Salg mellom familiemedlemmer: gjelder reformen?

Loven gjelder også når selgeren er i familie med deg

Avhendingslova gjelder når fast eiendom avhendes ved frivillig salg, bytte eller gave. Den gjelder altså også når du kjøper eller får overdratt boligen fra en slektning. Loven bygger ikke på at kjøperen og selgeren er fremmede for hverandre.

Om reglene fra tryggere bolighandel gjelder, avhenger av to ting. Den første er tidspunktet. Endringene trådte i kraft 1.1.2022 og gjelder for avtaler inngått etter det. Den andre er om du er forbruker. Forbrukerkjøp betyr at kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Selgerens status avgjør ikke dette, og heller ikke at dere er i familie.

Kjøper du morens leilighet i 2024 til eget bruk, er du forbruker. Da gjelder forbudet mot alminnelige forbehold, og reglene om opplysningsplikt og om hva du kunne forvente. Hovedtrekkene står i oversikten over de nye reglene fra 2022, og om loven gjelder mellom to privatpersoner, står i Gjelder loven mellom to private?.

Slik gikk det for Bodil

Bodil solgte barndomshjemmet til broren i 2023. Prisen var noe under det de trodde markedet ville gitt. Broren hadde bodd der som tenåring og kjente huset godt. De brukte ingen tilstandsrapport, og Bodil skrev «solgt som den er» i kontrakten fordi de kjente hverandre.

Året etter fant broren råte i taket over badet og krevde prisavslag. Bodil svarte at han kjente huset og hadde gått på loftet flere ganger. Broren svarte at forbeholdet uansett ikke gjelder ved forbrukerkjøp, og at hun ikke hadde nevnt at taket hadde vært lekk.

Uenigheten stod om to spørsmål: hva broren faktisk kjente til, og hva Bodil hadde visst. Bodil kunne ikke vise at broren hadde sett skaden. Broren måtte på sin side sannsynliggjøre at det var en mangel og at Bodil kjente til lekkasjen. De endte med et prisavslag som ga broren dekket det meste av utbedringen, og Bodil aksepterte det for å slippe en konflikt i familien.

«Som den er» i familiesalget har ingen virkning

Mange tror at de kan skrive «som den er» når de selger til noen de kjenner. Ved forbrukerkjøp har slike alminnelige forbehold ingen virkning. Det samme gjelder forbehold som ikke er spesifiserte nok til å påvirke kjøperens vurdering. Kjøperen kan ikke gi fra seg beskyttelsen på forhånd.

Avhendingslova kan i utgangspunktet fravikes ved avtale. Ved forbrukerkjøp er det gjort unntak for viktige regler. Blant annet reglene om opplysningsplikt, uriktige opplysninger, hva kjøperen kjente til og reglene om kravene ved mangel kan ikke fravikes til ugunst for kjøperen. En avtale om å frafalle slike krav har derfor liten verdi hvis du er privatperson og kjøper.

Spesifiserte forbehold kan fortsatt tas. Skriver selgeren i salgsdokumentene at hun mistenker fukt under kjøkkengulvet og forklarer hvorfor, kan det få betydning. Da er det ikke lenger et generelt forbehold, men en konkret opplysning kjøperen kan ta hensyn til i prisen. Mer om hvordan reformen slo ut for slike forbehold står i Gjelder fortsatt «nytt for gammelt» etter 2022?.

Kunnskapen din som kjøper kan avgjøre kravet

Du kan ikke kreve noe for det du kjente til eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Har du bodd i huset, vet du ofte mer enn en fremmed kjøper ville gjort. Det du visste om lekkasjer, tidligere skader eller oppussing, kan bli brukt mot deg. Den som kjøper bolig hun kjenner godt, har derfor ofte et svakere krav enn andre kjøpere.

Har du undersøkt eiendommen før kjøpet, kan du heller ikke kreve noe for det du burde ha oppdaget. Unntaket er hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller på annen måte har handlet i strid med god tro. Forhold som går tydelig fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter, regnes også som kjent.

Selgerens opplysningsplikt står fast. Selger du til en slektning, skal du fortsatt fortelle om det du vet og det du måtte vite, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. At kjøperen er i familie med deg, fjerner ikke plikten.

Selgeren kan la kjøperen bekrefte hva han vet i kontrakten, men det er det som faktisk er kjent, som teller.

Boligselgerforsikring og salg til nær familie

Selgeren kan forsikre seg mot mangelsansvaret med en boligselgerforsikring. Vilkårene varierer mellom selskapene, men et vanlig vilkår er at salg til nær familie og til kjøpere med inngående kjennskap til boligen ikke er dekket. Er dette tilfellet, står du som selger uten forsikringsdekning hvis kjøperen reiser krav.

Andre vanlige vilkår er at forsikringen krever en tilstandsrapport som oppfyller forskriften, og at egenerklæringen er gjort tilgjengelig før budaksept. Sjekk vilkårene til selskapet ditt før du avtaler et familiesalg. Hvordan forsikringen endret seg med reformen, står i 2022-reformen og boligselgerforsikringen: hva som endret seg.

Ved salg av borettslagsandel til slektning gjelder egne regler. Laget har ikke forkjøpsrett når andelen går til ektefelle, slektning i rett opp- eller nedstigende linje, søsken eller noen som har hørt til husstanden de to siste årene. Se også Salg av borettslagsandel etter reformen.

Kort oppsummert

• Reformen fra 2022 gjelder også ved salg mellom familiemedlemmer når avtalen er inngått etter 1.1.2022.
• Det er kjøperens rolle som forbruker som avgjør reglene, ikke slektskap.
• «Som den er» har ingen virkning når du kjøper som privatperson, heller ikke i familiesalg.
• Det du som kjøper kjente til, kan svekke kravet, og selgerens opplysningsplikt gjelder også overfor familie.
• Boligselgerforsikringen dekker ofte ikke salg til nær familie, så vilkårene må sjekkes før familiesalget.