Lurt i bolighandelen: hva du kan gjøre som kjøper eller budgiver
Er du lurt i bolighandelen som kjøper, har du flere veier. Har selgeren holdt tilbake eller oppgitt noe feil, kan det være en mangel som gir prisavslag, erstatning og i alvorlige tilfeller rett til å heve (avhendingslova §§ 3-7, 3-8 og 4-12 til 4-14). Er du forledet ved svik, binder avtalen deg ikke (avtaleloven § 30). Er du lurt i budrunden, kan megleren ha brutt reglene i eiendomsmeglingsloven § 6-8, og saken kan klages inn. Det første du gjør, er å sikre bevis og melde fra skriftlig i tide.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva det betyr å være lurt i bolighandelen
Juridisk finnes det ikke ett begrep «lurt». Det finnes flere regelsett som treffer ulike situasjoner, og hvilket du bruker, avgjør hva du kan kreve.
Har boligen en feil som du ikke ble fortalt om, eller ikke er slik den ble beskrevet, er det spørsmål om mangel etter avhendingslova. Det er det vanligste. Har selgeren bevisst gitt deg et falskt bilde for å få deg til å kjøpe, er det svik etter avtaleloven § 30. Har megleren brutt reglene for budrunden, kommer eiendomsmeglingsloven inn. Og noen ganger er det flere av disse samtidig.
Felles for dem alle er at tiden løper fra du oppdaget forholdet. Du trenger ikke vite hvilket regelsett som passer før du begynner å sikre bevis og melde fra.
Når selgeren har holdt tilbake noe eller sagt noe feil
Avhendingslova § 3-7 sier at boligen har en mangel hvis du ikke har fått opplysninger om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Det gjelder bare hvis en kan gå ut fra at det manglende svaret påvirket avtalen. Paragraf 3-8 gjelder det motsatte: selgeren har sagt eller skrevet noe som ikke stemmer, enten til deg eller i annonsen, salgsoppgaven eller annen markedsføring på hans vegne. Heller ikke her hjelper det selgeren å ha solgt «som den er». Er du privatperson, har et slikt forbehold ingen virkning (§ 3-9 annet ledd).
Du har en grense å passe på. Kjente du til forholdet da du kjøpte, kan du ikke kreve noe for det. Det samme gjelder det du burde ha oppdaget da du undersøkte boligen, for eksempel på visning (§ 3-10). Du regnes også for å kjenne til det som tydelig går frem av tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter du fikk anledning til å lese. Selgerens opplysningsplikt består likevel (§ 3-10 tredje ledd), og undersøkelsesreglene hjelper ham ikke hvis han har vært grovt uaktsom eller uærlig.
Har boligen en mangel, kan du kreve:
- retting, men bare i noen tilfeller, for eksempel når selgeren har bygget boligen for å selge den. Tilbyr selgeren selv å rette feilen, må du som regel godta det (§ 4-10)
- prisavslag. Det settes normalt til det det koster å rette feilen (§ 4-12)
- heving, hvis mangelen er et vesentlig avtalebrudd, og du melder fra innen rimelig tid (§ 4-13)
- erstatning. For direkte tap kan du kreve det uten at selgeren har skyld, for indirekte tap kreves skyld (§ 4-14).
Du må reklamere. Meld fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen eller burde ha oppdaget den, og senest fem år etter overtakelsen. Fristen på fem år gjelder ikke hvis selgeren har vært grovt uaktsom eller uærlig, og selgeren kan da ikke påberope seg at du reklamerte for sent (§ 4-19). Hvordan fristene virker når det er svik, er forklart i artikkelen om reklamasjon ved svik.
Når selgeren bevisst har lurt deg
Svik er mer enn en feil i opplysningene. Det betyr at noen med vilje har gitt deg et falskt inntrykk for å få deg til å kjøpe. Avtaleloven § 30 sier at en viljeserklæring som er fremkalt ved svik fra den andre parten, ikke binder den som avga den. Det samme gjelder når en tredjeperson har brukt svik, og motparten kjente eller burde ha kjent forholdet.
Forskjellen fra mangel er stor. Etter svik er du ikke bundet av kjøpet. Du kan altså kreve at avtalen settes til side, og du kan kreve erstatning for tapet. Men sviket må dokumenteres, og det er vanskeligere enn å vise at en feil finnes. Typiske spor er e-poster, regninger fra håndverkere, bilder fra tidligere annonser og meldinger der selgeren selv skriver at han vet om problemet.
Avtaleloven § 33 gir et supplement. Den sier at en viljeserklæring ikke binder hvis det ut fra forholdene da motparten fikk vite om den, og som han måtte kjenne til, ville stride mot redelighet eller god tro å gjøre den gjeldende.
