Når forfaller meglerhonoraret: ved aksept eller overtakelse?
Meglerhonoraret forfaller når handel er kommet i stand, altså når du og kjøperen er endelig bundet. Det skjer som regel når du aksepterer et bud, ikke ved overtakelsen. I praksis får megleren som oftest betalt ved oppgjøret, fordi honoraret trekkes fra kjøpesummen. Det kan megleren bare gjøre hvis du samtykker etter at handelen er inngått.
Leila aksepterte et bud på leiligheten sin i mars. Overtakelsen er satt til juni. Dagen etter aksepten fikk hun en e-post fra megleren om honoraret. Hun trodde hun skulle betale når hun fikk pengene for boligen, og lurer på når hun egentlig må betale megleren.
Honoraret forfaller når handelen er bindende
Meglerens krav på vederlag (betaling for arbeidet) forfaller til betaling når handel er kommet i stand (eiendomsmeglingsloven § 7-4). Handelen regnes som kommet i stand i det øyeblikket du og kjøperen er endelig bundet (eiendomsmeglingsloven § 7-3).
Et bud blir bindende når selgeren aksepterer det innen akseptfristen, og aksepten er kommet fram til budgiveren. Er budet uten forbehold, er du og kjøperen da endelig bundet. Det er ikke kjøpekontrakten eller overtakelsen som avgjør. Kontrakten skriver ned en avtale som allerede er inngått.
For Leila forfalt honoraret altså i mars, da aksepten var bindende. Det er tre måneder før hun får kjøpesummen. At kravet har forfalt, betyr at megleren kan sende regning. Det betyr ikke at Leila må betale av egne sparepenger før oppgjøret, så lenge avtalen legger opp til at honoraret skal dekkes av kjøpesummen.
Når budet har forbehold
Har budet et forbehold, for eksempel om finansiering eller om at kjøperen får solgt sin egen bolig, er partene ikke endelig bundet før forbeholdet faller bort. Først da er handelen kommet i stand, og først da forfaller honoraret.
Faller forbeholdet ikke bort, blir det ingen handel. Da har megleren ikke krav på det vederlaget som er knyttet til salget. Hva du betaler i den situasjonen, står i artikkelen om å betale megleren når boligen ikke blir solgt.
Hva hvis kjøperen ikke gjennomfører?
Når handelen først er kommet i stand, har megleren krav på vederlaget. At kjøperen senere ikke betaler eller ikke vil overta, endrer i utgangspunktet ikke det. Det er en sak mellom deg og kjøperen, som har brutt en bindende avtale.
Avtalen med megleren kan likevel si noe annet. Regelen om når megleren har krav på vederlag, kan fravikes ved avtale (fjerde ledd i eiendomsmeglingsloven § 7-3). Noen avtaler sier for eksempel at honoraret bortfaller hvis kjøperen ikke gjennomfører. Les derfor hva oppdragsavtalen sier om denne situasjonen.
Honoraret trekkes vanligvis i oppgjøret
At honoraret forfaller ved aksept, betyr ikke at du må finne pengene da. De fleste avtaler legger opp til at megleren dekker honoraret av kjøpesummen når oppgjøret gjennomføres. Kjøpesummen står da på meglerens klientkonto (en egen konto for kundenes penger, adskilt fra meglerens egne).
Megleren kan bare dekke kravet sitt av klientmidler som tilhører deg, dersom du har samtykket til dette etter at handel er kommet i stand (tredje ledd i eiendomsmeglingsloven § 7-4). Et samtykke som står i oppdragsavtalen du signerte før salget, er ikke nok. Megleren må få samtykket ditt etter aksepten.
Regelen gjelder også når du selger som privatperson og kan ikke avtales bort (eiendomsmeglingsloven § 1-3). Den skal sikre at du kan se regningen og ta stilling til den før pengene trekkes. Mer om dette står i artikkelen om meglerkostnader i oppgjøret.
Utlegg har et eget tidspunkt
Utlegg (det megleren betaler til andre for deg, som annonser og foto) følger ikke samme regel. Megleren kan kreve utleggene som er spesifisert i oppdragsavtalen, dekket etter hvert som han selv må betale dem (eiendomsmeglingsloven § 7-5). Noen meglere fakturerer derfor annonser og foto før boligen er solgt, mens andre venter til oppgjøret.
Hva din megler gjør, skal framgå av oppdragsavtalen. Avtalen skal vise hva som er avtalt om vederlag og utlegg (eiendomsmeglingsloven § 6-4).
Du kan holde tilbake hvis megleren har gjort feil
Selv om honoraret har forfalt, kan du holde tilbake så mye at det sikrer kravene du har som følge av at megleren har misligholdt avtalen (andre ledd i eiendomsmeglingsloven § 7-4). Ved en ikke ubetydelig pliktforsømmelse kan du kreve vederlaget satt ned eller falt bort (eiendomsmeglingsloven § 7-7).
Megleren skal uansett skrive regning som viser tiden han har brukt fordelt på fasene i salget, og alle utleggene (forskrift om eiendomsmegling § 7-2). Gå gjennom regningen før du gir samtykke til at honoraret trekkes.
Kort oppsummert
- Meglerhonoraret forfaller når du og kjøperen er endelig bundet, vanligvis ved aksept av et bud uten forbehold.
- Har budet forbehold, forfaller honoraret først når forbeholdet faller bort.
- Megleren kan bare trekke honoraret fra kjøpesummen hvis du samtykker etter at handelen er inngått.
- Utlegg kan kreves etter hvert som megleren betaler dem.
- Du kan holde tilbake vederlag for å sikre krav mot megleren ved mislighold.