Balkongen var regnet inn i boligarealet

Slik skal balkongen vises i annonsen

Etter måleregelen NS 3940:2023 deles areal i flere poster. Bruksarealet av selve boligen kalles BRA-i. Rom utenfor boligen som hører til den, kalles BRA-e. En innglasset balkong, veranda eller altan er BRA-b, og den skal vises som en egen post.

En åpen balkong eller terrasse er noe annet. Den kalles TBA (terrasse- og balkongareal), og TBA regnes ikke som BRA. Annonsen skal ifølge Forbrukertilsynets veileder oppgi total BRA og fordelingen på BRA-i, BRA-e, BRA-b og TBA.

Det betyr at en åpen balkong aldri skal ligge inne i tallet for boligens bruksareal. Står det et bestemt tall som BRA og balkongen er åpen, er den ikke med i dette tallet. Er den likevel regnet med, er tallet feil.

Slik gikk det for Oddvar

Oddvar kjøpte en leilighet med annonsen «BRA 72 kvm» og bilder som viste en stor balkong mot syd. Da han skulle tegne inn nytt kjøkken, målte han innvendig og kom til 66 kvadratmeter. Etter litt leting fant han ut at balkongen var regnet med i tallet i salgsoppgaven, uten at det stod noe sted.

Balkongen var åpen, og Oddvar mente derfor at den ikke skulle vært en del av bruksarealet. Avviket var 6 kvadratmeter, altså rundt 8 prosent. Han sendte selgeren et brev med annonsen, målingen og en begrunnelse.

Selgeren svarte at megleren hadde regnet slik, og at balkongen jo var en del av boligen. Oddvar svarte at arealet uansett var oppgitt som bruksareal. Saken endte med at partene ble enige om et prisavslag, og at selgeren ikke tok saken videre.

Når avviket er en mangel

For bygningsareal gjelder en tallregel i avhendingslova. Det er en mangel hvis bygningen har mindre areal enn opplyst av selgeren eller selgerens medhjelpere, og avviket er større enn 2 prosent og utgjør minst 1 kvadratmeter. Regn derfor ut avviket etter at balkongen er tatt ut av tallet.

Selgeren kan bare unngå kravet ved å vise at du ikke la vekt på arealopplysningen. Det er sjelden lett, fordi de fleste kjøpere sammenligner areal.

Tenk også på hva annonsen egentlig sa. Var balkongen regnet med i BRA-b fordi den er innglasset, er det ikke nødvendigvis feil. Da må du se på om fordelingen var oppgitt tydelig, slik at du kunne forstå hva du kjøpte. Regnet annonsen en åpen balkong som en del av boligen uten å oppgi det, kan det være en uriktig opplysning som du kan bruke mot selgeren.

Hvilken standard annonsen fulgte

Hvilken måleregel som gjelder for en konkret annonse, avhenger av når oppdraget ble inngått. Takstfolk og meglere skal bruke den nye standarden fra 1.1.2024. Boliger som ble solgt før det, ble som regel målt etter eldre regler. Du bør derfor spørre hvilken standard megleren eller takstmannen brukte før du gjør et regnestykke.

Selv om reglene før 2024 var annerledes, har du samme utgangspunkt: Du kan kreve at arealet stemmer med det som ble opplyst. Er tallet basert på en eldre standard, skal selgeren likevel ha gitt en tydelig forklaring dersom balkongen er regnet med. Målet er at du skal forstå hva du kjøper.

Innglassing av en åpen balkong etter kjøpet er en egen sak. Slike tiltak kan kreve søknad til kommunen, og i et sameie kreves ofte vedtak i årsmøtet. Det handler ikke om arealavviket, men om hva du kan gjøre videre.

Slik krever du prisavslag

Areal kan sjelden utbedres, så kravet blir vanligvis prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen). Loven har ingen formel for hvor stort det blir, og du bør derfor ikke regne ut kravet som avvik ganger kvadratmeterpris. Beløpet må vurderes konkret. Vil du se hvordan regnestykket ellers settes opp, forklarer prisavslaget etter 2022 det.

Send en skriftlig melding til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget avviket. Legg ved annonsen og en måling. Hovedartikkelen om feil areal i boligannonsen forklarer resten av kravene, og artikkelen om BRA når boligen er mindre enn oppgitt viser hva du kan få. Har du kjøpt en bolig der annonsen brukte P-rom, kan det være riktig å lese hvilket tall du ble lovet.

Kort oppsummert

• En åpen balkong skal ikke være med i boligens bruksareal, men oppgis for seg som terrasse- og balkongareal.
• Bare en innglasset balkong kan telle med, og da som en egen post (BRA-b).
• Regn ut avviket etter at balkongen er tatt ut, og sammenlign med grensen på 2 prosent og minst 1 kvadratmeter.
• Hvilken måleregel som gjaldt, avhenger av når oppdraget ble inngått, og det bør du spørre om.
• Er balkongen regnet inn i arealet uten å være oppgitt, må du melde skriftlig til selgeren innen rimelig tid.