Hva mente lovgiver med «tryggere bolighandel»?

Formålet med tryggere bolighandel

Endringene i avhendingslova kom i lov 7. juni 2019 nr. 20 og trådte i kraft 1. januar 2022. Grunnlaget var Prop. 44 L (2018–2019), som Stortinget behandlet i mai 2019. Loven fikk navnet «tryggere bolighandel», og navnet sier mye om hensikten.

Formålet var to ting. For det første skulle selgere ha insentiver til å legge fram all informasjon de har om boligen. For det andre skulle de ha insentiver til å skaffe en tilstandsrapport ved salg til forbrukere. Departementet ville at selgere ikke lenger skulle tjene på å vite minst mulig om boligen sin. Før reformen kunne uvitenhet hos selgeren være en fordel.

Hovedtrekkene i reformen står i oversikten over de nye reglene fra 2022.

Hva som var problemet før 2022

Før 2022 hadde en eiendom som ble solgt «som den er», i utgangspunktet bare en mangel hvis den var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Terskelen var høy. Selgere hadde derfor i praksis bare delvis ansvar for skjulte feil.

Mange selgere solgte derfor uten å undersøke boligen nærmere. Hadde de ikke undersøkt, kunne de heller ikke bli møtt med at de hadde visst om feil. Det var denne ordningen lovgiver ville endre. Kjøperen skulle få et bedre informasjonsgrunnlag før kjøpet, og selgeren skulle få en grunn til å gi det.

Departementet var også opptatt av at kjøpere ikke kan vente en brukt bolig i perfekt stand. Selv uten «som den er» må en kjøper regne med at enkelte forhold vil kreve utbedring etter overtakelsen.

Slik fjernet reformen «som den er» for privatpersoner

Ved forbrukerkjøp har «som den er»-forbehold og liknende alminnelige forbehold nå ingen virkning. Forbehold som ikke er spesifiserte nok til å påvirke kjøperens vurdering, har heller ingen virkning. Spesifiserte forbehold kan fortsatt tas, for eksempel når selgeren forklarer hvorfor hun mistenker en skade.

Når kjøperen ikke er forbruker, kan eiendommen fortsatt selges «som den er». Da har den likevel en mangel hvis selgeren ikke ga opplysninger hun burde gitt, hvis hun ga uriktige opplysninger, eller hvis eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med.

Kjøperen må fortsatt sannsynliggjøre at det er en mangel. Og selgerens opplysningsplikt går lenger enn før, fordi det ikke lenger er trygt å gjemme seg bak et alminnelig forbehold. Hvordan det slår ut for selgere, står i Er «som den er» fortsatt lov når selger selger til deg?.

Slik gikk det for Asbjørn

Asbjørn solgte en leilighet i 2023. Han hadde hørt om «tryggere bolighandel» og var usikker på om han måtte bestille tilstandsrapport. Han leste at loven ikke påbyr en rapport, og tenkte at han da kunne la være.

Kjøperen fant lekkasje under badekaret etter overtakelsen. Asbjørn hadde brukt «solgt som den er» i kontrakten, men det hjalp ham ikke, siden kjøperen var privatperson. Fordi han ikke hadde noen tilstandsrapport, kunne han heller ikke vise til at feilen sto tydelig i salgsdokumentene. Kjøperen måtte selv sannsynliggjøre at det var en mangel, og gjorde det med en rapport fra rørlegger.

Utfallet ble at Asbjørn måtte betale prisavslag. Han sa etterpå at en tilstandsrapport ville ha kostet mindre enn det han endte med å betale, og at selgerens fordel ved å slippe rapport hadde vært mindre enn han trodde.

Tilstandsrapport, forsikring og egenandel i systemet

Loven påbyr ikke tilstandsrapport. Selgeren har ingen plikt til å skaffe en, men blir lettere ansvarlig for mangler uten den. Det er derfor kalt et insentiv, ikke et påbud. Forskriften til avhendingslova setter minstekrav til rapporten, slik at kjøperen kan stole på den.

Selgeren kan fortsatt forsikre seg mot mangelsansvaret med en boligselgerforsikring. Departementet ventet at forsikringen ville bli merkbart dyrere uten tilstandsrapport, og det ga selgerne enda en grunn til å skaffe en.

Til slutt en bestemmelse som balanserer systemet. Kjøperen må selv dekke de første 10 000 kronene av tap og kostnader ved mangler. Det er en egenandel, ikke en terskel for hva som er en mangel. Forarbeidene forklarer at kjøperen med en slik egenandel gjennomgående må dekke mindre feil selv, mens de fleste større feil blir selgerens ansvar. Hvordan den virker, står i Egenandelen på 10 000 kroner: slik virker den.

Hva reformen ikke endret

Reformen gjelder bare avtaler inngått etter 1.1.2022. Kjøpte du før, følger saken de gamle reglene. Hvordan det avgjøres, står i Kjøpte før 2022 – hvilke regler gjelder for meg?.

Reformen betyr heller ikke at alle feil er selgerens ansvar. Er feilen liten, gir den ofte ikke noe krav, og den kan uansett være under egenandelen. Det finnes også en grense for hvor liten en mangel kan være, som behandles i «Mindre betydning»: når er feilen for liten til et krav?.

Til slutt: kjøperens undersøkelsesplikt skal ikke strekkes så langt at risikoen for skjulte feil i praksis flyttes tilbake til kjøperen. Det ville stride mot formålet med endringen. Generelle oppfordringer til å undersøke kan ikke brukes til å omgå forbudet mot alminnelige forbehold.

Kort oppsummert

• Tryggere bolighandel skulle gi selgere insentiver til å legge fram all informasjon om boligen, og til å skaffe tilstandsrapport.
• Før reformen kunne selgere tjene på å vite minst mulig, fordi «som den er» ga en høy terskel for mangel.
• Fra 1.1.2022 har «som den er» ingen virkning ved forbrukerkjøp.
• Tilstandsrapport er ikke påbudt, men selgeren blir lettere ansvarlig uten den.
• Kjøperen må fortsatt sannsynliggjøre mangelen og dekke egenandelen på 10 000 kroner.