«Mindre betydning»: når er feilen for liten til et krav?
En mangel av mindre betydning er ikke uten videre uten verdi, siden det etter 2022 er egenandelen, ikke en generell terskel, som fanger opp små feil. Egenandelen gjør at du selv dekker de første kronene, og at feilen først gir deg noe når kostnadene overstiger den. Andre vilkår avgjør om feilen er en mangel i det hele tatt, blant annet at opplysningen har virket inn på avtalen. For heving kreves et vesentlig avtalebrudd.
Mangel av mindre betydning: ingen egen terskel
Mange spør om en feil kan være for liten til at den teller. Svaret etter reglene fra 2022 er at det ikke finnes en generell grense for hvor stor en feil må være for å være en mangel (en feil som kan gi deg krav mot selgeren). Forarbeidene sier at beløpsgrensen er laget som en egenandel, ikke som en terskel for hva som er en mangel.
Før 2022 var det annerledes. En eiendom solgt «som den er» hadde i utgangspunktet bare en mangel hvis den var i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med. Den terskelen er fjernet for forbrukerkjøp. Har du kjøpt før 2022, gjelder likevel de gamle reglene, som du kan lese om i spørsmålet om kjøp før 2022.
Det betyr ikke at alle små avvik gir krav. Andre regler sørger for å holde bagatellene utenfor.
Egenandelen tar de minste feilene
Du må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10 000 kroner. Forarbeidene forklarer at du gjennomgående må dekke mindre feil selv, for eksempel en defekt oppvaskmaskin, mens de fleste større feil blir selgerens ansvar.
Er en feil liten, blir egenandelen ofte større enn kostnaden, og du sitter igjen uten noe å kreve. Egenandelen gjelder manglene samlet. Parkett til 8 000 kroner og bad til 6 000 kroner er til sammen 14 000 kroner, og da kan du kreve 4 000. Se mer om beregningen i spørsmålet om egenandelen på 10 000 kroner.
Andre vilkår kan sile ut små feil
At en feil er en mangel, avhenger av hva slags feil det er. Boligen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand. Forarbeidene understreker at du ikke kan vente at en brukt bolig er i perfekt stand, selv uten «som den er»-forbehold. Du må regne med at noe må utbedres etter overtakelsen.
For opplysningsplikten er vilkårene strengere. Har du ikke fått opplysning om noe selgeren kjente til, må det ha virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt. Har du ikke lagt vekt på det, er det ingen mangel. Høyesterett har også sagt at forhold på naboeiendommen må ha en faktisk og reell innvirkning, og at frykt eller ubehag som bare er subjektiv, ikke er nok.
For areal er det egne tall. Det er en mangel hvis bygningene har mindre areal enn selgeren oppga og avviket er større enn to prosent og minst én kvadratmeter. Mindre tomteareal er bare en mangel hvis arealet er vesentlig mindre enn opplyst.
Heving krever vesentlig avtalebrudd
Vil du gå ut av kjøpet, er kravet høyere. Du kan heve avtalen hvis mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd. En liten feil holder da normalt ikke. Du må også si fra om heving innen rimelig tid etter at du ble kjent med mangelen, med mindre selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller i strid med god tro.
Kan feilen repareres, kan det være at heving ikke er riktig løsning. Om det er mulig å heve når feilen kan rettes, kan du lese i spørsmålet om heving når feilen kan repareres. Prisavslag og erstatning er ofte mer treffende for små feil.
Slik gikk det for Ole
Ole kjøpte en leilighet i 2023. Etter noen uker fant han to feil: en dørkarm som var skadet av fukt, anslått til 3 000 kroner å reparere, og et sluk på badet som ikke var koblet riktig, anslått til 18 000 kroner. Han reklamerte skriftlig på begge.
Selgeren mente at dørkarmen var «bagatell» og uansett under egenandelen. Ole svarte at egenandelen gjaldt samlet, og at totalen var 21 000 kroner. Etter egenandelen sto han igjen med et krav på 11 000 kroner.
Selgeren godtok at manglene måtte regnes samlet, men bestred at slukfeilen var en mangel, og viste til at slike arbeider ofte var kjent. Ole hadde tilstandsrapporten, som ikke nevnte sluket. Dermed hadde han ikke kjent til feilen. Saken endte med at selgeren betalte 11 000 kroner uten at det gikk til retten. Dørkarmen ble først et krav fordi den ble regnet sammen med sluket.
Slik vurderer du en liten feil
Spør deg først om det er en mangel: Avviker det fra avtalen, fra det du kunne forvente eller fra en opplysning du fikk? Ta deretter stilling til om selgeren kjente til feilen og om det virket inn på avtalen. Legg til slutt egenandelen til grunn for hva du eventuelt kan kreve.
Får du flere små feil over tid, samle dem. Den samlede summen er det som avgjør, ikke hver feil for seg. Reklamer for hver enkelt innen rimelig tid etter at du oppdaget den. Om selgeren har grunnlag for å si at feilen er «bare normal slitasje», avhenger av alder og tilstand, som du kan se i pilaren om reglene fra 2022. Se også spørsmålet om «som den er» for hvordan forbehold fungerer.
Kort oppsummert
- Etter 2022 finnes det ingen generell terskel for at en mangel må ha mer enn mindre betydning for å telle, men egenandelen tar de minste feilene.
- Alle mangler regnes samlet mot egenandelen, også de som oppdages til ulik tid.
- Andre vilkår, som at opplysningen virket inn på avtalen, kan sile ut feil av mindre betydning.
- For å heve kreves et vesentlig avtalebrudd, så mindre feil gir normalt prisavslag eller erstatning.
Slik har Finansklagenemnda vurdert lignende saker: I 722 saker om den nye avhendingslova fikk kjøper helt eller delvis medhold i 52 %.