En bindende avtale er en avtale begge parter er forpliktet til å holde – du kan ikke trekke deg uten videre, og det kan ikke entreprenøren heller. Ved kjøp av nybygg oppstår bindingen når begge parter har sagt ja til de samme vilkårene, typisk ved at dere signerer en kontrakt.

Når blir avtalen bindende?

Hovedregelen i norsk avtalerett er enkel: Et tilbud som blir akseptert, gir en bindende avtale. Ved boligbygging skjer dette nesten alltid ved at dere signerer en kontrakt – gjerne en Byggblankett.

Eksempel: Sara får et skriftlig tilbud fra en utbygger om en ny leilighet under oppføring til 5 400 000 kroner. Når hun signerer kjøpekontrakten – typisk Byggblankett 3427 ved kjøp av ny bolig som ikke er ferdig – er avtalen bindende for begge. Utbyggeren kan ikke plutselig selge leiligheten til en annen som byr mer, og Sara kan ikke bare ombestemme seg uten konsekvenser.

Hva må være på plass?

For at avtalen skal være ordentlig bindende og praktisk håndterbar, bør disse punktene være avklart:

  • Partene – hvem som kjøper og hvem som bygger eller selger
  • Ytelsen – hva som skal bygges, med tegninger og beskrivelse
  • Prisen – fastpris, overslag/målsum eller regningsarbeid
  • Tidspunktet – når boligen skal være ferdig

Husk: Selv en muntlig avtale kan være bindende, men du har alltid rett til å kreve den skriftlig (§ 3). Skriftlighet gjør bindingen tydelig og lett å bevise for begge parter.

Hva om du ombestemmer deg etterpå?

Dette er viktig å forstå, og en kilde til mange misforståelser. Når du har inngått en bindende avtale om nybygg, har du ikke en generell angrerett slik du har ved netthandel på nett. Bygging av bolig er ikke omfattet av angrerettloven på samme måte.

Men bustadoppføringslova gir deg en rett til å avbestille før boligen er overtatt. Da slipper du å fullføre kjøpet, men entreprenøren kan ha krav på erstatning for det tapet avbestillingen påfører ham. Avbestilling er altså ikke gratis – det er en utvei med en prislapp.

Eksempel: Jonas avbestiller huset sitt etter at grunnmuren er støpt og deler av reisverket er oppe. Han slipper å fullføre kjøpet, men må dekke entreprenørens dokumenterte tap og det arbeidet som allerede er utført. Jo lenger ut i byggingen du avbestiller, desto dyrere blir det. Derfor lønner det seg å være helt sikker før du signerer.

Forskuddsbetaling og sikkerhet

Ved nybygg betaler du ofte i avdrag etter hvert som arbeidet skrider fram. En bindende avtale bør si tydelig hvor mye du betaler når. Du skal ikke måtte betale for mer enn det som faktisk er utført – betalingsplanen bør følge fremdriften. Dette beskytter deg hvis noe uventet skulle skje med entreprenøren.

Eksempel på en god betalingsplan: 10 prosent ved kontrakt, deretter avdrag ved grunnmur, tett bygg, og resten ved overtakelse. Sammen med en garanti gir dette deg trygghet for at du ikke betaler langt mer enn verdien av det som er bygget til enhver tid.

Vær trygg før du binder deg

Fordi avtalen er reelt bindende, er det lurt å bruke god tid før signering. Gå gjennom:

  • Er prisen og prismodellen klar?
  • Forstår du betalingsplanen?
  • Hva skjer ved forsinkelse?
  • Hva koster det å avbestille hvis livet endrer seg?
  • Er garanti og sikkerhet på plass?

Steg for steg mot en trygg, bindende avtale

  1. Få tilbudet skriftlig, med pris og omfang.
  2. Sjekk at riktig Byggblankett brukes (3427 ved kjøp av ny, ikke-ferdig bolig).
  3. Les hva som skjer ved forsinkelse og ved avbestilling.
  4. Forsikre deg om at du forstår betalingsplanen og at den følger fremdriften.
  5. Signer først når du er trygg – bindingen er reell, og det finnes ingen generell angrerett.

Hva med forbehold i avtalen?

Noen ganger er ikke alt klart når dere skal signere. Da kan dere ta inn forbehold i avtalen – betingelser som må være oppfylt for at avtalen skal bli endelig bindende. Vanlige forbehold ved nybygg er for eksempel forbehold om finansiering (at du får boliglån), forbehold om salg av nåværende bolig, eller fra utbyggerens side et forbehold om at et tilstrekkelig antall boliger i prosjektet blir solgt før byggingen starter.

Eksempel: Maria signerer kontrakt på en ny leilighet, men tar inn et skriftlig forbehold om at hun får innvilget boliglån innen tre uker. Får hun ikke lånet, faller avtalen bort uten kostnad for henne. Slike forbehold er en trygg måte å sikre seg på når livet er litt usikkert – men de må stå skriftlig i avtalen for å gjelde.

Forskjellen på reservasjon og bindende kjøp

Vær oppmerksom på at en uforpliktende «reservasjon» av en bolig ikke er det samme som en bindende kjøpsavtale. Mange utbyggere lar deg reservere en leilighet en periode mens du tenker deg om. Først når du signerer selve kjøpekontrakten, blir du bundet. Vær klar over hvilket stadium du er på – spør gjerne rett ut: «Er dette en uforpliktende reservasjon, eller binder jeg meg nå?»

Hva binder entreprenøren?

Bindingen går begge veier, og det er verdt å huske. Når avtalen er inngått, er entreprenøren forpliktet til å bygge boligen slik dere har avtalt, til avtalt pris og innen avtalt tid. Han kan ikke trekke seg fordi han har funnet et mer lønnsomt oppdrag, og han kan ikke uten videre endre på det som er avtalt. Skulle han bli forsinket, har du rettigheter etter loven, blant annet mulig dagmulkt. Skulle boligen få feil eller mangler, har du reklamasjonsrett. Den bindende avtalen er altså ikke bare en forpliktelse for deg – den er like mye din garanti for at entreprenøren faktisk leverer det dere ble enige om.

Kort oppsummert

En bindende avtale om nybygg oppstår når begge parter aksepterer de samme vilkårene, vanligvis ved signering av kontrakt. Da er du forpliktet, men du kan avbestille før overtakelse mot å dekke entreprenørens tap – det blir dyrere jo lenger ut i prosjektet du er. Det finnes ingen generell angrerett. Sørg for at parter, ytelse, pris og tidspunkt er klart, og krev avtalen skriftlig (§ 3).