Overtakelse av ny bolig fra utbygger: protokoll, nøkler og oppgjør

Hva overtakelsen er, og når den regnes som skjedd

Overtakelsen er dagen da boligen går fra utbyggeren til deg i lovens forstand. Etter bustadoppføringslova § 14 skjer den ved en overtakelsesforretning. Er arbeidet fullført og du har flyttet inn, regnes boligen som overtatt selv om det aldri ble holdt noen forretning.

Dagen er viktig fordi fire ting skjer samtidig. Risikoen for boligen går over fra utbyggeren til deg. Reklamasjonsfristene begynner å løpe. Eventuell dagmulkt (en fast sum per dag utbyggeren er forsinket) stanser. Og utbyggeren får krav på sluttoppgjør.

Det betyr at du ikke bør skrive under, ta imot nøkler eller flytte inn uten å ha sett nøye etter. Det som ikke blir sagt fra om i tide, kan bli vanskelig å få rettet senere.

Innkalling, varsel og hvem som kan delta

Når utbyggeren har meldt fra til deg om når arbeidet blir fullført, kan hver av partene kalle inn til overtakelsesforretning med minst sju dagers varsel (§ 15). Forretningen skal ha en synfaring (en gjennomgang på stedet) av det utbyggeren har levert. Både du og utbyggeren kan altså ta initiativ. Ligger utbyggeren på dato og ikke kaller inn, kan du selv sende innkallingen.

Varselet bør være skriftlig, med dato, klokkeslett og sted. I praksis sender utbyggeren ofte en e-post med forslag til tidspunkt. Passer det dårlig, svar skriftlig og foreslå en ny dato. Loven forutsetter minst sju dagers varsel, så en innkalling med to dagers frist er for kort.

Hvem du tar med, avgjør du selv. Mange tar med en byggekyndig (for eksempel en takstmann) eller en person som kan se detaljer med friske øyne.

Protokollen: hva den bør fastslå

Protokollen er et skriftlig referat fra gjennomgangen. Den viser hvilken dato forretningen ble holdt, hvem som var til stede, hva som ble funnet av feil og mangler, og hva som gjenstår av arbeid. Går det senere tvist om hva som var kjent på overtakelsesdagen, er protokollen det første begge sider peker på.

Gå rom for rom. Åpne vinduer og dører, tapp vann i alle kraner, kjør avtrekk og varme, se på overganger i gulv, fuger i bad og maling i hjørner. Ta bilder av alt du finner, med dato. Skriv en konkret beskrivelse av hver feil: «Sprekk i flis ved dusjhjørne, bad 2. etasje» sier mer enn «feil i bad».

Er du og utbyggeren uenige om en feil, bør uenigheten stå i protokollen med begge standpunkter. Vil ikke utbyggeren føre den inn, skriv den inn på en egen liste og send den på e-post samme dag. Ikke skriv under på at alt er «godkjent uten merknader» hvis du ikke mener det.

Nøkler, innflytting og den praktiske overleveringen

Nøkler, adgangskort, manualer og dokumentasjon blir vanligvis overlevert i forbindelse med forretningen. Be om en liste over det du faktisk mottok, og om dokumentasjon på varmepumpe, ventilasjon og elektrisk anlegg. Når alle nøkler er utlevert og du flytter inn, går du over til å bruke boligen som din egen. Er arbeidet fullført, regnes boligen da som overtatt etter § 14.

Flytter du inn før arbeidet er ferdig, er situasjonen en annen. Avtal da skriftlig hva som gjenstår og når det skal være ferdig, og ha forsikringen i orden fra den dagen. Loven sier at arbeidet må være fullført for at innflytting alene skal gjøre boligen overtatt.

Betaling og tilbakehold ved oppgjøret

Er ikke betalingstiden avtalt, skal du betale når utbyggeren krever det etter overtakelsen (§ 46). Kjøper du bolig med tomt, kan utbyggeren bare kreve betaling mot overføring av hjemmelen (eiendomsretten).

Har du krav på grunn av mangler, kan du holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket (§ 31). Det samme gjelder krav etter forsinkelse (§ 24). Loven oppgir ingen prosentsats. Beløpet må stå i forhold til det feilene faktisk koster å rette.

Er sluttoppgjøret avtalt betalt før overtakelsen og noe av beløpet er omstridt, kan den omstridte delen settes på en konto som bare dere to kan disponere sammen. Da regnes betalingen likevel som skjedd, når resten er betalt (§ 49). Holder du tilbake mer enn du har dekning for, kan utbyggeren kreve rente for den delen som ble betalt for sent (§ 59).

Etter overtakelsen: reklamasjon og senere synfaring

Feil du fant eller burde funnet på overtakelsesforretningen, må du gjøre gjeldende så snart som mulig (§ 30). Feil som dukker opp senere, må du melde fra om innen rimelig tid etter at du oppdaget dem. Den ytre grensen er fem år etter overtakelsen, med mindre utbyggeren har påtatt seg ansvar for lengre tid.

Om lag ett år etter overtakelsen kan hver av partene kreve en ny synfaring (§ 16). Den er et naturlig tidspunkt for å samle feil som har vist seg gjennom en hel årstid, som setningsskader, fukt og trekk.

Før forretningen: slik forbereder du deg

Be om å få se leveransebeskrivelsen og kontrakten igjen noen dager før. Det du skal sammenligne med, er det som er avtalt, ikke det du husker fra salgsmaterialet. Ta med utskrift eller nettbrett, målebånd, lommelykt, en vaterpass-app og en lader du kan teste stikkontaktene med.

Sjekk også at utbyggeren har klargjort det praktiske: strøm og vann er på, og varmeanlegget kan kjøres. En forretning der ingenting kan testes, gir lite. Er noe ikke tilgjengelig, skriv det ned og krev at det vises frem skriftlig senere.

Bestill gjerne en byggekyndig, men gi utbyggeren beskjed i forveien. Ta med deg en person til som kan notere mens du ser og stiller spørsmål. Da slipper du å skrive og lete samtidig.

Når dere ikke blir enige på forretningen

Det er vanlig at utbygger og kjøper vurderer enkelte punkter ulikt. Da er det viktig å ikke la uenigheten stoppe seg selv. Få begge syn inn i protokollen, avtal hva som skal skje videre, og hvem som svarer innen hvilken dato. Er utbyggeren uenig i at noe er en feil, kan en uavhengig takstmann vurdere punktet.

Du mister ikke retten til å gjøre kravet gjeldende fordi utbyggeren er uenig. Du må likevel holde fast ved det skriftlig innen rimelig tid. Retting skal skje innen rimelig tid etter at du har gjort mangelen gjeldende (§ 32), og utbyggeren har rett til å rette hvis det kan skje uten vesentlig ulempe for deg.

Blir uenigheten stående, kan du holde tilbake penger, kreve prisavslag eller, ved vesentlige mangler, heve kjøpet. Hvilket krav som passer, avhenger av feilen. I de fleste tilfeller er retting og et midlertidig tilbakehold det som løser saken raskest.

Kort oppsummert

• Ved overtakelse av ny bolig fra utbygger skjer overtakelsen på en overtakelsesforretning, eller ved at du flytter inn i en ferdig bolig.
• Hver av partene kan kalle inn med minst sju dagers varsel etter at utbyggeren har meldt at arbeidet blir fullført.
• Få alle feil og uenigheter inn i protokollen, eller send dem skriftlig samme dag.
• Du kan holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre kravet på mangler og restarbeid.
• Reklamer så snart som mulig på det du så, og innen rimelig tid på det som kommer senere, senest fem år etter overtakelsen.