Fastpris eller provisjon hos megler: hva lønner seg?
En fastpris megleren tilbyr, lønner seg når boligen selges for mer enn summen der de to tilbudene koster det samme. Provisjon lønner seg når salgssummen havner under den summen. Du finner punktet ved å dele fastprisen på provisjonssatsen, etter at du har tatt med gebyrer og minstebeløp. Begge modellene er lovlige, og du kan be om begge før du velger.
Amira skal selge en tremannsbolig. Den ene megleren tilbyr 1,4 prosent provisjon, den andre en fastpris på 65 000 kroner. Verdivurderingene ligger rundt 4,5 millioner kroner. Hun vil vite hvilket tilbud som blir billigst, og om valget påvirker hvor hardt megleren jobber for prisen.
Fastpris og provisjon er to måter å betale for samme arbeid
Med provisjon betaler du en prosent av salgssummen. Med fastpris betaler du en avtalt sum uansett hva boligen går for. I begge tilfeller er det vederlag (det megleren tar betalt for arbeidet). Utleggene (det megleren betaler til andre for deg, som annonser og foto) kommer i tillegg i begge modellene.
Loven lar deg og megleren avtale vederlagsformen fritt. Den eneste grensen for provisjon er at prosentsatsen ikke kan øke med salgssummen (første ledd i eiendomsmeglingsloven § 7-2). I tillegg må megleren gi deg et skriftlig tilbud basert på timepris (andre ledd i eiendomsmeglingsloven § 7-2), så du har i praksis tre modeller å velge mellom.
Finn punktet der fastpris megler og provisjon koster det samme
Del fastprisen på provisjonssatsen. Svaret er salgssummen der tilbudene er like dyre.
For Amira blir det 65 000 kroner delt på 1,4 prosent, som er 4 642 857 kroner. Selges boligen for mer, er fastprisen billigst. Selges den for mindre, er provisjonen billigst.
Ved 4,5 millioner kroner koster provisjonen 63 000 kroner, altså 2 000 kroner mindre enn fastprisen. Ved 5 millioner kroner koster provisjonen 70 000 kroner, og fastprisen er 5 000 kroner billigere.
Forskjellen er liten når salgssummen ligger nær punktet, og den vokser jo lenger unna summen havner. Ingen vet den endelige salgssummen når oppdragsavtalen signeres. Regn derfor på både et lavt og et høyt utfall, for eksempel 10 prosent under og 10 prosent over verdivurderingen. Tallene i eksempelet er valgt for regnestykkets skyld og er ikke markedspriser.
Gebyrer og minstebeløp flytter regnestykket
Regnestykket over gjelder bare hvis tilbudene ellers er like. Det er de sjelden. Har provisjonstilbudet et tilretteleggingsgebyr på 12 000 kroner og fastprisen ikke, må gebyret legges til provisjonen før du sammenligner. Har provisjonen et minstebeløp, betaler du minst det beløpet selv om prosenten gir mindre.
Les også hva fastprisen dekker. Noen fastpriser gjelder et bestemt antall visninger, eller holder oppgjøret utenfor. Da kan det komme tillegg underveis.
Oppdragsavtalen skal ha et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over totalt vederlag og utlegg (eiendomsmeglingsloven § 6-4). Be om dette overslaget fra begge meglerne, regnet på samme salgssum. Da sammenligner du like størrelser.
Påvirker modellen hvor mye megleren får for boligen?
Med provisjon tjener megleren mer jo høyere prisen blir. Med fastpris gjør han det ikke. Mange tror derfor at provisjon gir en megler som presser prisen hardere.
Regn på det. Med 1,4 prosent provisjon gir 100 000 kroner høyere salgspris megleren 1 400 kroner ekstra før skatt og kostnader. Det er en liten del av det du som selger tjener på den samme økningen. Om en megler jobber godt, avhenger mer av arbeidsmengde, rutiner og omdømme enn av vederlagsformen.
Loven pålegger dessuten megleren samme plikter uansett modell. Megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk og ivareta begge parters interesser (eiendomsmeglingsloven § 6-3). Megleren skal legge til rette for en forsvarlig budrunde og bistå deg med å vurdere budene (eiendomsmeglingsloven § 6-8).
Når fastpris og når provisjon passer
Fastpris passer ofte når du venter en høy salgssum, eller når salget ser enkelt ut og du vil vite nøyaktig hva det koster. Du vet hva du skal betale, og regningen blir ikke større om budrunden går godt.
Provisjon passer ofte når salgssummen er usikker eller lav, eller når du vil dele risikoen med megleren. Går salget dårligere enn ventet, betaler du mindre.
Timepris kan passe hvis du gjør mye selv eller venter et kort salg. Du betaler da for tiden megleren faktisk bruker. Megleren skal varsle deg hvis tiden ser ut til å bli vesentlig større enn i overslaget. Mer om dette står i artikkelen om timepris hos eiendomsmegleren.
Hva skjer hvis boligen ikke blir solgt
Vederlagsformen sier ikke alt om hva du betaler hvis handelen ikke blir noe av. Oppdragsavtalen skal angi hva megleren kan kreve dersom handel ikke kommer i stand (eiendomsmeglingsloven § 6-4). Noen fastpristilbud har et eget beløp for dette, noen provisjonstilbud har det samme. Sjekk dette punktet i begge tilbudene. Reglene står i artikkelen om å betale megleren når boligen ikke blir solgt.
Kort oppsummert
- Del fastprisen på provisjonssatsen for å finne salgssummen der tilbudene er like dyre.
- Over den summen er fastpris billigst, under den er provisjon billigst.
- Legg gebyrer og minstebeløp inn i regnestykket før du sammenligner.
- Megleren har de samme pliktene overfor deg uansett vederlagsform.
- Sjekk hva hvert tilbud koster hvis boligen ikke blir solgt.