63 a). Har banken pant i garasjen eller i boligen plassen hører til, må banken samtykke eller pantet slettes før kjøperen får ren hjemmel.

Den største risikoen ved et privat salg er betalingen. Signerer du skjøtet før pengene er på kontoen din, har du gitt fra deg eiendommen uten sikkerhet. Avtal derfor at kjøpesummen betales før skjøtet overleveres, eller bruk en nøytral tredjepart til oppgjøret.

Ansvar for feil etter salget

Selger du fast eiendom, en seksjon eller en sameiepart, svarer du for mangler etter avhendingslova. Du må fortelle kjøperen om forhold du kjenner til og som kjøperen har grunn til å regne med å få vite (avhendingslova § 3-7). For en garasje kan det være lekkasje i taket, at porten ikke virker, eller at vedtektene begrenser bruken, for eksempel forbud mot å lagre annet enn bil.

Felleskostnader er en klassiker. Kjøperen bør få vite hva plassen koster i året, og om sameiet har planlagt større arbeider som vil gi ekstra regninger.

Når megler kan lønne seg likevel

Megler gir mest verdi når salget er juridisk uoversiktlig: uklar hjemmel, mange sameiere med forkjøpsrett, pant som må ryddes eller en kjøper du ikke kjenner. En megler som tar seg av oppgjøret, skal sørge for at kjøperen har fått rettsvern før pengene utbetales til deg (eiendomsmeglingsloven § 6-10, tredje ledd). Du kan også kjøpe bare oppgjøret og ordne resten selv, se oppgjørsoppdrag.

Olav fant ut at garasjen var en egen næringsseksjon. Han og naboen skrev kontrakt, avtalte at kjøpesummen skulle betales før skjøtet ble signert, og sendte skjøtet til tinglysing selv.

Kort oppsummert

• Du trenger ikke megler for å selge garasje, p-plass eller båtplass.
• Sjekk først hva du eier: egen eiendom, seksjon, sameieandel eller bare en bruksrett.
• En tilleggsdel til leiligheten eller en plass i borettslag kan ikke selges for seg.
• Andre sameiere kan ha forkjøpsrett, og sameiet kan kreve eierskiftegebyr av deg.
• Ikke overlever skjøtet før kjøpesummen er betalt.