Kan meglerprovisjonen øke jo høyere boligen selges for?
Provisjonen i kroner øker med salgssummen, men prosentsatsen kan ikke gjøre det. Eiendomsmeglingsloven forbyr en provisjonsavtale der satsen blir høyere når kjøpesummen blir høyere, for eksempel 1,5 prosent opp til en grense og 2 prosent over. En fast sats er lovlig, og det samme er en sats som synker når prisen stiger. Regelen kan ikke avtales bort når du selger som privatperson.
Vegard får et tilbud der megleren foreslår «1,4 prosent opp til prisantydning, 3 prosent av det som overstiger». Megleren kaller det en bonus for å oppnå en god pris. Vegard lurer på om det er lov, og hva som skiller dette fra en vanlig provisjon.
Regelen om provisjon og salgssum
Det kan ikke avtales et provisjonsbasert vederlag der prosentsatsen som skal betales av kjøpesummen, øker med kjøpesummens størrelse (første ledd i eiendomsmeglingsloven § 7-2). Provisjon er et vederlag (det megleren tar betalt for arbeidet) regnet som en prosent av salgssummen.
Regelen rammer selve satsen. En provisjon på 1,5 prosent gir 60 000 kroner ved 4 millioner og 75 000 kroner ved 5 millioner. Beløpet øker, men satsen er den samme. Det er lovlig.
Det loven forbyr, er trinn eller skalaer der satsen øker. Tilbudet Vegard har fått, er et typisk eksempel. Satsen er 1,4 prosent på den første delen av prisen og 3 prosent på det som ligger over prisantydningen. Jo høyere salgssum, desto høyere blir den samlede prosenten. Det er nettopp det loven sier ikke kan avtales.
Regn på Vegards tilbud med en prisantydning på 4 millioner kroner. Selges boligen for prisantydning, blir provisjonen 56 000 kroner, eller 1,4 prosent. Selges den for 4,5 millioner, kommer 15 000 kroner i tillegg for den siste halve millionen. Provisjonen blir 71 000 kroner, som er 1,58 prosent av salgssummen. Satsen har steget, og avtalen er derfor i strid med loven.
Hvorfor loven har denne grensen
Formålet med eiendomsmeglingsloven er blant annet at partene i handelen skal få uhildet bistand (eiendomsmeglingsloven § 1-1). Megleren skal ivareta både selgerens og kjøperens interesser og opptre i samsvar med god meglerskikk (eiendomsmeglingsloven § 6-3). Megleren skal ikke opptre på en måte som svekker tilliten til at han er uavhengig.
En sats som stiger kraftig over et visst prisnivå, gir megleren en sterk egeninteresse i å presse budrunden høyt. Det kan gå ut over kjøperne og den forsvarlige avviklingen av budrunden som megleren skal legge til rette for (eiendomsmeglingsloven § 6-8). Lovgiveren har valgt å stenge for slike avtaler i stedet for å vurdere dem en og en.
Hva som er lov
Disse vederlagsformene er lovlige:
- en fast prosent av hele salgssummen,
- en fast prosent med et minstebeløp,
- en sats som synker når salgssummen øker,
- en fastpris eller en timepris.
Et minstebeløp gjør at satsen blir høyere ved lav salgssum, men den øker ikke når salgssummen øker. Det rammes derfor ikke. Hvordan et minstebeløp virker for deg, står i artikkelen om minimumsprovisjon.
En kombinasjon av fastpris og provisjon er også mulig, for eksempel et fast beløp pluss en lav prosent av hele salgssummen. Satsen er da fast.
Når avtalen likevel har en stigende sats
Regelen kan ikke fravikes når du selger som privatperson (eiendomsmeglingsloven § 1-3). En klausul om stigende sats binder deg derfor ikke. Står den i oppdragsavtalen, kan du nekte å betale den delen av provisjonen som følger av den høyere satsen. Hva megleren da har krav på i stedet, sier ikke lovteksten noe om.
Brudd på reglene om vederlag kan også føre til overtredelsesgebyr fra Finanstilsynet (eiendomsmeglingsloven § 8-9). Det er en sak mellom Finanstilsynet og megleren. For deg er det viktigste at du ikke er bundet av klausulen.
Har du allerede betalt en provisjon beregnet med stigende sats, kan du kreve det overskytende tilbake fra megleren. Blir dere ikke enige, kan saken bringes inn for Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester, som gir rådgivende uttalelser.
Bonus kalt noe annet
Noen ganger presenteres en stigende sats som en «suksesshonorar» eller «bonus». Navnet endrer ikke vurderingen. Er resultatet at prosenten av kjøpesummen blir høyere når kjøpesummen blir høyere, rammes avtalen.
Et fast tilleggsbeløp ved salg over en viss pris er et grensetilfelle. Det kan i praksis virke på samme måte som en stigende sats. Loven omtaler ikke slike ordninger særskilt. Får du et slikt tilbud, kan du be megleren om en vanlig fast sats eller fastpris i stedet.
Hvordan du sammenligner provisjon med fastpris, står i fastpris eller provisjon hos megler. En oversikt over hva provisjonssatsene består av, står i artikkelen om meglerprovisjon.
Kort oppsummert
- Provisjonen i kroner kan øke med salgssummen, men prosentsatsen kan ikke det.
- Trinn eller bonus der satsen stiger over en viss pris, er forbudt.
- Fast sats, minstebeløp, synkende sats, fastpris og timepris er lovlig.
- Regelen kan ikke avtales bort når du selger som privatperson.
- En klausul om stigende sats binder deg ikke, og du kan kreve tilbake det du har betalt for mye.