Punkterte vinduer som dugger innvendig – er det en mangel?

Når punkterte vinduer er en mangel og når de er slitasje

Et vindu med to eller tre lag glass er forseglet. Når forseglingen svikter, trekker fuktig luft inn mellom glassene, og du får dugg eller striper som du ikke kan tørke bort innenfra. Glasset er da punktert. Det slipper ikke vann inn i huset, men det isolerer dårligere og blir aldri klart igjen uten at glasset eller vinduet byttes.

Loven spør om vinduene svarer til det du kunne forvente ut fra boligens type, alder og synlige tilstand (avhendingslova § 3-2). Er vinduene fra byggeåret i en gammel bolig, må du regne med at noen glass har mistet forseglingen. Er de nye eller nylig byttet, er forventningen en annen. Dugg som var synlig ved visning, kan du ikke bruke mot selgeren, for du kjente til den eller burde ha kjent til den (avhendingslova § 3-10). Dugg mellom glassene kan komme og gå med temperaturen ute, så sjekk vinduene også en kald morgen før du bestemmer deg for hvor mange som er rammet.

Hva rapporten og selgeren sa om vinduene

Forskriften om tilstandsrapporter sier at den bygningssakkyndige skal se etter punkterte glass og vurdere beslag, vannbord, karm og tetting mot vanninntrengning. Står det i rapporten at glass er punktert, regnes du for å kjenne til det. Står det ingenting, men du fant dugg i flere vinduer på overtakelsesdagen, taler det for at forholdet fantes da. Se også om rapporten har gitt vinduene en tilstandsgrad. Tilstandsgrad 2 eller 3 med en konkret beskrivelse gjør det vanskeligere å få medhold. Har vinduene høy alder og rapporten sier at de er slitt, må du regne med at det er slikt du har kjøpt.

Selgeren har også plikt til å opplyse om forhold han visste om, og som du hadde grunn til å regne med å få (avhendingslova § 3-7). Har han bodd med duggede vinduer i årevis og likevel skrevet at vinduene var i god stand, kan uriktige opplysninger gi en mangel etter avhendingslova § 3-8. Ved forbrukerkjøp hjelper det ikke selgeren å selge boligen «som den er», med mindre forbeholdet er så konkret at det påvirker vurderingen din.

Slik gikk det for Kaja

Kaja kjøpte en tomannsbolig fra 1990-årene og flyttet inn i oktober. I november så hun dugg mellom glassene i fire av vinduene mot vest. Tilstandsrapporten nevnte ikke vinduene utover en generell kommentar om normal slitasje. Hun tok bilder en kald morgen og fant at alle fire vinduene hadde samme produsentmerking i avstandslisten.

Hun skrev til selgeren og la ved bildene. Selgeren svarte at vinduene var som forventet for et hus av den alderen. Kaja pekte på at salgsoppgaven hadde omtalt vinduene som «nyere», og at de var byttet av en tidligere eier og var yngre enn huset. Etter noen dager ombestemte selgeren seg. Han tilbød å bekoste nye glass i de fire vinduene, og Kaja godtok det.

Bytte glass eller vindu, og hvem som betaler i borettslag og sameie

Ved punkterte vinduer er det ofte billigere å bytte glasset enn hele vinduet. Prisavslaget settes normalt til kostnadene ved å rette mangelen, med fradrag hvis du får nyere vinduer enn du kjøpte. Tilbyr selgeren å rette, må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe (avhendingslova § 4-10). Du kan ikke kreve retting i en brukt bolig, så kravene dine er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse. Egenandelen er 10 000 kroner. Resten av reglene om krav og frister står i råte i huset etter kjøp: slik vurderes kravet ditt.

Kjøper du i borettslag eller sameie, kan vinduene høre til laget eller sameiet. I et borettslag omfatter andelseierens vedlikeholdsplikt ikke utskifting av vinduer og ytterdører (burettslagslova § 5-12 tredje ledd), og for seksjonseieren gjelder det samme (eierseksjonsloven § 32). Vedtektene kan endre fordelingen, så sjekk dem før du krever noe av selgeren.

Er vinduene gamle koblede vinduer, vurderes de annerledes, slik du kan lese i gamle koblede vinduer: forventet standard eller mangel. Har vinduskarmene råtnet, gjelder råte i vindusrammene: mangel eller vanlig slitasje. Bevisbyrden er forklart i hvem har bevisbyrden for en mangel.

Kort oppsummert

• Punkterte vinduer er en mangel når glassene var dårligere enn forventet ut fra alder og synlig tilstand, eller når selgeren visste om duggingen.
• Dugg du så ved visning, eller som stod i rapporten, kan du ikke bruke mot selgeren.
• Sjekk de punkterte vinduene en kald morgen og ta bilder før du reklamerer.
• Ofte holder det å bytte glasset, og prisavslaget følger kostnaden ved det.
• I borettslag og sameie kan utskifting av vinduer være lagets eller sameiets ansvar.