Reklamasjon ved svik: gjelder fristene da?

Hva svik betyr for reklamasjonsfristen

Etter avhendingslova § 4-19 må du reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen, og senest fem år etter overtakelsen. Tredje ledd i samme paragraf gir en viktig utvei: selgeren kan ikke vise til at det er reklamert for sent hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers handlet i strid med god tro.

Det kaller mange svik. Loven bruker ikke det ordet, men bygger på de tre vilkårene. Grov uaktsomhet er en alvorlig mangel på aktsomhet. Uærlighet er at selgeren bevisst har fortiet eller fordreid noe. Strid med god tro dekker adferd som er illojal på andre måter.

Regelen betyr at selgeren mister muligheten til å si at du var for sen. Den betyr ikke at du kan vente så lenge du vil. Din egen situasjon blir vanskeligere jo lenger du venter, fordi bevis forsvinner og fordi selgeren vil bestride at det var svik.

Gjelder alle fristene?

Nei. Unntaket i § 4-19 tredje ledd gjelder innsigelsen om for sen reklamasjon. Andre fristregler kan være annerledes:

• Hevingsfristen. Du taper hevingsretten hvis du ikke gir melding innen rimelig tid etter at du ble eller burde blitt kjent med mangelen. Det gjelder ikke ved grov uaktsomhet, uærlighet eller brudd på god tro fra selgerens side (avhendingslova § 4-13 andre ledd).
• Foreldelse. Reglene i foreldelsesloven gjelder i tillegg. Er kravet foreldet, er det borte selv om selgeren har vært uærlig, med de utvidelsene foreldelsesloven selv gir. Foreldelsesloven § 10 gir tidligst ett år etter at du fikk kunnskap om kravet, men ikke mer enn ti år til sammen.
• Undersøkelsesplikten. Kjøperen kan i utgangspunktet ikke kreve for det han burde oppdaget ved undersøkelse. Dette gjelder ikke når selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller i strid med god tro (avhendingslova § 3-10 andre ledd).

Les mer om tidsreglene i Foreldelse: når er kravet helt borte?.

Slik gikk det for Emma

Emma overtok en leilighet 1. oktober 2020. I mars 2026 fjernet hun panelet bak en innebygd garderobe og fant et gammelt fuktskadeområde med muggangrep, malt over med hvit maling. En tidligere nabo fortalte at selgeren hadde hatt fukt der i flere år og malt over det før salget.

Overtakelsen var mer enn fem år tilbake. Emma sendte likevel samme uke en reklamasjon og skrev at hun mener selgeren visste om fukten og skjulte den. Hun la ved bilder og skrev at selgeren ikke kan vise til at reklamasjonen kom for sent, fordi selgeren har handlet i strid med god tro.

Selgeren svarte at femårsfristen var ute og at hun ikke hadde vist om noen skjult skade. Emma skrev ned nabo-forklaringen, sikret bildene og ga selgeren en frist for å ta stilling. Etter noen ukers brevveksling tilbød selgeren et lite prisavslag i et forlik. Emma sa ikke ja, men brukte tilbudet som utgangspunkt for videre forhandling. Spørsmålet om hva selgeren visste, ble stående som sakens kjerne.

Slik underbygger du at selgeren visste

Selgeren kommer til å bestride at det var svik. Du må derfor kunne peke på konkrete forhold. Det gjelder blant annet:

• forklaringer fra naboer, håndverkere eller tidligere eiere som viser hva selgeren kjente til
• rapporter eller e-poster fra tiden før salget
• bilder og funn som tyder på at skaden er dekket til eller pusset over
• forskjellen mellom det selgeren sa i salgsoppgaven eller på visning, og det du fant

Har selgeren gitt uriktige opplysninger som forsikringsselskapet har lagt til grunn, kan forsikringsselskapet i noen tilfeller gå tilbake mot selgeren. Høyesterett godtok dette i en dom fra 2021, HR-2021-2102-A, der selskapet hadde krevd regress fra en selger som hadde gitt uriktige svar i egenerklæringen. Det påvirker først og fremst forholdet mellom selgeren og selskapet.

Hva du gjør nå

Send en skriftlig reklamasjon uansett hvor lang tid som er gått. Skriv at du gjør kravet gjeldende, hva slags feil det er, og at du mener selgeren visste om den. Den delen om selgerens kunnskap kan du gjenta i et senere brev, når du har mer dokumentasjon. Se Nøytral eller spesifisert reklamasjon: forskjellen for hva som må stå i første melding, og Dokumentasjonen du bør legge ved reklamasjonen for hva du kan legge ved.

Vil du vite hvordan svik og fristene henger sammen i de ordinære sakene, ligger hele opplegget i Reklamasjon på bolig: slik skriver du brevet. Hvis selgeren er død, kan Reklamasjon når selgeren har gått bort hjelpe deg videre, og har du kjøpt andel, se Reklamasjon når du kjøpte andel i borettslag.

Kort oppsummert

• Ved svik kan selgeren ikke bruke at du reklamerte for sent, men reklamasjon bør likevel sendes raskt.
• Unntaket gjelder også for hevingsfristen og for undersøkelsesplikten, men foreldelsen gjelder fortsatt.
• Du må kunne underbygge at selgeren var uærlig eller grovt uaktsom, for eksempel med vitneforklaringer og bilder.
• Skriv i reklamasjonen at du mener selgeren visste om feilen, og send den før flere bevis forsvinner.