Salg av borettslagsandel etter reformen

Avhendingslova gjelder for andelen, og reformen fra 2022 med den

Avhendingslova gjelder tilsvarende når en andel i borettslag selges. Selger du andelen etter 1.1.2022 til en privatperson, gjelder reglene fra tryggere bolighandel. Avtaler inngått før det følger de gamle reglene.

Ved forbrukerkjøp har «som den er» og liknende alminnelige forbehold ingen virkning. Det samme gjelder forbehold som ikke er spesifiserte nok til å påvirke kjøperens vurdering. Reglene om opplysningsplikt og uriktige opplysninger gjelder også for andelen. Selger du som ledd i næringsvirksomhet, skal avtalen dessuten oppgi kontantvederlag, andel fellesgjeld og summen av disse.

Hovedtrekkene i reformen står i oversikten over de nye reglene fra 2022. Hvordan reformen slår ut for selgere, står i Er «som den er» fortsatt lov når selger selger til deg?.

Godkjenning, gebyr og forkjøpsrett når du selger andelen

Skal laget godkjenne den nye eieren, kan godkjenning ikke nektes uten saklig grunn. Har ikke kjøperen fått melding om nektelse senest 20 dager etter at søknaden kom fram til laget, regnes godkjenningen som gitt. Kjøperen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt. Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med kjøperen for felleskostnadene til godkjenning er gitt.

Laget kan kreve et eierskiftegebyr på opptil fire ganger rettsgebyret av den som selger andelen. Det kan ikke avtales at andre enn selgeren skal betale.

Fristen for å bruke forkjøpsrett er 20 dager fra laget fikk skriftlig melding om eierskiftet med pris og vilkår. Fristen er fem hverdager hvis laget har fått forhåndsvarsel minst 15 dager og høyst tre måneder før meldingen. Forkjøpsrett kan ikke brukes når andelen går til ektefelle, slektning i rett opp- eller nedstigende linje, søsken eller noen som har hørt til husstanden de to siste årene. Slike salg står også i Salg mellom familiemedlemmer: gjelder reformen?.

Om og hvordan salget skal meldes til laget, står i Må salg av borettslagsandel meldes til laget?.

Slik gikk det for Berit

Berit solgte en andel i et borettslag i 2024. Kjøperen var en privatperson. I kontrakten sto det at andelen ble solgt «som den er». Berit hadde ikke tilstandsrapport, men hadde fylt ut et egenerklæringsskjema.

Etter overtakelsen fant kjøperen ut at membranen under badet var utett. Han krevde prisavslag. Berit svarte at badet var andelseierens ansvar etter vedlikeholdsreglene, og at ansvaret var gått over til ham. Kjøperen svarte at feilen fantes før overtakelsen, og at «som den er» ikke har virkning ved forbrukerkjøp.

Spørsmålet ble om utettheten var en mangel ved det Berit hadde solgt, eller om det bare var vedlikehold som nå var hans oppgave. Berit hadde skrevet «ingen kjente feil» i egenerklæringen, men en tidligere lekkasje sto i styrets protokoll. Utfallet ble et prisavslag for utbedringen, og Berit dekket det selv, siden hun var uten forsikring.

Vedlikehold og felleskostnader etter salget

Andelseieren skal holde boligen i forsvarlig stand, blant annet vinduer, rør, ledninger, inventar, utstyr og innvendige flater. Plikten omfatter ikke utskifting av vinduer og ytterdører, og ikke tak, bjelkelag, bærende vegger eller rør som er bygget inn i bærende konstruksjoner.

En ny eier av andelen har plikt til å gjøre vedlikehold, reparasjoner og utskifting som skulle vært gjort av den forrige eieren. Kjøperen overtar altså vedlikeholdsetterslepet. Det betyr ikke at selgeren slipper ansvar for mangler. Kjøperen kan kreve noe for feil som selgeren ikke opplyste om, og som kjøperen ikke kunne forvente.

Felleskostnadene fordeles etter forholdet mellom boligenes verdi eller andre retningslinjer i bygge- og finansieringsplanen. For krav fra lagsforholdet har laget panterett i andelen foran alle andre heftelser, begrenset til to ganger grunnbeløpet i folketrygden. Panteretten faller bort hvis det ikke er begjært tvangsdekning senest to år etter at kravet skulle vært betalt.

Sjekk styrets protokoll, budsjett og regnskap før du byr. Styret skal føre protokoll over styresakene.

Hva megleren skal opplyse om ved salg av andelen

Ved salg av borettslagsandel skal salgsoppgaven inneholde lånevilkårene for fellesgjelden og de månedlige felleskostnadene. Den skal ha en egen beregning av felleskostnadene etter en eventuell avdragsfri periode og opplysning om borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader. Den skal også ha relevante rettigheter og plikter etter vedtekter og vedtak, og vesentlige opplysninger om budsjett og regnskap.

Megleren skal sørge for at kjøperen, før handelen sluttes, skriftlig og tydelig får opplysninger som kjøperen har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen. Bare ansvarlig megler kan gi råd og opplysninger av betydning for handelen.

Selgerens opplysningsplikt er uavhengig av meglerens. Mangler det opplysninger om laget som selgeren kjente til, kan det være en mangel selv om megleren ikke nevnte det. Regler for kravene og fristene er samlet i pilaren, og hva reformen har betydd i tvister, står i Flere boligtvister etter reformen – dette viser tallene.

Kort oppsummert

• Avhendingslova gjelder tilsvarende for andel i borettslag, og reformen fra 2022 gjelder for avtaler inngått etter 1.1.2022.
• Kjøper du andelen som privatperson, har «som den er» ingen virkning.
• Laget kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn, og gebyret er høyst fire ganger rettsgebyret og betales av selgeren.
• Forkjøpsrett i borettslaget kan ikke brukes når andelen går til nærstående.
• Ny eier overtar vedlikeholdsplikten, men selgerens ansvar for mangler ved andelen består.