Skade mellom kontrakt og overtakelse – hvem bærer risikoen?

Risikoen følger nøklene, ikke signaturen

Mange tror at boligen er deres i det øyeblikket kontrakten er signert. Slik er det ikke når det gjelder risikoen. Kontrakten binder begge parter til handelen, men det er overtakelsen som flytter risikoen. Til da er det selgeren som eier ansvaret for at boligen står slik den ble solgt.

Risikoen betyr her at den som har den, må bære tapet hvis noe skjer uten at noen har skyld. Et lynnedslag, en vannlekkasje fra røret i veggen eller en brann fra en gammel el-kabel er eksempler. Avhendingslova bruker overtakelsen som skillet. Før den ligger risikoen hos selgeren, etter den hos deg.

Selgerens forsikring følger deg ved skade

Har selgeren forsikret eiendommen og den blir skadet etter at avtalen ble bindende, har du retten etter forsikringsavtalen, med mindre selgeren kan si seg løst fra avtalen (§ 2-4 tredje ledd). Selgeren må overføre retten til deg når du krever det og selv har oppfylt sine plikter.

I praksis betyr det at forsikringsselskapet som dekket skaden for selgeren, kan bli det du forholder deg til. Ber du selgeren om å overføre retten skriftlig, får du oversikt over hva som er meldt og hva som er avklart. Be også om kopi av skademeldingen, bilder og eventuell befaringsrapport.

Slik gikk det for Leah

Leah kjøpte en tomannsbolig med overtakelse 1. oktober. To uker før hadde en vannlekkasje i kjelleren gjort at deler av gulvet og veggene ble ødelagt. Selgeren oppdaget det ved en tilfeldig kontroll og meldte fra til henne samme dag, slik han skulle. Leah ble redd for å få et hus med skjulte skader og lurte på om hun måtte overta som avtalt.

Hun ba selgeren melde skaden til forsikringsselskapet og om skriftlig bekreftelse på at han ville overføre retten etter forsikringen til henne. Selgeren gikk med på det. Selskapet dekket tørking og gulvbytte, og arbeidene ble utført før overtakelsen. Da Leah overtok, var kjelleren utbedret, og hun ba om dokumentasjon fra håndverkeren. Skaden kostet henne ikke en krone.

Når det er kjøperen som drøyer

Risikoen går over til deg allerede fra det tidspunktet du kunne ha overtatt, hvis det er du som er årsaken til at bruken ikke kan overlates (§ 2-4 andre ledd). Har du ikke fått lånet i orden, eller ikke betalt til avtalt tid, er du i praksis den som holder overtakelsen tilbake. Skjer det noe med boligen i den perioden, er det ditt tap.

Da må selgeren likevel føre forsvarlig tilsyn med boligen, og han har krav på dekning av forsvarlige kostnader ved tilsynet (§ 2-7). Vil du unngå dette, er det enkleste å holde avtalt tidspunkt eller avtale skriftlig med selgeren en ny overtakelsesdato, og hvem som bærer risikoen fram til den.

Hvem får leien, hvem betaler regningene?

Risikoen henger sammen med hvem som har avkastningen og kostnadene ved eiendommen. Selgeren har avkastningen og bærer kostnadene fram til du overtar bruken (§ 2-5). Strøm, kommunale avgifter og vedlikehold før overtakelsen er hans. Har boligen en utleieenhet, er det selgeren som har leieinntekten til overtakelsen.

Det lønner seg å gå gjennom dette i god tid. Skriv gjerne ned måleravlesninger på overtakelsesdagen, slik at strømregningen deles riktig, og avtal hvordan felleskostnader for perioden skal fordeles.

Dette gjør du hvis du oppdager en skade før overtakelsen

1. Be selgeren dokumentere skaden med bilder, dato og hvem som har sett på den.
2. Be om at skaden meldes til forsikringsselskapet, og be om skriftlig bekreftelse på at retten etter forsikringen overføres til deg.
3. Avtal hvem som utbedrer og når. Er skaden så stor at boligen ikke kan leveres til avtalt tid, er det forsinkelse. Da kan du kreve oppfyllelse, heve, kreve erstatning og holde tilbake kjøpesummen (§ 4-1), og selgeren skal melde fra hvis han blir hindret (§ 4-7).
4. Gå gjennom boligen på nytt like før overtakelsen og sammenlign med det du så på visningen og i tilstandsrapporten.
5. Sørg for at du selv har forsikring som gjelder fra overtakelsen, for da er risikoen din.

Vil du vite hvordan det ser ut når flere ting går galt mellom aksept og overtakelse, står det mer i Fra aksept til overtakelse: 5 ting som kan gå galt. Skulle selgeren gå konkurs i perioden, står Selger går konkurs mellom aksept og overtakelse klar. Andre sider ved skade før overtakelsen er tatt opp i Hva skjer hvis boligen skades mellom aksept og overtakelse?. Ser du forholdet fra selgerens side, finner du det i Kjøper betaler ikke kjøpesummen – hva kan selger gjøre?.

Kort oppsummert

• Risiko før overtakelse ligger hos selgeren, og går over til deg når du overtar bruken.
• Er skaden dekket av selgerens forsikring, har du krav på å få forsikringsretten overført.
• Er det du som forsinker overtakelsen, går risikoen over til deg fra det tidspunktet du kunne ha overtatt.
• Selgeren har avkastningen og kostnadene til overtakelsen.
• Blir boligen skadet, krev dokumentasjon og skriftlig avtale om utbedring før du overtar.