Kan du få prisavslag før du har utbedret noe?

Prisavslag før utbedring: slik fungerer det

Prisavslaget (du får en del av kjøpesummen tilbake) er et forholdsmessig krav som følger av at boligen er mindre verdt enn du betalte. Etter avhendingslova § 4-12 settes det med mindre noe annet blir bevist til kostnadene ved å få mangelen rettet. Formuleringen sier «å få rettet», ikke «har fått rettet». Du kan derfor kreve prisavslag på grunnlag av et anslag.

Det er en praktisk fordel. Mange har verken pengene eller tid til å sette i gang et stort arbeid før de vet om selgeren vil betale. Loven krever ikke at du legger ut først og krever refusjon etterpå.

Anslaget må likevel være konkret. Skriftlige tilbud fra håndverkere, en tilstandsvurdering eller en rapport med kostnadsoverslag er godt nok. En ren gjetning fra din side er ikke det.

Selgerens rett til å rette går foran

Det viktigste å vite er at selgeren har rett til å rette mangelen. Tilbyr han å gjøre det, må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe og du ikke har særlig grunn til å si nei (avhendingslova § 4-10 første ledd). Rettingen skal skje innen rimelig tid og for hans regning.

Utbedrer du før selgeren har fått sjansen, risikerer du å ta fra ham denne retten. Avhendingslova § 4-10 fjerde ledd sier at du ikke kan kreve prisavslag eller heve hvis du har avvist retting selgeren hadde rett til å utføre. Du kan fortsatt kreve erstatning, men kan måtte bære deler av tapet selv.

Konsekvensen er at du bør gi selgeren beskjed og en rimelig frist før du river opp noe, med mindre skaden haster.

Når du må handle raskt

Er feilen akutt, for eksempel en lekkasje som gjør skade for hver dag som går, må du begrense tapet. Etter avhendingslova § 7-2 bærer du selv den delen av tapet som skyldes at du ikke gjorde noe rimelig for å begrense det. Å sikre stedet, stenge vann og tørke opp er ikke å utbedre, men å begrense skaden.

Ta bilder før du rører noe, og behold gammelt materiale hvis mulig. Dokumentasjon fra før du gjør noe, er ofte det som avgjør om kravet holder. Noen ganger kan det også være aktuelt å be en fagperson sikre bevis før du river.

Skal du ha inn en håndverker for å sikre bevis, si fra til selgeren først, slik at han får mulighet til å delta. Det hindrer at selgeren senere hevder at han ikke fikk se feilen slik den var, og at en annen årsak enn mangelen har ødelagt beviset. En kort e-post med tidspunkt og beskrivelse er nok som varsel.

Slik gikk det for Sveinung

Sveinung oppdaget at taket over stuen lekket etter en storm i mars, tre måneder etter overtakelsen. Han tok bilder av skaden og sendte dem til selgeren sammen med en reklamasjon. En taktekker ga et tilbud på 85 000 kroner for nytt tak over stuen. Han hadde ikke råd til å betale før han fikk pengene fra selger.

Sveinung skrev til selgeren at han krevde prisavslag og at selgeren kunne rette innen tre uker om han ønsket det. Selgeren svarte ikke. Etter fristen sendte Sveinung tilbudet til selgerens forsikringsselskap, som godtok å betale prisavslaget uten at han hadde reparert noe. Taket ble ferdig et halvt år senere, betalt av pengene han hadde fått.

Tilbakeholdelse er noe annet

Har du ikke oppgjort alt ennå, kan du holde tilbake en del av kjøpesummen. Etter avhendingslova § 4-15 kan kjøperen holde tilbake så mye som trengs for å sikre kravet. Den regelen gjelder når du fortsatt skylder penger, og er ikke det samme som prisavslag. Du bruker den for å sikre kravet mens du venter.

Bruk den forsiktig, og skriv til selgeren hvor mye du holder tilbake og hvorfor. Et tilfeldig tilbakehold uten forklaring gir selgeren grunn til å bestride hele kravet. Holder du tilbake for mye, kan det ende i en tvist om selve tilbakeholdelsen. Sjekk også hva som står i kjøpekontrakten om oppgjør, og hvem som har pengene. Mer om når du kan kreve avslaget før du har overtatt, står i artikkelen om prisavslag før overtakelse, og om valget mellom prisavslag og heving i artikkelen om prisavslag eller heving. Selve utregningen forklares i pilaren om prisavslag.

Kort oppsummert

• Du kan få prisavslag før utbedring, fordi kravet bygger på hva utbedringen ville koste.
• Skriftlige tilbud og dokumentasjon av feilen gjør kravet konkret.
• Utbedrer du før selgeren har fått mulighet til å rette, kan du miste prisavslaget.
• Akutte skader må du begrense selv, uten at det regnes som utbedring.
• Tilbakeholdelse av kjøpesum er en egen regel som ikke erstatter prisavslaget.