Kort fortalt: Selger har plikt til å gi deg alle opplysninger om boligen som selger kjente til – eller måtte kjenne til – og som du som kjøper hadde grunn til å regne med å få, og som har betydning for kjøpet. Holder selger tilbake slik informasjon, foreligger det en mangel du kan klage på – selv om boligen ble solgt "som den er". Opplysningsplikten følger av avhendingsloven § 3-7, og den er en av de sterkeste rettighetene du har som boligkjøper.

Hva går opplysningsplikten ut på?

Tre vilkår må være oppfylt for at selger har brutt opplysningsplikten:

  1. Det dreier seg om et forhold selger kjente til eller måtte kjenne til.
  2. Det er noe du hadde grunn til å regne med å få vite.
  3. Den manglende opplysningen har virket inn på avtalen (du ville kjøpt for mindre, eller ikke kjøpt i det hele tatt).

"Måtte kjenne til" betyr at selger ikke slipper unna ved å late som ingenting. Hvis det er noe enhver eier i selgers situasjon ville visst om, regnes selger for å ha kjent til det.

Konkrete eksempler på brudd

La oss gjøre det praktisk:

  • Tilbakevendende lekkasje: Selger Bjørn har hatt vann i kjelleren hver vår de siste fem årene og tørket det opp selv. Han nevner det ikke. Dette er noe Bjørn kjente til, som kjøper hadde grunn til å få vite, og som påvirker kjøpet. Klart brudd.
  • Krangel med nabo om grense: Selger har en pågående konflikt om eiendomsgrensen. Det skal opplyses.
  • Reparasjon utført av amatør: Selger pusset opp badet selv uten å legge membran. Det at arbeidet er gjort av en ufaglært, og uten det vanntette laget, er noe kjøper må få vite.
  • Skjeggkre eller skadedyr: Har selger oppdaget skjeggkre, må det opplyses.
  • Tidligere vannskade: En vannskade som ble utbedret, men der det fortsatt er restfukt i konstruksjonen, må fram.

Egenerklæringen – selgers viktige dokument

Når selger selger gjennom megler, fyller selger ut en egenerklæring (et skjema med spørsmål om kjente forhold ved boligen). Her krysser selger av for om det har vært fuktskader, lekkasjer, soppskader, problemer med drenering og så videre. Dette skjemaet er en sentral del av opplysningsplikten.

Eksempel: Linnea kjøper en bolig. I egenerklæringen har selger krysset "nei" på spørsmålet "Kjenner du til om det er/har vært problemer med fukt, råte eller sopp i boligen?". Senere finner Linnea spor av en gammel, utbedret fuktskade som selger åpenbart kjente til. Da har selger gitt en uriktig opplysning, og Linnea står sterkt.

Opplysningsplikten slår igjennom "som den er"-forbeholdet

Et helt sentralt poeng: Etter lovendringen 1. januar 2022 er det ikke lenger lov å selge bolig til forbrukere "som den er" eller med lignende generelle forbehold (§ 3-9). Tidligere brukte selgere slike forbehold for å skyve risikoen over på kjøper. Nå er det forbudt i forbrukerkjøp.

Men selv før forbudet kunne et "som den er"-forbehold aldri beskytte en selger som hadde brutt opplysningsplikten. Holder selger tilbake informasjon, hjelper ingen forbehold. Opplysningsplikten står over forbeholdet – alltid.

Hva må selger IKKE opplyse om?

Selger har ikke plikt til å opplyse om:

  • Forhold selger faktisk ikke kjente til og ikke hadde grunn til å kjenne til (helt skjulte feil selger var uvitende om).
  • Helt åpenbare ting du selv kan se på visning (at boligen er gammel og slitt, for eksempel).
  • Bagateller uten betydning for kjøpet.

Et eksempel: Hvis det viser seg å være en skjult råteskade inne i en vegg som verken selger eller takstmann visste om eller hadde noen grunn til å mistenke, har selger ikke brutt opplysningsplikten – selger kunne ikke opplyse om noe han ikke visste. (Men da kan det fortsatt være en mangel etter andre regler, om feilen er vesentlig nok.)

Samspillet med din undersøkelsesplikt

Opplysningsplikten og din egen undersøkelsesplikt henger sammen. Hovedregelen er at selgers opplysningsplikt veier tyngre. Selger kan ikke si "du burde sett det selv" hvis selger samtidig holdt tilbake informasjon. Et eksempel: Selv om det var svake fuktmerker på en kjellervegg som en oppmerksom kjøper kanskje kunne ha lagt merke til, kan ikke selger gjemme seg bak det hvis selger samtidig visste om og fortiet en alvorlig, tilbakevendende lekkasje.

Praktiske råd til deg som kjøper

  • Les egenerklæringen nøye – det selger har krysset av her, kan du i stor grad stole på.
  • Ta vare på alt skriftlig materiale: salgsoppgave, rapport, egenerklæring, annonse.
  • Hvis du oppdager at selger har holdt tilbake eller gitt gale opplysninger, dokumenter det grundig.
  • Snakk gjerne med naboer – de vet ofte om tidligere problemer.
  • Reklamer skriftlig til selger så raskt som mulig etter at du oppdaget forholdet.
  • Husk at de fleste selgere har boligselgerforsikring, så det er som regel et forsikringsselskap du forhandler med, ikke privatpersonen.

Hva betyr "måtte kjenne til"?

Et uttrykk som dukker opp ofte i loven, er at selger svarer for forhold selger "kjente eller måtte kjenne til". Mange lurer på hva "måtte kjenne til" betyr. Det betyr ikke at selger faktisk visste – det betyr at selger ikke hadde noen rimelig unnskyldning for å ikke vite. Det skal lite til. Hvis det er noe enhver normal eier ville ha lagt merke til ved å bo i boligen, regnes selger for å "måtte kjenne til" det, selv om selger hevder uvitenhet.

Eksempel: Selger har bodd i en bolig i tolv år. Hver gang det regner kraftig, kommer det vann inn i kjellerboden. Selger kan ikke senere si "det visste jeg ikke om" – etter tolv år måtte selger kjenne til et så tydelig og tilbakevendende problem. Regelen hindrer altså at selgere slipper unna ved å spille uvitende.

Eksempel: når flere opplysninger mangler samtidig

Noen ganger er det summen av flere fortielser som gjør saken sterk. Sigrid kjøper en bolig der selger har unnlatt å nevne tre ting: at terrassen har begynnende råte, at det har vært en lekkasje på badet som ble "fikset" av selger selv, og at naboen klager på en grensehekk. Hver for seg kunne disse vært små, men til sammen tegner de et bilde av en selger som systematisk holdt tilbake informasjon. I en tvist styrker dette Sigrids posisjon betydelig – og det svekker selgers troverdighet på alle punkter.

Kort oppsummert

Selgers opplysningsplikt (§ 3-7) betyr at selger må fortelle deg alt selger kjente eller måtte kjenne til, som du hadde grunn til å få vite, og som påvirker kjøpet. Bryter selger denne plikten, foreligger en mangel – og etter 2022 kan selger ikke gjemme seg bak noe "som den er"-forbehold, for slike forbehold er forbudt i forbrukerkjøp. Egenerklæringen er et nøkkeldokument. Holder selger tilbake informasjon, veier det tyngre enn din egen undersøkelsesplikt.