Reguleringsplanen for området ble vedtatt før salget

Hva betyr en vedtatt reguleringsplan for boligen din?

En reguleringsplan er bindende for nye tiltak og utvidelse av eksisterende tiltak fra kommunestyrets vedtak (plan- og bygningsloven § 12-4). Har kommunen vedtatt en plan for området før du kjøpte, gjelder den altså for det du senere vil bygge, uavhengig av om du kjente til den. En reguleringsplan er også grunnlag for ekspropriasjon (tvangsovertakelse av grunn mot erstatning), for eksempel til vei eller fellesanlegg.

Planen kan legge en byggegrense, bestemme høyder, sette av areal til vei eller gi et område en annen bruk. For byggverk som brukes i strid med en senere vedtatt plan, kan det likevel gjøres reparasjon og fasadeendringer som ikke endrer bygningens karakter (plan- og bygningsloven § 31-3). Det vanlige er derfor at planen sier noe om hva du kan gjøre i framtiden, ikke at du må fjerne det som allerede står.

Slik gikk det for Øystein

Øystein kjøpte en enebolig med stor hage. Han planla å sette opp en garasje og bygge et tilbygg. Salgsoppgaven beskrev eiendommen som «regulert til boligformål» og nevnte at planen var vedtatt. Etter overtakelsen fikk han vite av kommunen at en ny reguleringsplan var vedtatt ni måneder før salget, og at den la en byggegrense som gjorde tilbygget umulig og garasjen vanskelig.

Øystein skrev til selgeren og megleren. Selgeren svarte at hun ikke hadde kjent til planen, som var vedtatt mens hun var bortreist. Megleren viste til salgsoppgaven, der planen sto på side tolv med kartutsnitt og byggegrenser. Øystein måtte innrømme at han ikke hadde lest den så nøye. Kravet falt, fordi en kjøper regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene han fikk mulighet til å sette seg inn i. Han valgte å søke om dispensasjon i stedet.

Når er en ikke-opplyst reguleringsplan en mangel?

Etter avhendingslova § 3-7 er det en mangel hvis du ikke har fått opplysning om forhold som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. En reguleringsplan er offentlig, og selgeren kan få vite om den, men det er ikke alltid selgeren har fått noe varsel. Kjente selgeren til planen fordi hun hadde fått brev eller deltatt i høringen, er det lettere å få medhold.

Er det opplyst i annonsen eller salgsoppgaven at boligen kunne utvides eller bygges på, og planen hindrer det, kan § 3-8 også gjelde. Ved forbrukerkjøp gjelder også offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått (§ 3-2 tredje ledd), men unntaket for kjøpere som ikke bygget på selgerens vurdering gjør at utfallet avgjøres konkret. Du må sannsynliggjøre at det er en mangel.

Megleren skal opplyse om offentlige planer

Megleren skal før handelen gi en skriftlig oppgave som blant annet omtaler eiendommens forhold til endelige offentlige planer (eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd). Megleren skal også sørge for at du får de opplysningene du har grunn til å regne med å få, og som kan ha betydning for avtalen. Nevner ikke salgsoppgaven en vedtatt plan som begrenser byggemulighetene, kan det være et krav mot megleren, i tillegg til kravet mot selgeren.

Kravet mot megleren er et erstatningskrav, og du må vise et tap som følger av at opplysningen manglet. Frister følger foreldelsesloven. Den alminnelige fristen er tre år, regnet fra den dagen misligholdet inntrer, med en tilleggsfrist på ett år hvis du manglet nødvendig kunnskap.

Hva kan du kreve?

Er planen en mangel, kan du kreve prisavslag, erstatning, heving eller holde tilbake en del av kjøpesummen. Prisavslaget settes normalt til kostnadene ved å få mangelen rettet (§ 4-12), men en reguleringsplan kan du ikke «rette». Da blir spørsmålet hva den mistede byggemuligheten er verdt, og det er vanskelig å regne ut generelt. Du bør derfor få en vurdering fra en takstmann eller megler av hva boligen ville vært verdt med og uten begrensningen.

Var det byggemuligheten som var grunnen til at du kjøpte, kan du også vurdere heving. Terskelen er streng og avgjøres konkret. Du kan ikke klage over planen selv, fordi det ikke kan klages på forhold som er avgjort i en bindende reguleringsplan når klagefristen er ute (plan- og bygningsloven § 1-9). Reglene for melding og frister følger de vanlige reglene for offentlige vedtak du ikke fikk vite om, og dem finner du i oversikten om pålegg fra kommunen etter at du kjøpte.

Sjekk dette først

Be kommunen om planbestemmelsene og plankartet for området, og finn ut når planen ble vedtatt. Sammenlign datoen med tidspunktet du inngikk avtalen. Les salgsoppgaven og finn ut hva den sa om plan og byggemuligheter. Har kommunen vedtatt endringer i planen etter kjøpet, er det en annen sak, som du kan lese om i artikkelen om reguleringsplanen som endres. Hadde selgeren fått et brev om planen før salget, er artikkelen om selgere som hadde fått varsel fra kommunen før salget nyttig, og for pålegg som følger av planen finnes artikkelen om tilkobling til offentlig avløp.

Kort oppsummert

• En reguleringsplan vedtatt før salget og ikke opplyst om kan være en mangel hvis du hadde grunn til å regne med å få vite om den.
• Megleren skal opplyse om eiendommens forhold til endelige offentlige planer i salgsoppgaven.
• Reguleringsplanen er bindende for nye tiltak og utvidelser, men tvinger deg ikke til å rive det som allerede står.
• Står planen tydelig i salgsdokumentene, regnes du for å kjenne til den, og kravet faller.