Kjøpsmegler: kan du ansette en megler for å finne bolig?
Ja, du kan ansette en kjøpsmegler for å finne bolig. Eiendomsmeglingsloven regner kjøpsoppdrag som eiendomsmegling, og megleren må ha tillatelse og en skriftlig oppdragsavtale med deg. Det er du som betaler, og megleren har bare krav på vederlag for en handel hun ikke har bidratt til, eller som kommer i stand etter oppdragstiden, hvis det er særskilt avtalt. Megleren skal også ta hensyn til selgeren, så hun er ikke en ren kjøperrepresentant.
Sebastian skal flytte hjem til Norge etter seks år i utlandet. Han har ikke tid til å reise på visninger hver helg, og kjenner ikke markedet i byen han skal flytte til. Han lurer på om han kan betale en megler for å finne en leilighet til ham, slik det er vanlig i enkelte andre land.
Kjøpsoppdrag er eiendomsmegling
Eiendomsmegling er å opptre som mellommann ved omsetning av fast eiendom (eiendomsmeglingsloven § 1-2, andre ledd). Loven skiller ikke mellom å hjelpe selgeren og å hjelpe kjøperen. Oppdragsavtalen skal vise «oppdragets karakter», og kjøp er nevnt uttrykkelig ved siden av salg, utleie og oppgjør (eiendomsmeglingsloven § 6-4, første ledd).
En kjøpsmegler må derfor ha rett til å drive eiendomsmegling, som regel en tillatelse fra Finanstilsynet (eiendomsmeglingsloven § 2-1). Hun skal ha en ansvarlig megler for oppdraget (eiendomsmeglingsloven § 6-2), og foretaket må stille sikkerhet for ansvaret (eiendomsmeglingsloven § 2-7).
Kjøpsoppdrag er mye mindre vanlig enn salgsoppdrag i Norge, og ikke alle meglere tar slike oppdrag. Spør direkte om meglerforetaket gjør det.
Oppdragsavtalen med kjøpsmegleren
Avtalen skal være skriftlig og vise blant annet hva oppdraget går ut på, hva megleren skal ha betalt, hva hun kan kreve hvis du ikke finner noe å kjøpe, utleggene, et samlet kostnadsoverslag, varigheten og hvem som er ansvarlig megler (eiendomsmeglingsloven § 6-4, første ledd). Både du og den ansvarlige megleren skal signere (eiendomsmeglingsloven § 6-4, tredje ledd).
Oppdraget kan vare i høyst seks måneder, og fornyelse må være skriftlig (eiendomsmeglingsloven § 6-5, første ledd). Du kan si det opp uten varsel, men megleren har da krav på rimelig vederlag for arbeidet som er gjort (eiendomsmeglingsloven § 6-5).
Megleren skal gi deg et skriftlig tilbud basert på timepris med et anslag over tidsbruken (eiendomsmeglingsloven § 7-2, andre ledd). Hva en kjøpsmegler kan koste, og når det lønner seg, står i hva koster en kjøpsmegler.
Kjøper du som privatperson, kan reglene om oppdragsavtalen, varigheten og vederlagsformen ikke fravikes til din ugunst (eiendomsmeglingsloven § 1-3).
Når kjøpsmegleren har krav på betaling
For salgsoppdrag har megleren krav på vederlag hvis handelen kommer i stand i oppdragstiden, selv om det ikke skyldes hennes innsats. Hun har også krav på vederlag hvis handelen kommer i stand innen tre måneder etter oppdraget, med noen hun forhandlet med (eiendomsmeglingsloven § 7-3, første og andre ledd).
For kjøpsoppdrag er regelen annerledes. Disse to utvidelsene gjelder bare hvis det er særskilt avtalt (eiendomsmeglingsloven § 7-3, tredje ledd). Uten en slik avtale har kjøpsmegleren krav på vederlag når handelen kommer i stand i oppdragstiden og skyldes hennes innsats.
For Sebastian betyr det at hvis han selv finner en leilighet på nettet og kjøper den uten kjøpsmeglerens hjelp, har megleren ikke krav på vederlag, med mindre avtalen sier noe annet. Les derfor avtalen nøye. En klausul om at megleren får betalt for alle kjøp i oppdragstiden, eller i tre måneder etter, er lovlig, men må stå uttrykkelig.
Megleren skal ta hensyn til selgeren også
Megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser (eiendomsmeglingsloven § 6-3, første ledd). Det gjelder også i et kjøpsoppdrag. Kjøpsmegleren skal hjelpe deg med å finne bolig og gi deg råd, men kan ikke villede selgeren eller holde tilbake opplysninger på en måte som strider mot god meglerskikk.
Forskriften forbyr dessuten meglerforetak å opptre som representant for bare én part ved omsetning av fast eiendom (eiendomsmeglingsforskriften § 5-1, andre ledd). En kjøpsmegler i Norge er derfor ikke en «buyer's agent» som bare skal presse prisen ned for deg.
Det er du som betaler kjøpsmegleren. Det kan ikke avtales at andre enn oppdragsgiveren betaler meglerens vederlag (eiendomsmeglingsloven § 7-2, fjerde ledd), og vederlaget kan ikke deles med selgeren (eiendomsmeglingsloven § 7-6).
Hva kjøpsmegleren kan og ikke kan gjøre i budrunden
Er boligen du vil kjøpe, til salgs gjennom en annen megler, er det selgerens megler som formidler budene. Hun skal bare formidle skriftlige bud og må innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiveren (eiendomsmeglingsloven § 6-8, fjerde ledd). Du må derfor signere budet selv. Kjøpsmegleren kan ikke binde deg overfor selgeren uten særskilt fullmakt (eiendomsmeglingsloven § 6-6).
Kjøpsmegleren kan hjelpe deg med å lese salgsoppgaven og tilstandsrapporten, vurdere prisen, sette opp budstrategi og stille spørsmål til selgerens megler. Hun kan også gå på visning for deg og rapportere hva hun ser.
Ansatte i meglerforetaket kan ikke kjøpe en bolig foretaket har i oppdrag å formidle (eiendomsmeglingsloven § 5-3). Har kjøpsmegleren selv interesse i en bolig, skal du få vite det.
Sebastian fant et foretak som tok kjøpsoppdrag. Avtalen ga megleren betalt bare for kjøp hun hadde vært med på. Etter seks uker og to visninger hun gikk på for ham, kjøpte han en leilighet.
Kort oppsummert
- Du kan ansette en kjøpsmegler, og kjøpsoppdrag er eiendomsmegling etter loven.
- Avtalen med kjøpsmegleren skal være skriftlig, gjelder i høyst seks måneder og kan sies opp uten varsel.
- Uten særskilt avtale har kjøpsmegleren bare krav på vederlag for kjøp hun har bidratt til i oppdragstiden.
- Du betaler, og megleren skal likevel ta hensyn til selgeren.
- Du signerer budene selv, med mindre du har gitt megleren særskilt fullmakt.