Kan jeg leie ut leiligheten til et firma som skal bruke den til ansatte?
Ja, du kan leie ut leiligheten til et firma som lar ansatte bo der. Husleieloven gjelder også da, fordi loven regner husrom som skal brukes til å bo i som bolig. Det er firmaet som blir din leietaker, og kontrakten bør si hvem som skal bo der. Lar firmaet ansatte bruke leiligheten, overlater det bruksretten til andre, og det krever ditt samtykke etter § 7-2 hvis ikke avtalen sier noe annet.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Gjelder husleieloven når du skal leie ut leilighet til firma?
Ja. Husleieloven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag (§ 1-1). Loven deler husrom i to grupper etter bruken: bolig er husrom som helt eller for en ikke ubetydelig del skal brukes til beboelse, og lokale er alt annet. Det er altså ikke avgjort av hvem som skriver under som leietaker. Leier et firma en leilighet for at folk skal bo der, er det bolig i lovens forstand.
Loven har ingen egen unntaksregel for firma som leietaker. Utgangspunktet er derfor at reglene for boligleie får anvendelse. Det gjelder blant annet minstetiden for tidsbestemte avtaler (§ 9-3), kravet om at utleier skriftlig opplyser at en tidsbestemt avtale ikke kan sies opp i leietiden (§ 9-2) og kravet om saklig grunn når utleier sier opp en tidsubestemt avtale (§ 9-5). Hvor langt hvert enkelt vern rekker når leieren er et firma og ikke en privatperson, sier ikke lovteksten noe om. Det lureste er derfor å skrive avtalen slik at den tåler boligreglene.
Hvem er leietaker, og hvem får bo i leiligheten?
Leietaker er den som står som part i kontrakten. Skriver du kontrakt med firmaet, er det firmaet som skylder leie, som har ansvar for skader og som har rett til å bruke leiligheten. De ansatte er ikke part i avtalen din.
Når firmaet lar ansatte bo der, overlater det bruksretten til andre. Etter § 7-2 kan en leier ikke framleie eller på annen måte overlate bruksretten uten utleierens samtykke, med mindre avtalen eller en lovbestemmelse sier noe annet. Når du leier ut til et firma for at ansatte skal bo der, er samtykket i praksis selve formålet med avtalen. Skriv det derfor inn. Kontrakten bør si hvor mange som kan bo der, om det er navngitte personer eller ansatte i en bestemt avdeling, og om firmaet kan bytte ut hvem som bor der uten at du må godkjenne hver gang.
Slik beholder du kontrollen over hvem som faktisk bor i leiligheten.
Når tjenestebolig-reglene gjelder, og når de ikke gjør det
Mange tror at utleie til et firma for ansatte gir tjenestebolig-reglene. Det stemmer ikke uten videre. Paragraf 11-3 gjelder bolig som leieren har leid i egenskap av arbeidstaker, og leieren må ha fått skriftlig opplyst at avtalen gjelder tjenestebolig og at det gir færre rettigheter enn ved annen boligleie. Det er med andre ord en regel for forholdet mellom en arbeidsgiver som leier ut og en ansatt som leier.
Din avtale er mellom deg og firmaet, og du er ikke arbeidsgiver for noen av dem som skal bo der. Da har du ikke de særreglene å støtte deg på. Husleieloven § 1-1 sier også at loven gjelder selv om bruksretten til bolig har grunnlag i en arbeidsavtale, så arbeidsforholdet mellom firmaet og de ansatte er heller ikke noe som flytter avtalen din ut av loven. Hvordan firmaet ordner forholdet til sine ansatte, er firmaets sak, men du bør vite at firmaet er den som svarer overfor deg.
Mer om vilkårene for tjenestebolig står i en egen artikkel om tjenestebolig.
Depositum og sikkerhet når firmaet er leietaker
Også ved leie til firma kan du avtale depositum, og taket er det samme som ellers: høyst seks måneders leie (§ 3-5). Beløpet skal stå på en særskilt konto i leierens navn, og her blir det firmaets navn. Du kan ikke ta ut noe mens leieforholdet varer uten at begge samtykker. Du betaler selv for å opprette kontoen.
Mange firmaer tilbyr heller en garanti enn å binde opp penger. Det er tillatt (§ 3-6), men garanti og depositum sammen kan ikke overstige seks måneders leie. Garantisten kan heller ikke avtales til å få utbetalt garantien uten hensyn til firmaets innsigelser mot kravet ditt.
Vil du sjekke at firmaet er til å stole på, kan du slå det opp i Brønnøysundregistrene med organisasjonsnummeret. Er firmaet nystartet eller har betalingsproblemer, er et ordentlig depositum ekstra viktig.
Aleksander leier ut til et montasjefirma
Aleksander eier en tre-roms i Stavanger og vil leie den ut for 16 000 kroner i måneden til Fjordmontasje AS. Firmaet har tre montører på oppdrag i regionen og vil la dem bo i leiligheten.
Aleksander lar firmaet signere en tidsubestemt avtale. Der står det at leiligheten kan brukes som bolig for opptil tre ansatte i firmaet, at firmaet melder navnene skriftlig før innflytting, og at firmaet er ansvarlig for skader som de ansatte forårsaker. Depositumet er avtalt til tre måneders leie, 48 000 kroner. Taket etter § 3-5 hadde vært 96 000 kroner, så Aleksander ligger godt under. Pengene settes på en depositumskonto i firmaets navn, og Aleksander betaler for å opprette den.
Etter åtte måneder går oppdraget ut, og firmaet sier opp avtalen. Leietaker kan som utgangspunkt si opp en tidsubestemt avtale (§ 9-4), og oppsigelsesfristen er tre måneder til utgangen av en kalendermåned hvis ikke noe annet er avtalt (§ 9-6). Aleksander har krav på leie i oppsigelsestiden. Han får depositumet frigitt etter reglene i § 3-5 når det er klart at ingenting skal trekkes.
Hadde kontrakten ikke nevnt de ansatte, kunne Aleksander fortsatt ha akseptert at de bodde der. Men da hadde han bare en muntlig forståelse å vise til hvis en av montørene tok inn en kamerat på rommet. Skriftlig avtale er lovlig å utelate (§ 1-4), men hver av partene kan kreve at en muntlig avtale settes opp skriftlig.
Kort oppsummert
- Du kan leie ut leilighet til firma for ansatte, og husleieloven gjelder fordi leiligheten skal brukes til å bo i.
- Firmaet er leietaker og svarer overfor deg. De ansatte er ikke parter i kontrakten din.
- Når ansatte bor der, overlater firmaet bruksretten. Skriv inn samtykket i kontrakten, med antall personer og hvordan navn meldes.
- Tjenestebolig-reglene i § 11-3 gjelder når en arbeidsgiver leier ut til sin ansatte, ikke når du er en privat utleier.
- Depositum kan være høyst seks måneders leie, og kontoen står i firmaets navn.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.