Ja. Et eierskifte i et borettslag er ikke gyldig registrert før det er meldt til og godkjent av laget, og i praksis er det nesten alltid megleren som sørger for at denne meldingen faktisk blir sendt. Meldeplikten er en av de administrative forskjellene mellom å kjøpe en borettslagsleilighet og en selveierbolig, der du ved sistnevnte i stedet forholder deg til tinglysning hos Kartverket.

Hvorfor må salget meldes?

Fordi en andel i borettslag ikke er en selvstendig, tinglyst eiendom, men en rettighet knyttet til medlemskap i et lag, må laget selv holde oversikt over hvem som til enhver tid eier hver andel. Denne oversikten føres i andelsboken, og den kan bare oppdateres riktig dersom eierskiftet faktisk meldes inn med nødvendig dokumentasjon. Meldingen er også det som utløser den formelle godkjenningsprosessen hos styret, og eventuelt avklaringen av forkjøpsrett dersom laget praktiserer dette.

Hvem sender meldingen i praksis?

I de aller fleste tilfeller er det megleren som håndterer denne meldingen som en del av det ordinære oppgjøret, ved å sende nødvendig dokumentasjon – kjøpekontrakt, oppgjørsskjema og annen relevant informasjon – til forretningsføreren på vegne av både kjøper og selger. Ved arv er det normalt arvingen selv eller bostyreren som står for meldingen, gjerne med bistand fra advokat dersom boet er komplisert. Ved overføring mellom ektefeller i forbindelse med skilsmisse er det tilsvarende vanlig at en av partene, eventuelt med bistand fra advokat, sørger for at meldingen sendes.

Hva skjer når meldingen er mottatt?

Når forretningsføreren mottar meldingen om eierskifte, settes normalt følgende prosess i gang:

  1. Eventuell forkjøpsrett avklares, dersom dette ikke allerede er gjort før kontraktsinngåelse.
  2. Søknad om godkjenning av ny andelseier behandles av styret, med normalt 20 dagers svarfrist.
  3. Andelsboken oppdateres med informasjon om ny eier når godkjenningen foreligger (eller når fristen er utløpt uten nektelse).
  4. Et eierskiftegebyr faktureres, som dekker det administrative arbeidet med å behandle og registrere eierskiftet.

Hva koster det å melde eierskifte?

Størrelsen på eierskiftegebyret varierer mellom borettslag og boligbyggelag, og fastsettes normalt i vedtektene eller av styret innenfor visse rammer. Ved overføring mellom nære familiemedlemmer, for eksempel ved arv eller skilsmisse, er gebyret ofte lavere enn ved et ordinært salg til en ekstern kjøper, og enkelte lag praktiserer at overføring til gjenlevende ektefelle etter dødsfall er helt gebyrfri.

Hva om det er uenighet om hvem som skal sende meldingen?

I et ordinært salg gjennom megler oppstår sjelden uenighet om hvem som har ansvaret for å melde eierskiftet, siden dette normalt er en fast del av meglerens oppdrag og noe kjøper og selger ikke trenger å tenke på selv. Ved private overdragelser uten megler involvert – for eksempel overføring mellom familiemedlemmer, ved arv eller ved skilsmisse – er det derimot ikke alltid opplagt hvem som har ansvaret for å sende meldingen til forretningsføreren. Her er hovedregelen at det er den nye eieren som har egeninteresse i å sørge for at overføringen faktisk blir meldt og registrert, siden det er den nye eieren som ellers risikerer å stå uten formell dokumentasjon på eierskapet sitt overfor laget. Er du usikker på hvordan du går frem, kan forretningsføreren normalt veilede deg om hvilken dokumentasjon som kreves i akkurat din situasjon.

Hva skjer hvis salget ikke meldes?

Blir et eierskifte ikke meldt til laget, vil den nye eieren ikke bli registrert i andelsboken, og dermed heller ikke få de rettighetene som følger av å stå som formell andelseier – som stemmerett på generalforsamling og en klar dokumentasjon overfor laget på at vedkommende faktisk eier boligen. I tillegg vil et salg som ikke er meldt, ikke ha gjennomgått den formelle godkjenningsprosessen hos styret, noe som kan skape uklarhet og problemer senere, for eksempel dersom kjøperen på et senere tidspunkt selv ønsker å selge videre. I praksis er det derfor i alle parters interesse at meldingen sendes så raskt som mulig etter at kjøpekontrakt er inngått, og det er en fast rutine hos alle seriøse meglere og forretningsførere å sørge for nettopp dette.

Et annet praktisk poeng er at felleskostnadene faktureres til den som til enhver tid står registrert i andelsboken. Blir et eierskifte forsinket meldt, kan dette i verste fall føre til at fakturaer sendes til feil person en periode, noe som skaper unødig ekstraarbeid for både kjøper, selger og forretningsfører å rydde opp i. Rask og korrekt melding sikrer derfor ikke bare at eierskiftet er formelt i orden, men også at den praktiske faktureringen av felleskostnader følger riktig person fra riktig tidspunkt.

Eksempel

En kjøper og selger inngår kjøpekontrakt om en andel i et borettslag gjennom megler. Megleren sender umiddelbart melding om eierskiftet til forretningsføreren, sammen med nødvendig dokumentasjon. Forretningsføreren avklarer at ingen har meldt forkjøpsrett innen fristen, videresender søknad om godkjenning til styret, og oppdaterer andelsboken så snart godkjenningen er bekreftet. Hele denne prosessen skjer i bakgrunnen mens kjøper og selger forbereder selve overtakelsen, og kjøperen trenger normalt ikke gjøre noe utover å signere kjøpekontrakten og betale eierskiftegebyret som en del av oppgjøret.

Oppsummering

Ja, ethvert eierskifte i et borettslag skal meldes til laget, normalt av megleren som en del av det ordinære oppgjøret. Meldingen utløser avklaring av eventuell forkjøpsrett, styrets godkjenning av ny eier, og oppdatering av andelsboken, og det påløper som regel et eierskiftegebyr som dekker dette administrative arbeidet.