Kjøpt leilighet i borettslag: 5 dokumenter du bør be styret om

1. Dokumenter fra styret: be først om vedtektene og husordensreglene

Vedtektene er borettslagets grunnregler. Der finner du blant annet om andelseiere eller andre har forkjøpsrett. Reglene om forkjøpsrett i burettslagslova gjelder bare hvis vedtektene gir slik rett (burettslagslova § 4-11). Vedtektene sier også noe om hvordan borettslaget skal drives, og hva som kan kreves av deg som eier. Be om siste vedtatte utgave, med eventuelle endringer, og be om husordensreglene i samme slengen.

Sammenlign med det du fikk fra selgeren og megleren. Avhendingslova gjelder tilsvarende for kjøp av andel i borettslag (avhendingslova § 1-1a). Det betyr at du også her kan ha krav hvis andelen ikke stemmer med det selgeren har opplyst (§ 3-8). Har annonsen skrevet at borettslaget tillater noe, og vedtektene sier noe annet, skriver du det ned og tar vare på annonsen. Er noe uklart, be styret forklare skriftlig.

2. Be om protokollene fra generalforsamling og styremøter

Protokollene viser hva borettslaget faktisk har vedtatt og diskutert. Be om protokollene fra de siste årene, og les dem for å finne vedtak om rehabilitering, utbedring av fellesarealer, økte felleskostnader og eventuelle tvister med naboer eller entreprenører. Slike opplysninger er ofte det som skjuler seg bak en hyggelig salgsoppgave.

Eiendommen har en mangel hvis du ikke fikk opplysninger som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få, og hvis det kan antas at det virket inn på avtalen (avhendingslova § 3-7). Var vedtaket fattet før salget og selgeren satt i generalforsamlingen, er det et poeng. Skriv ned hvilken dato vedtaket ble fattet og hvor du fant det. Du har plikt til å undersøke boligen så snart du har rimelig anledning etter overtakelsen (§ 4-9), og det gjelder også dokumentene.

3. Be om regnskap, budsjett og oversikt over fellesgjeld

Årsregnskapet og budsjettet viser om økonomien i laget er sunn. Se på hvor mye borettslaget skylder, hvordan renter og avdrag er fordelt, og om felleskostnadene ser ut til å stige. En andel i borettslag har ofte en del av fellesgjelden knyttet til seg, og en økning i felleskostnader kan endre hva du har råd til.

Be også om oversikten over din egen andel av fellesgjelden og eventuelle kommende justeringer i felleskostnadene. Er tallene annerledes enn det som stod i salgsoppgaven, spør selgeren og megleren hva som lå til grunn. Opplysninger i salgsprospekt og annonse som gis på vegne av selgeren, regnes som selgerens (§ 3-8 første ledd). Stemmer ikke andelen med dem, kan det være en mangel, forutsatt at opplysningen virket inn på avtalen. Notér forskjellene i et enkelt dokument med henvisning til hvor du fant tallene.

4. Be om vedlikeholdsplan og oversikt over utført arbeid, slik William gjorde

Spør om det finnes en vedlikeholdsplan, hva som er gjort de siste årene og hva som er planlagt de nærmeste årene. Be også om dokumentasjon på større arbeider, som utskifting av tak, rør eller fasade. Det du ikke får svar på, kan du stille som skriftlige spørsmål til styret.

William kjøpte en leilighet i et borettslag fra 1970-tallet. Han ba styret om planene for vedlikehold og fikk et notat om at vannrørene var vurdert for utskifting og at styret hadde satt av penger til det. I salgsoppgaven stod det ikke noe om det. William skrev til selgeren og megleren og spurte når selgeren hadde fått vite om planene. Protokollen viste at saken var oppe på generalforsamlingen før salget, og selgeren gikk med på et prisavslag. Williams bevis var altså bestilt og datert.

Husk at mistenker du at selger løy, er det viktig hva selgeren visste og sa.

5. Be om bekreftelse på godkjenning og eierskifte

Til slutt ber du om en skriftlig bekreftelse på at du er godkjent som andelseier og at eierskiftet er registrert. Nektes ikke godkjenning innen tjue dager etter søknaden, regnes den som gitt, og godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn (burettslagslova § 4-5 første ledd). Skriv ned datoen du søkte og datoen du fikk svar.

Sjekk også at forkjøpsretten ikke er brukt eller frafalt. Er det aktuelt, er fristen tjue dager fra laget fikk skriftlig melding om eierskiftet med pris og vilkår (burettslagslova § 4-15). Be styret bekrefte skriftlig at det er over. Da vet du at du ikke plutselig mister kjøpet. Har du fått alt du trenger, samler du dokumentene i én mappe. Er du usikker på hva du ellers bør se på i første tid i boligen, står det i sjekklista for første uke i ny bolig, og en gjennomgang ett år etter kjøpet hjelper deg å se hva du har lært. Trenger du å vite hva som skjer med kjøp av hytte, står det i egen guide.

Kort oppsummert

• Be styret om vedtekter, protokoller, regnskap, vedlikeholdsplan og bekreftelse på godkjenning.
• Sammenlign dokumentene fra styret med salgsoppgave og annonse, og skriv ned avvik.
• Vedtak som ble fattet før salget, og som selgeren kjente til, kan være en mangel.
• Sjekk at godkjenning og forkjøpsrett er avklart skriftlig.
• Samle alle dokumenter fra styret i én mappe med datoer.