Leie for første gang som ung: kontrakt, garantist og ansvar

Leie for første gang som ung: kan du leie bolig før du er 18?

Den som leier for første gang som ung, støter ofte på alderen først. Etter vergemålsloven § 9 kan en mindreårig ikke selv foreta rettslige handlinger eller råde over sine midler, med mindre noe annet er særlig bestemt. Mindreårig er den som er under 18 år (§ 2).

Det finnes unntak, men de gjelder ikke leie. En mindreårig som har egen husholdning, kan foreta disposisjoner som er vanlige i en husholdning, men loven sier uttrykkelig at dette ikke gjelder avtale om leie av husrom (§ 13). En mindreårig kan også råde over egen arbeidsinntekt etter fylte 15 år (§ 12), men det gir ikke en rett til å binde seg til en leieavtale.

Verge for en mindreårig er den som har foreldreansvaret (§ 16). Det er derfor foreldrene som må inngå avtalen på barnets vegne, eller selv stå som leietaker. En avtale som den mindreårige har inngått alene og som ikke er bindende, kan senere godkjennes av vergen, eller av den mindreårige selv når han eller hun blir myndig (§ 14).

Hva en leieavtale binder deg til

Å skrive under på en leieavtale er å love å betale leie hver måned, ta godt vare på boligen og levere den tilbake i riktig stand. Leieren skal behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet (§ 5-1), og kan bli erstatningsansvarlig for skader som skyldes egen feil eller forsømmelse (§ 5-8). Betaler du ikke, kan utleier i siste omgang heve avtalen etter § 9-9.

Husleieloven er laget for å beskytte leieren, særlig ved boligleie. Vilkår som er mindre gunstige for leieren enn loven, kan ikke gjøres gjeldende (§ 1-2). Det betyr at kontrakten ikke kan gi deg dårligere vilkår på de punktene loven regulerer, men den kan gi deg flere plikter på områder der loven er taus.

Det er også regler om hva utleier kan kreve av penger. Leier du bolig, kan det ikke avtales at du skal betale andre eller større beløp enn det som følger av §§ 3-1 og 3-4 til 3-6. Har du betalt i strid med det, kan du kreve beløpet tilbake (§ 3-7).

Tidsbestemt eller tidsubestemt avtale?

Mange unge får tilbud om en tidsbestemt avtale på ett år. For boliger er det en begrensning: en tidsbestemt leieavtale for bolig kan ikke inngås for kortere tid enn tre år. Minstetiden kan settes til ett år hvis avtalen gjelder loftsbolig eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig og utleieren bor i samme hus. Det er også unntak hvis utleier selv eller noen i husstanden skal bruke boligen, eller utleier har annen saklig grunn, og dette må opplyses skriftlig senest ved avtaleinngåelsen (§ 9-3). Er en tidsbestemt avtale inngått i strid med reglene, anses den som tidsubestemt.

For deg som ung betyr det at en kontrakt kan være lengre enn du tror. En tidsbestemt avtale kan som hovedregel ikke sies opp i leietiden, med mindre det er avtalt eller utleier ikke har opplyst skriftlig at den ikke kan sies opp (§ 9-2). En tidsubestemt avtale kan leieren si opp, og oppsigelsesfristen er som hovedregel tre måneder til utløpet av en kalendermåned (§ 9-6).

Les derfor alltid hva som står om leietid og oppsigelse før du signerer.

Depositum og garanti: hva utleier kan kreve

Utleier kan kreve at leieren stiller sikkerhet. Det kan avtales et depositum på inntil seks måneders leie, som skal stå på en særskilt konto i leierens navn (§ 3-5). Utleier betaler kostnadene med å opprette kontoen. Depositumet skal altså ligge på en konto, ikke hos utleier.

Utleier kan i tillegg kreve garanti, for eksempel fra foreldre. Etter § 3-6 kan garantibeløpet sammen med depositum ikke overstige summen av seks måneders leie. Garantien kan sikre skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og andre krav som reiser seg av leieavtalen.

Hvem som svarer for hva, avhenger av garantiavtalen. Står foreldrene som garantister, er det de som må dekke kravene opp til garantibeløpet hvis du ikke betaler. Står de som leietakere sammen med deg, er de parter i selve leieavtalen. Forskjellen er viktig for dem.

Før du skriver under, og ved innflytting

Før du flytter inn, skal boligen etter husleieloven § 2-2 være i samsvar med avtalen, og er ikke annet avtalt, ryddet, rengjort og i vanlig god stand. Gå gjennom boligen sammen med utleier, ta bilder av skader og slitasje, og skriv ned det som ikke stemmer. Oppdager du en skade som må utbedres uten opphold, skal du melde fra straks (§ 5-5). Dokumentasjonen fra innflytting er det du har å vise til når utleier senere krever erstatning eller trekker i depositumet.

Se på hvem som er part i avtalen, hva som står om leietid og oppsigelse, hvor stort depositum og hvilken garanti som kreves, og om det er avtalt gebyrer som loven ikke tillater. Be om å få avtalen skriftlig, og lagre kopier av alt som utveksles. Er du under 18, må en forelder være med på avtalen fra starten.

Er boligen en hybel i utleiers egen bolig, gjelder egne regler om oppsigelse, blant annet at utleier kan si opp uten saklig grunn (§ 9-5 tredje ledd gjelder for enkelt beboelsesrom der leieren har adgang til en annens bolig). Les mer om slike hybler før du flytter inn.

Kort oppsummert

• Leie for første gang som ung: du må være 18 for å inngå avtalen selv, og foreldre må skrive under for mindreårige.
• Depositum og garanti kan til sammen ikke overstige seks måneders leie.
• Tidsbestemte boligavtaler har som hovedregel minstetid på tre år, med unntak for blant annet hybel i utleiers hus.
• Garantister og medleietakere kan bli stående med ansvar, så les kontrakten nøye før du signerer.