Ett år etter kjøpet: 5 ting du bør gå gjennom

1. Gå gjennom hele boligen med tilstandsrapporten i hånden

Ta fram tilstandsrapporten fra kjøpet og gå rom for rom, bygningsdel for bygningsdel. Sammenlign det rapporten sa, med det du ser nå. Rapporten viser tilstandsgrad fra 0 til 3. Grad 0 betyr ingen avvik, grad 1 mindre avvik, grad 2 vesentlige avvik der tiltak trengs i nær fremtid, og grad 3 store eller alvorlige avvik der utbedring trengs straks eller innen kort tid. Har en del med grad 2 forverret seg, er det nyttig å vite når og hvordan.

Ta med kjelleren, loftet, badet, taket og fasaden. Noter alt du ser: fukt, sprekker, misfarging, lukt, trekk og funksjonsfeil. Ta bilder av alle punkter. Du har hatt boligen gjennom en hel årssyklus, og feil som bare viser seg i regn, frost eller varme, er trolig kommet fram nå.

Du skal ha undersøkt eiendommen så snart det var rimelig anledning etter overtakelsen. Den plikten er ikke over etter første uke, men den er heller ikke en plikt til å lete uten stans. Første uke-sjekken ligger i oversikten over første uke i ny bolig.

2. Skriv ned hva du har reklamert på ett år etter kjøpet

Lag to lister. Den første er alt du har meldt til selgeren skriftlig, med dato og svar. Den andre er alt du har oppdaget, men ikke meldt. Reklamasjon må komme innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen. Har du gått med en feil i månedsvis uten å si fra, er det på tide å gjøre noe med det nå.

Skal du melde nå, skriv hva du har funnet, når du oppdaget det, og hva du krever. Kravene ved en mangel på brukt bolig er prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen), erstatning, heving og tilbakeholdelse av deler av kjøpesummen. Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Du kan ikke kreve at selgeren retter feilen, men selgeren kan tilby å rette den, og da må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Mistenker du at selgeren visste mer enn han sa, kan du se hva du bør finne først i artikkelen om selgere som løy.

3. Sjekk fristene mot datoen du overtok

Regn ut hva som er igjen. Den absolutte fristen er fem år etter at du overtok bruken av en brukt bolig, med mindre selgeren har påtatt seg lengre ansvar. Selgeren kan ikke bruke for sen reklamasjon mot deg hvis han har vært grovt uaktsom, uærlig eller i strid med god tro.

I tillegg kan retten til å kreve noe gå tapt etter foreldelsesloven. Den alminnelige fristen er 3 år, og for krav som oppstår ved mislighold regnes den fra den dagen misligholdet inntrer. Hadde du ikke nødvendig kunnskap, kan foreldelse inntre tidligst ett år etter at du fikk eller burde ha fått den. Foreldelse avbrytes ved forliksklage eller stevning, og når selgeren erkjenner kravet, for eksempel ved å love betaling. Nærmere om ettårsregelen står i spørsmålet om tilleggsfristen på ett år.

4. Se på forsikringene, slik Brage gjorde

Brage kjøpte en enebolig og gikk gjennom papirene ett år etter overtakelsen. Han oppdaget først at han ikke hadde noen oversikt over hvem som kunne dekke hva. Han skrev ned tre ting: sin egen boligforsikring, om selgeren hadde hatt en boligselgerforsikring, og om det fantes en garanti fra utbygger.

Hos ham var det slik at selgeren hadde en boligselgerforsikring. Slike forsikringer gjelder normalt fra budaksept og i den perioden kjøperen kan reklamere. Dekker selgerens forsikring et erstatningsansvar, kan du kreve erstatning direkte fra selskapet. Selskapet kan bruke de innsigelsene selgeren har, og egne innsigelser mot selgeren. Selgeren skal ikke innrømme ansvar uten selskapets samtykke, så forvent at selskapet styrer saken. Brages egen forsikring dekket ikke feilen, siden den var en gammel byggefeil. Selgerens selskap avviste først kravet, men da Brage la fram rapport og datert korrespondanse, gikk de med på å dekke utbedringen.

Får du avslag fra et selskap, oppgir avslaget normalt en frist. Det tryggeste er å kreve nemndsbehandling eller reise sak innen seks måneder etter skriftlig avslag.

5. Hvis boligen var nybygg: krev ettårsbefaring

Kjøpte du en ny bolig av en entreprenør, gjelder bustadoppføringslova. Da kan hver av partene kreve befaring når det har gått om lag ett år etter overtakelsen. Mangler som burde vært oppdaget ved ettårsbefaringen, må gjøres gjeldende så snart som mulig. Kall derfor inn skriftlig i god tid, og ta med en liste over alt du har oppdaget. Be om at det føres protokoll, og få et underskrevet eksemplar.

Ved nybygg gjelder også garantien fra entreprenøren, som normalt varer i fem år etter overtakelsen. Sjekk at du vet hvilken bank eller forsikringsselskap som står bak garantien og når den utløper. Hva en sluttbefaring innebærer, kan du lese om i spørsmålet om sluttbefaring.

Kort oppsummert

• Ett år etter kjøpet bør du gå gjennom boligen med tilstandsrapporten, og skrive ned alt du har oppdaget.
• Reklamer skriftlig på det du ikke har meldt, innen rimelig tid.
• Sammenlign overtakelsesdatoen med de absolutte fristene og foreldelsesfristen på 3 år.
• Ett år etter kjøpet er en god anledning til å sjekke hvilke forsikringer og garantier som gjelder, og om du kan kreve ettårsbefaring ved nybygg.