Heisprosjekt og kostnader du ikke fikk vite om – hvem betaler?

Slik avgjør du hvem som betaler for et heisprosjekt

Et heisprosjekt er en stor investering i et borettslag eller sameie. Kostnaden dekkes vanligvis av alle eierne, enten gjennom økte felleskostnader, et felles lån eller en ekstra innbetaling. Kjøper du en andel, overtar du som utgangspunkt de forpliktelsene som ligger i laget etter at du er kommet inn.

Selgeren har avkastningen og bærer kostnadene ved eiendommen fram til du overtar (avhendingslova § 2-5). Det som er forfalt før overtakelsen, er derfor selgerens regning. Det som forfaller etter, er din. Er et vedtak fattet men beløpet ikke kalt inn, kan en tvist oppstå. Det er avtalen din, salgsoppgaven og datoene som avgjør.

Hva selgeren og megleren skulle ha sagt

Selgeren har opplysningsplikt om forhold hun kjente til, og som du hadde grunn til å regne med å få vite om (avhendingslova § 3-7). Et vedtatt heisprosjekt med stor kostnad er et slikt forhold. I tillegg må det ha virket inn på avtalen at du ikke fikk opplysningen, for eksempel at du ville betalt mindre eller ikke kjøpt.

Megleren skal ved salg av borettslagsandeler og eierseksjoner gi relevante rettigheter og plikter etter vedtekter og vedtak, og vesentlige opplysninger om budsjett og regnskap (eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje og fjerde ledd). Et vedtatt heisprosjekt hører hjemme her. Selgerens egenerklæring og salgsoppgaven bør nevne det hvis det var besluttet før salget. En generell setning om at det «kan komme vedlikehold» er ikke konkret nok.

Slik gikk det for Vibeke

Vibeke kjøpte en leilighet i tredje etasje i et eldre bygg uten heis. Et halvt år etter overtakelsen fikk hun beskjed fra styret om at generalforsamlingen hadde vedtatt å installere heis, og at hver bolig skulle betale et engangsbeløp. Vedtaket var fattet to måneder før hun ga bud.

Vibeke leste salgsoppgaven på nytt og fant ingen omtale. Hun leste protokollen og så at saken hadde vært oppe flere ganger. Hun skrev til selgeren og megleren og krevde at kostnaden ble dekket, med henvisning til at heisprosjektet burde vært opplyst. Selgeren mente at prosjektet var «usikkert». Vibeke pekte på at vedtaket allerede var fattet. Etter en runde ga selgeren seg og ble med på å dekke en del av innbetalingen.

Hvor stort må prosjektet være for å kreve to tredjedels flertall?

I et borettslag krever generalforsamlingen minst to tredjedels flertall for endringer som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, og for tiltak som koster laget mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene (burettslagslova § 8-9). En heis er typisk et slikt tiltak. Tilsvarende regler gjelder i sameier: to tredjedels flertall på årsmøtet for ombygging og påbygging (eierseksjonsloven § 49), og for tiltak over fem prosent av årlige felleskostnader (eierseksjonsloven § 50).

I sameier må også enkelte seksjonseiere samtykke uttrykkelig hvis tiltaket koster dem mer enn halvparten av grunnbeløpet (eierseksjonsloven § 50). Det betyr at et heisprosjekt ikke alltid blir vedtatt uten videre. Er det bare diskutert, uten vedtak, er det vanskeligere å si at selgeren måtte kjenne til kostnaden. Er det vedtatt, har du en sterkere sak.

Kostnaden kommer på toppen av felleskostnadene

Felleskostnadene fordeles etter forholdet mellom boligenes verdi eller andre retningslinjer i bygge- og finansieringsplanen (burettslagslova § 5-19). Styret fastsetter hvor mye hver skal betale hver måned. Et heislån kan derfor gi høyere månedlige kostnader for alle eierne. Er lånet rentebærende, kan renten også forandre seg over tid.

Laget har legalpant i andelen for ubetalte krav fra lagsforholdet, begrenset til to ganger grunnbeløpet i folketrygden (burettslagslova § 5-20). Ikke betalte innbetalinger kan altså gå ut over boligen din. Les mer om ekstra innbetaling vedtatt før salget og om muligheten til å heve kjøpet på grunn av skjulte kostnader.

Slik krever du oppgjør for heisprosjektet

Be om styreprotokoller og årsberetning for de siste årene, og se etter når heisen første gang ble tatt opp. Reklamer skriftlig til selgeren og megleren innen rimelig tid etter at du oppdaget det. Skriv hva du mener selgeren skulle ha opplyst, og hva du krever. Kravene ved vanlig kjøp av brukt bolig er prisavslag, erstatning og heving hvis feilen er så vesentlig at det er et avtalebrudd.

Du må sannsynliggjøre at heisprosjektet var kjent, at du hadde grunn til å regne med å få vite om det, og at det hadde betydning for avtalen. Se pilaren om hva som ikke ble opplyst ved kjøp i borettslag og sameie og artikkelen om store rehabiliteringsplaner som ble holdt skjult, som gjelder når planene ikke var vedtatt.

Kort oppsummert

• Hvem som betaler for heisprosjektet, avhenger av om det var vedtatt og opplyst før du kjøpte.
• Kostnader som forfalt før overtakelsen er selgerens, mens senere innbetalinger og felleskostnader er din regning.
• Et vedtatt heisprosjekt med stor kostnad er noe selgeren og megleren bør ha opplyst om.
• Krev oppgjør skriftlig innen rimelig tid, og be om protokoller som viser når heisprosjektet ble vedtatt.