Hvorfor risikoplasseringen normalt faller på selger
Så lenge selger fortsatt eier og disponerer boligen, er det naturlig at selger også bærer risikoen for at boligen holdes i forsvarlig stand — inkludert at oppvarming opprettholdes i kalde perioder for å unngå frostskader på rør, vannbårne systemer og andre sårbare installasjoner. Dette følger av det alminnelige prinsippet om at risikoen for eiendommen ligger hos selger frem til overtakelsen, med mindre kjøpekontrakten har en konkret klausul som regulerer risikoovergangen annerledes. Slike klausuler forekommer, særlig i handler med lang tid mellom aksept og overtakelse, så det første du bør gjøre er å lese nøye gjennom kontrakten din for å se om noe spesielt er avtalt om ansvar og drift av boligen i mellomperioden, som for eksempel en plikt for selger til å holde boligen oppvarmet dersom den står tom. Foreligger det ingen slik særskilt regulering, er utgangspunktet klart: selger skal sørge for at boligen ikke tar skade mens den fortsatt er selgers ansvar, uavhengig av om selger fortsatt bor der eller allerede har flyttet ut. Dette gjelder også dersom selger har flyttet ut i god tid før avtalt overtakelse — en tom bolig krever i praksis ofte enda mer aktsomhet fra selgers side, ettersom det ikke lenger er noen som daglig observerer temperatur, fukt eller andre tegn på at noe er galt.
Marions sak: sprukket rør og synlig fuktskade ved overtakelse
Marion oppdaget ved overtakelsen at det var en fuktskade under kjøkkenbenken, og det viste seg raskt at årsaken var et sprukket rør etter at boligen hadde stått uten oppvarming gjennom en kald periode om vinteren, mens selger allerede hadde flyttet til ny bolig. Fordi risikoen for boligen lå hos selger frem til overtakelsen, og det ikke fantes noen avtale om at kjøper skulle overta driftsansvaret tidligere, kunne Marion kreve at selger dekket utbedringen av skaden — enten ved at selger selv fikset problemet før overtakelse ble formelt gjennomført, eller ved at et beløp ble holdt tilbake på klientkonto til reparasjon var gjennomført og dokumentert av rørlegger. Marion sørget for å ta bilder av skaden samme dag, samt kontakte en rørlegger for en rask vurdering av skadeomfanget og trolig årsak, noe som gjorde det vesentlig enklere å underbygge kravet overfor selger og megler i den videre dialogen. Rørleggeren kunne også bekrefte at bruddet var av en type som typisk oppstår etter frost og ikke skyldtes slitasje over lang tid, noe som gjorde det enkelt å plassere hendelsen tidsmessig til perioden boligen hadde stått uten oppvarming.
Hva du bør gjøre hvis du mistenker frostskader
Mistenker du at oppvarmingen har stått av i mellomperioden, bør du undersøke boligen grundig ved sluttbefaring, gjerne med spesiell oppmerksomhet mot rom med rørføringer, som bad, kjøkken, vaskerom og teknisk rom. Se etter fuktmerker, misfarging, buling i gulvbelegg eller lukt som kan tyde på skjulte lekkasjer bak vegger eller under gulv. Er det tegn til problemer, bør du be om at en fagperson vurderer omfanget før overtakelse gjennomføres, og du bør varsle megler skriftlig med en gang, gjerne med bilder vedlagt slik at det ikke er tvil om hva som ble observert og når. Husk at selgers opplysningsplikt etter avhendingslova § 3-7 gjelder frem til overtakelsen, så dersom selger visste at oppvarmingen hadde vært avslått, plikter selger å informere deg om dette uoppfordret, uavhengig av om skaden allerede er synlig på befaringstidspunktet. Har du anledning, kan det også være lurt å spørre selger direkte om hvordan oppvarmingen har vært håndtert i perioden boligen har stått tom, ettersom et konkret svar gir deg et bedre grunnlag for å vurdere risikoen enn å bare stole på at alt har vært i orden.
Kan selgers forsikring dekke frostskaden
I mange tilfeller vil frostskader som oppstår mens boligen fortsatt er selgers ansvar, også kunne dekkes av selgers egen boligforsikring, forutsatt at vilkårene for dekning er oppfylt og at forsikringen fortsatt var aktiv i den aktuelle perioden. Dette er imidlertid noe selger og selgers forsikringsselskap må avklare seg imellom — som kjøper trenger du ikke å forholde deg til dette, men kan rette kravet ditt om utbedring direkte mot selger som avtalepart. Er beløpet betydelig, kan det likevel være nyttig å nevne overfor selger at forholdet kan være forsikringsdekket, ettersom dette ofte gjør selger mer villig til å ordne opp raskt fremfor å diskutere ansvar og kostnad i lang tid. Selger kan også ha en egeninteresse i å melde skaden til eget forsikringsselskap, dersom kostnaden er høyere enn det som naturlig faller innenfor det som ellers ville vært en uforsikret, direkte utgift for selger personlig. Marion valgte likevel å holde all kommunikasjon rettet mot selger og megler, fremfor å involvere seg direkte i selgers forsikringsoppgjør, ettersom det var selger, og ikke Marion, som formelt hadde avtaleforholdet til forsikringsselskapet.
Kort oppsummert: - Risikoen for boligen, inkludert ansvar for oppvarming, ligger normalt hos selger frem til overtakelsen. - Frostskader som følge av manglende oppvarming i mellomperioden er derfor som hovedregel selgers ansvar. - Sjekk alltid kjøpekontrakten for eventuelle særskilte avtaler om risikoovergang før du legger deg fast på et standpunkt. - Dokumenter skaden med bilder og fagvurdering så raskt som mulig, gjerne allerede ved sluttbefaring. - Selgers opplysningsplikt om slike forhold gjelder helt frem til overtakelsen, uavhengig av når skaden ble oppdaget.