Prisavslag når leiligheten er i borettslag eller sameie

Prisavslag i borettslag: hvem svarer for hva

Avhendingslova gjelder tilsvarende ved salg av andel i borettslag (avhendingslova § 1-1a). Ved kjøp av eierseksjon gjelder loven direkte, siden den omfatter salg av fast eiendom, også eierseksjoner. Du har derfor de samme kravene som ved kjøp av en enebolig: prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesum. Prisavslaget setter du normalt til det utbedringen koster (avhendingslova § 4-12).

Forskjellen ligger i hvem som har ansvaret for å utbedre. I en enebolig eier og vedlikeholder du alt. I et borettslag eller sameie er ansvaret delt mellom deg som eier av en bolig og felleskapet.

Andelseierens ansvar og lagets ansvar

I et borettslag skal andelseieren holde boligen i forsvarlig stand, blant annet rør, ledninger, inventar og innvendige flater. Tak, bjelkelag og bærende konstruksjoner er ikke andelseierens ansvar (burettslagslova § 5-12). Laget skal holde bygningene og eiendommen i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne, og felles rør og ledninger gjennom boligen (burettslagslova § 5-17). Vedtektene kan fordele ansvaret annerledes.

I et eierseksjonssameie skal sameiet holde fellesarealer, bygningen og felles installasjoner forsvarlig ved like (eierseksjonsloven § 33). Seksjonseieren har ansvar for det som ligger innenfor egen seksjon.

En ny eier av andelen har plikt til å utføre vedlikehold selv om det skulle vært gjort av forrige eier (burettslagslova § 5-16 første ledd). Det er derfor den nye eieren som står med regningen for det som er andelseierens ansvar. Det er nettopp det du kan kreve prisavslag for hvis det er en mangel selgeren ikke opplyste om.

Når feilen er lagets ansvar

Er feilen lagets eller sameiets ansvar, er det de som må utbedre, og for deres regning. Du får da ingen utgift, og et prisavslag som tar utgangspunkt i utbedringskostnaden, blir derfor lite aktuelt.

Kravet kan likevel bestå, for eksempel når selgeren ikke opplyste om en kjent feil ved fellesarealene (avhendingslova § 3-7 om manglende opplysning). Da må du vise at selgeren kjente eller burde ha kjent til forholdet, og at opplysningen kunne påvirke avtalen.

Spør uansett styret eller forretningsfører for å få vite om feilen er kjent og om det er planlagt utbedring. Svaret bør du beholde skriftlig.

Slik gikk det for Roar

Roar kjøpte en leilighet i et borettslag. Etter fire måneder viste det seg at det lekket fra badet, og fuktskader spredte seg til soverommet. Rørleggeren fant en gammel tilkobling under badegulvet, som ligger innenfor andelseierens ansvar. Utbedringen ble anslått til 74 000 kroner.

Roar reklamerte overfor selgeren og la ved rørleggerens rapport. Selgeren svarte at laget hadde ansvar for stigerørene. Roar viste til rapporten som pekte på tilkoblingen under gulvet, ikke stigerøret. Selgerens forsikringsselskap godtok da at feilen lå hos andelseieren og betalte prisavslaget.

Ansvarsdelingen påvirker hva du bør kreve

Mange tror at alt inne i leiligheten er deres ansvar, og alt utenfor er lagets. Slik er det ikke alltid. Vedtektene kan fordele ansvaret annerledes enn loven (burettslagslova § 5-12 femte ledd og burettslagslova § 5-17 fjerde ledd). Har for eksempel laget vedtatt at det tar seg av vinduer eller balkonger, kan feil der bli lagets sak, selv om det ligger innenfor dine vegger.

Les derfor vedtektene før du bestemmer hva du krever av selgeren. Ta også med hva som står om vedlikeholdsplan og tidligere protokoller. Har laget allerede planlagt å bytte noe, kan selgeren mene at feilen var kjent i laget og at du kunne regne med at den ville bli utbedret. Du på din side kan svare at selgeren var forpliktet til å opplyse om forhold han kjente til, og som du hadde grunn til å regne med å få vite om (avhendingslova § 3-7).

Et vanlig tilfelle er at feilen begynner hos andelseieren, men får følger for felleskapet, for eksempel en lekkasje i badet som fukter opp vegger og fellesrør. Da må ansvarsfordelingen tas opp i tillegg til kravet mot selgeren, og forsikringen i laget eller sameiet kan komme inn.

Dokumentasjon og krav i praksis

Be styret eller forretningsfører om vedtekter og protokoller, og be en fagperson vurdere hvor feilen ligger. Deretter sender du reklamasjonen til selgeren med fagpersonens rapport. Kostnadsanslaget må være delt opp slik at det går tydelig fram hva som er andelseierens del, og hva som er felles.

Reklamasjonsreglene er de samme som ellers. Er du usikker på hvordan kravet regnes ut, står det i pilaren om prisavslag. Om forskjellen mellom borettslag og sameie kan du lese i artikkelen om borettslag og sameie, og om prisavslag før du har utbedret noe, i artikkelen om prisavslag før utbedring.

Kort oppsummert

• Du kan kreve prisavslag i borettslag eller sameie etter avhendingslova, som gjelder tilsvarende for andeler.
• Avgjørende er om feilen ligger hos andelseieren eller laget.
• Er feilen lagets ansvar, er det laget som utbedrer, og prisavslag blir lite aktuelt.
• Ny eier overtar plikten til å vedlikeholde det som er andelseierens ansvar.
• Be om vedtekter og en fagmanns vurdering før du sender kravet til selgeren.