Svik kan også være straffbart som bedrageri, med bot eller fengsel inntil to år (straffeloven § 371). Det er opp til deg om du vil anmelde, og en anmeldelse avgjør ikke det sivile kravet.
Når det er budrunden eller megleren som lurte deg
Som budgiver har du andre vern. Megleren skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og skal handle i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser (eiendomsmeglingsloven § 6-8 første ledd og § 6-3). Han skal bare formidle skriftlige bud, innhente legitimasjon og signatur, og orientere skriftlig om mottatte bud. Han skal ikke formidle bud som har forbehold om at bud eller forbehold holdes skjult for andre budgivere, og han kan ikke bruke akseptfrister som er kortere enn forskriften tillater.
Har du blitt lurt med falske opplysninger, for eksempel at det var høyere bud som ikke fantes, er det verdt å se på avtaleloven § 30. Er det bare megleren som har tatt feil, og selgeren verken kjente til det eller burde kjent til det, binder budet deg i utgangspunktet likevel. Da retter kravet seg mot megleren.
Du kan klage til megleren. Kommer du ikke videre, har meglerforetak plikt til å være tilsluttet en utenrettslig tvisteløsningsordning (§ 2-10), og du kan bringe saken inn for den ordningen foretaket er tilsluttet. Finanstilsynet fører tilsyn med meglerne (§ 8-1).
Yusuf og lekkasjen
Yusuf Demir kjøper et rekkehus for 3 800 000 kroner. I egenerklæringen har selgeren, Torbjørn, krysset av for at han ikke kjenner til lekkasjer. Tre måneder etter overtakelsen finner Yusuf råtten bjelke under badet. En byggtekniker anslår utbedringen til 140 000 kroner og tar 12 000 kroner for utredningen.
Yusuf finner en e-post fra en rørlegger til Torbjørn, to år gammel, der det står at badegulvet lekker og må skiftes. Torbjørn fliselagte bare over.
Dette er en mangel etter § 3-7 og § 3-8, og trolig mer. Yusuf melder fra skriftlig til Torbjørn med kopi av rapporten og e-posten. Han krever prisavslag for utbedringen og erstatning for de 12 000 kronene. Kjøperen må selv dekke de første 10 000 kronene ved mangler (§ 3-1 fjerde ledd), så kravet blir 140 000 + 12 000 − 10 000 = 142 000 kroner. Vil han heller ut av kjøpet, kan han hevde at Torbjørn bevisst lurte ham til å kjøpe, og påberope seg avtaleloven § 30. Får han medhold, binder ikke avtalen ham. Skal han heve etter avhendingslova § 4-13, må han vise at mangelen er et vesentlig avtalebrudd, noe en skade på 140 000 kroner av 3 800 000 ikke nødvendigvis er.
Fordi Torbjørn har handlet uærlig, kan han ikke påberope seg at fem-årsfristen er brutt hvis Yusuf venter lenger enn det (§ 4-19 tredje ledd). Yusuf venter likevel ikke. Han vet at tiden han bruker, kan bli brukt mot ham.
Slik går du frem nå
Sikre bevis først. Ta vare på annonsen, salgsoppgaven, egenerklæringen, tilstandsrapporten, kontrakten og alle meldinger med selger og megler. Ta bilder av skaden før den utbedres, og la en tekniker beskrive årsak og kostnad skriftlig.
Meld fra skriftlig til selgeren så snart du har grunnlag. Beskriv hva du har funnet, hvorfor du mener det er en mangel eller svik, og hva du krever. Send kopi til megleren. Hold deg til fakta.
Begrens tapet. Hvis skaden vokser for hver uke som går, må du gjøre det som er rimelig for å stoppe den (se avhendingslova § 7-2). Tapet du kunne unngått, kan trekkes fra kravet.
Gi selgeren en rimelig frist til å svare. Svarer han ikke, eller avviser han kravet, kan saken ende i forliksrådet eller i retten. Da avgjør bevisene mer enn noe annet.
Kort oppsummert
- Er du lurt i bolighandelen som kjøper, kan det være en mangel (avhendingslova §§ 3-7 og 3-8), svik (avtaleloven § 30) eller et brudd fra megleren (eiendomsmeglingsloven § 6-8).
- Ved mangel kan du kreve prisavslag, erstatning og i alvorlige tilfeller heving. Retting kan du bare kreve i noen tilfeller.
- Reklamer innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelsen. Fristen gjelder ikke hvis selgeren har handlet uærlig.
- Ved svik binder ikke avtalen deg, men du må kunne dokumentere sviket.
- Sikre bevis og meld skriftlig fra før du gjør noe annet.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.