Gamle koblede vinduer: forventet standard eller mangel?

Hva er koblede vinduer, og hva må du regne med

Koblede vinduer har to glassfelt i to rammer som er koblet sammen med haker og kroker. De er vanlige i eldre hus og ble bygget for å tåle norsk klima på den tiden. De er ikke like tette som moderne vinduer, og de trenger jevnlig maling, kitt og justering.

Når du kjøper et hus med slike vinduer, kan du ikke vente moderne isolasjon eller tetthet. Boligen skal svare til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (avhendingslova § 3-2). Et hus med gamle vinduer som er som gamle vinduer flest, er ikke feil bare fordi de er gamle.

Når koblede vinduer er slitasje, og når de er en mangel

Forskjellen går mellom forventet slitasje og skade som går ut over det.

Forventet standard: trekk rundt rammene, kondens mellom glassene om vinteren, løs kitt, avflasset maling og litt fukt i bunnen av rammen som tørker opp. Dette er typisk for alderen.

Mulig mangel: råte som har gått gjennom karm eller ramme, vinduer som ikke kan lukkes eller åpnes, fukt som har gått inn i veggen rundt vinduet, og feil ved nyere vindusarbeid som selgeren har utført eller oppgitt.

Alderen er en viktig faktor, men den avgjør ikke alene. En gammel bygningsdel som er slitt i tråd med alderen, gjør det vanskeligere å få medhold. Er skaden verre enn alderen tilsier, eller skyldes den feil utførelse, kan det være en mangel.

Hva tilstandsrapporten og selgeren har sagt

Rapporten skal undersøke vinduer og dører for punkterte glass, beslag, vannbord, karm og tetting mot vanninntrengning. Får vinduene tilstandsgrad 2, betyr det vesentlige avvik, gammel bygningsdel eller behov for vedlikehold i nær fremtid. Får de tilstandsgrad 3, er avvikene store eller alvorlige.

Du regnes for å kjenne til forhold som går tydelig frem av en tilstandsrapport du har fått mulighet til å lese (§ 3-10). Er det skrevet at vinduene er gamle med slitasje, kan du ikke kreve noe for det senere. Gjelder skaden noe annet enn det rapporten beskriver, for eksempel råte i karmen bak et vindu som stod med «normal slitasje», er saken en annen.

Har selgeren i tillegg oppgitt at vinduene er skiftet eller nylig pusset opp, kan det være en uriktig opplysning etter § 3-8 hvis det ikke stemmer. Visste selgeren om skader og tidde, kan det være en mangel etter reglene om manglende opplysninger (§ 3-7).

Slik gikk det for Egil

Egil kjøpte et hus fra 1950-årene med originale koblede vinduer. Første vinter frøs det på innsiden av flere vinduer, og han mente vinduene var en mangel. Tilstandsrapporten hadde gitt vinduene tilstandsgrad 2 og skrevet at de var gamle med slitasje og behov for vedlikehold og utskifting på sikt.

Egil tok bilder, og en glassmester kom for å se. Han fant råte i to nedre karmer, men ellers vinduer i normal stand for alderen. Egil skrev til selgeren og krevde prisavslag for alle vinduene.

Selgeren viste til rapporten. Kravet for de fleste vinduene falt, fordi Egil hadde fått vite at de var gamle og slitte, og fordi kondens og trekk er typisk for koblede vinduer. Råten i de to karmene var derimot ikke nevnt, og selgeren aksepterte å dekke utbedringen av dem.

Slik dokumenterer du at vinduene er verre enn alderen tilsier

Ta bilder av hvert vindu, særlig nedre del av karmen og rammen. Stikk en skrutrekker i treverket for å se om det er bløtt, og få en fagperson til å skrive hva som er skadet og hva som er ordinær slitasje. Lagre tilstandsrapporten og annonsen, og merk hva de sier om vinduer.

Si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Sjekk også om du er i et borettslag eller sameie, for der kan det være andre regler for hvem som vedlikeholder vinduene, og vedtektene avgjør.

Krav mot selgeren ved mangel følger de vanlige sporene som er samlet i råte i huset etter kjøp: slik vurderes kravet ditt. Har du også punkterte glass, se punkterte vinduer som dugger innvendig – er det en mangel?. Er det råte i selve rammene, se råte i vindusrammene: mangel eller vanlig slitasje?. Hvem som må bevise hva, forklarer hvem har bevisbyrden for en mangel?.

Kort oppsummert

• Gamle koblede vinduer er normalt forventet standard i et eldre hus, og alder og slitasje gir sjelden en mangel.
• Råte gjennom karm og ramme eller vann som trenger inn, kan være en mangel.
• Står slitasjen i tilstandsrapporten, kan du ikke kreve noe for den.
• Uriktige opplysninger fra selgeren om vinduene kan gjøre saken til en mangel.
• Du må selv sannsynliggjøre at koblede vinduer er dårligere enn alderen tilsier.