Prisavslag når feilen ikke lar seg utbedre

Hvorfor vanlig utmåling ikke passer

Avhendingslova sier at prisavslaget settes til kostnadene ved å få mangelen rettet, med mindre noe annet blir bevist (avhendingslova § 4-12). Regelen er skrevet for feil som kan repareres. Kan ikke feilen rettes, finnes det ingen regning, og da må du bevise at noe annet enn utbedringskostnad er riktig grunnlag.

Loven bruker begrepet forholdsmessig prisavslag. Det betyr at avslaget skal stå i forhold til hvor mye boligen er verdt mindre enn den ville vært uten feilen. Det er den forskjellen du skal prøve å synliggjøre.

Når feilen ikke lar seg utbedre

Noen feil kan ikke rettes uten at boligen bygges om i stor skala, eller de kan ikke rettes i det hele tatt. Eksempler er en planløsning som ikke er som opplyst, en konstruksjon som ikke kan endres uten å rive, eller en egenskap ved boligen eller tomten som ligger fast. Det avgjørende er ikke om det er teoretisk mulig å gjøre noe, men om en utbedring er praktisk gjennomførbar og står i rimelig forhold til verdien.

Skriv derfor ned hvorfor utbedring ikke er mulig. En kort vurdering fra en bygningssakkyndig kan være nok til å vise det. Uten den vil motparten ofte hevde at feilen kan utbedres billig, og da går diskusjonen tilbake til utbedringskostnad. Har du en feil som faktisk lar seg rette for lite penger, er det den andre regelen som gjelder, og den er forklart i artikkelen om prisavslag når feilen kan utbedres billig.

Slik dokumenterer du verdiforskjellen

Loven gir ingen fast formel for verdiforskjellen ved feil som ikke kan rettes. Det betyr at det er en konkret vurdering, og at du bør bygge kravet på flere bein.

• Verdivurdering. En takstmann eller eiendomsmegler kan vurdere hva boligen ville vært verdt uten feilen, og hva den er verdt med den.
• Salgsoppgaven. Sammenlign det som ble lovet i annonsen og salgsdokumentene med det du faktisk fikk. En opplysning som ikke stemmer med boligen kan være en mangel, når den kan antas å ha påvirket kjøpet og ikke ble rettet tydelig.
• Prisen du betalte. Hva du betalte i forhold til lignende boliger uten feilen gir et grunnlag for å vise forskjellen.

Beløpet fastsettes til slutt skjønnsmessig, og det er ingen garanti for at motparten er enig i verdien din. Kommer dere ikke til enighet, kan Finansklagenemnda eller domstolen avgjøre hva som er et forsvarlig beløp.

Slik gikk det for Aisha

Aisha kjøpte en enebolig med en stue i andre etasje. Salgsoppgaven beskrev rommet som en ordinær stue, men da hun flyttet inn, viste det seg at takhøyden i store deler av rommet var så lav at møblering ble vanskelig. Rommet kunne ikke gjøres høyere uten å bygge om hele takkonstruksjonen, og byggefirmaene hun spurte ville ikke gi tilbud på en jobb som ville forandre huset.

Aisha reklamerte skriftlig og ba selgerens forsikringsselskap om et prisavslag. De svarte at de ville se på utbedringskostnaden. Hun svarte at utbedring var urealistisk, la ved tilbakemeldingene fra byggefirmaene og en vurdering fra en takstmann som anslo hvor mye rommet var verdt mindre enn oppgitt. Selskapet aksepterte at det ikke fantes noen utbedring å prise og tok utgangspunkt i takstmannens verdivurdering. Beløpet ble lavere enn hun hadde krevd, men langt høyere enn det første avslaget på null kroner.

Kan du heve i stedet?

Heving krever et vesentlig kontraktsbrudd. Høyesterett har sagt at det avgjøres etter en skjønnsmessig helhetsvurdering, og nemnda beskriver terskelen som meget høy. At feilen ikke kan utbedres, gjør ikke i seg selv kontraktsbruddet vesentlig. Det er hvor mye feilen betyr for boligen som teller.

Hevingsmelding må gis innen rimelig tid etter at du ble eller burde blitt kjent med mangelen. Høyesterett har lagt til grunn at tre måneder må være i ytterkanten. Vil du sikre deg begge alternativer, kan du reklamere nøytralt først. Les mer om hva som skiller prisavslag og heving i hovedartikkelen om prisavslag på bolig og i artikkelen om når du kan kreve prisavslag på huset ditt kjøpt under takst.

Kort oppsummert

• Når utbedring er umulig, settes prisavslaget til verdiforskjellen og ikke til en utbedringskostnad.
• Dokumenter at utbedring er umulig med en vurdering fra en sakkyndig og svar fra håndverkere.
• Beløpet fastsettes skjønnsmessig, så en verdivurdering med begrunnelse veier tungt.
• Heving krever et vesentlig kontraktsbrudd, og at utbedring er umulig gjør ikke det automatisk.