Rørene i hytta frøs før overtakelsen. Hvem må betale?

Risikoen ligger hos selgeren til kjøperen har overtatt

Avhendingslova fordeler risikoen for eiendommen etter overtakelsen. Etter § 2-4 andre ledd går risikoen over på kjøperen når han har overtatt bruken av eiendommen. Fram til da er det selgeren som har den. Skjer det noe med hytta mens selgeren fortsatt har nøklene, kan kjøperen ikke bli stående med regningen bare fordi kontrakten er skrevet under.

Det er en vanlig situasjon med hytter. De står tomme store deler av året, og mellom kontraktsmøtet og overtakelsen kan det gå flere måneder, ofte over en vinter. Er vannet ikke stengt og tømt på riktig måte, eller faller varmen ut, kan rørene sprekke uten at noen merker det før våren.

Paragrafen sier også at kjøperen fortsatt må betale hele kjøpesummen hvis eiendommen blir skadet etter at risikoen gikk over til ham. Før det punktet er bildet motsatt. Da er det selgerens ansvar at hytta leveres slik som avtalt.

Frostskade i hytta før overtakelsen regnes som regel som en mangel

Om eiendommen har en mangel, skal etter § 3-1 andre ledd vurderes ut fra tidspunktet da risikoen gikk over til kjøperen. En hytte med sprukne rør og vannskader er i dårligere stand enn kjøperen kunne vente ut fra alder og synlige tilstand ved visningen (§ 3-2 første ledd). Den avviker dermed fra det dere avtalte.

Kjøperen mister ikke retten fordi han kjenner til skaden når han overtar. Regelen i § 3-10 om at kjøperen ikke kan påberope det han kjente til, gjelder det han visste da avtalen ble inngått. Frostskaden oppsto senere. Nettopp derfor bør den noteres på overtakelsesdagen, så det ikke blir tvil om når den ble oppdaget.

Kontrakten kan ha egne klausuler om at hytta overtas «i den stand den var ved visning». En slik klausul støtter kjøperen, for da er sammenligningen med visningen enda tydeligere. Et generelt «som den er»-forbehold har ikke virkning ved forbrukerkjøp, jf. § 3-9 andre ledd.

Retting, prisavslag, erstatning og heving

Oppdager du skaden, har du flere veier. Hvilken du velger, avhenger av omfanget.

Selgeren kan tilby å rette skaden. Da må du som hovedregel godta det, hvis rettingen ikke gir deg urimelig ulempe, jf. § 4-10. Rettingen skal skje innen rimelig tid og for selgerens regning. Rører selgeren seg ikke, kan du kreve prisavslag, og du kan kreve erstatning for forsvarlige kostnader ved å få skaden rettet.

Prisavslaget settes etter § 4-12 som utgangspunkt til kostnadene ved å få mangelen rettet. Du får altså rørleggerregningen og kostnaden til tørking og nye gulvbelegg, ikke noe tillegg. Fra kravet trekkes egenandelen på 10 000 kroner som loven setter i § 3-1 fjerde ledd. Den gjelder ikke når bygningen er solgt som ny.

Er hytta så hardt skadet at det er et vesentlig avtalebrudd, kan du heve kjøpet etter § 4-13. Det forutsetter at du sier fra i tide. Har selgeren skyld i skaden, for eksempel ved at han ikke tømte anlegget slik han burde, kan du også kreve erstatning for indirekte tap (§ 4-14 andre ledd).

Reklamer innen rimelig tid etter at du oppdaget skaden. Ytterfristen er som hovedregel fem år etter overtakelsen, jf. § 4-19. Undersøk hytta så snart du har fått nøklene, for det følger av § 4-9 at du skal gjøre det når det er rimelig anledning til det.

Selgerens forsikring kan dekke skaden

Har selgeren hytteforsikring som dekker frostskade, har kjøperen retten etter forsikringsavtalen hvis eiendommen skades etter at avtalen ble bindende. Selgeren skal overføre retten når kjøperen krever det og selv har oppfylt sine plikter etter avtalen (§ 2-4 tredje ledd). Unntaket er når selgeren kan si seg løs fra avtalen.

Forsikringsselskapet kan likevel avslå eller redusere utbetalingen hvis vilkårene ikke er fulgt. Hytteforsikringer har ofte krav om at vannet er stengt og anlegget tømt, eller at bygningen holdes oppvarmet eller får tilsyn. Hvordan tilsyn og avkortning virker, står i artikkelen om frostskade på hytta og kravene til tilsyn. Får selgeren avslag, er det fortsatt han som svarer overfor deg.

Kort oppsummert

• Ved en frostskade på hytta før overtakelsen er det som hovedregel selgeren som bærer ansvaret, fordi risikoen først går over til kjøperen når han har overtatt bruken (§ 2-4).
• Skaden er en mangel som vurderes ut fra tilstanden da risikoen gikk over. Selgeren kan tilby retting, og ellers kan kjøperen kreve prisavslag tilsvarende utbedringskostnadene og i noen tilfeller erstatning eller heving.
• Egenandelen på 10 000 kroner (§ 3-1 fjerde ledd) trekkes fra kravet ved kjøp av brukt hytte.
• Har selgeren forsikring som dekker skaden, kan kjøperen få rettighetene etter den, men selskapet kan avkorte hvis vilkårene ikke er fulgt.
• Ta bilder, si fra skriftlig og noter skaden i overtakelsesprotokollen, og reklamer innen rimelig tid.