Gave mot delvis betaling: gjelder avhendingslova?

Avhendingslova dekker både salg og gave

Avhendingslova gjelder avhending av fast eiendom ved frivillig salg, bytte eller gave (avhendingslova § 1-1 første ledd). At noen har kalt overføringen en gave, betyr altså ikke at loven ikke gjelder. Spørsmålet er hvilke deler av loven som gjelder.

Ved gave gjelder bare et fåtall bestemmelser, blant annet § 1-3, § 2-1, § 2-3 og § 2-5 (§ 1-1 sjette ledd). Kapitlene om mangler (kapittel 3 og 4) er ikke med. Har du fått en ren gave og oppdager råte i veggene, har du ikke krav på prisavslag etter loven.

Det er derfor det spiller en stor rolle om overføringen regnes som gave eller som salg.

Gave og vederlag: hva avgjør om det er et salg

Loven har ikke en egen regel for overføringer som er delvis gave og delvis betalt. Utgangspunktet er at en avtale der du yter et vederlag (en betaling for boligen) er en avtale om salg. Da gjelder hele avhendingslova med reglene om mangler.

Er betalingen derimot bare et symbolsk beløp, kan overføringen i praksis bli vurdert som gave. Hvor grensen går, avgjøres ut fra en samlet vurdering av avtalen, beløpet, boligens verdi og hva partene har sagt og skrevet. Ingen kan si sikkert på forhånd hvor grensen går.

Ting som taler for salg:

• Kontrakten bruker ord som kjøpesum, kjøper og selger.
• Beløpet er betalt til foreldre eller den som overdro, og kan dokumenteres på kontoutskrift.
• Prisen står i et rimelig forhold til boligens verdi, selv om den er lav.

Ting som taler for gave:

• Kontrakten sier uttrykkelig at boligen gis bort.
• Det er ikke betalt noe, eller bare en rest til å dekke gjeld.
• Partene har aldri snakket om noen mangelsansvar.

Slik gikk det for Rune

Rune fikk overta mors hus for 500 000 kroner. Huset var vurdert til rundt 2,5 millioner. Mor sa at resten var «forskudd på arven», og Rune skrev under på en enkel kontrakt hentet fra internett, der beløpet stod som kjøpesum og han var oppført som kjøper.

Etter et halvt år oppdaget Rune fuktskade bak badet. Han krevde prisavslag. Mor svarte at det jo var en gave, og at avhendingslova ikke ga ham noen rett. Søsteren sluttet seg til henne og mente at kravet hørte hjemme i arveoppgjøret.

Rune viste kontrakten der han var oppført som kjøper, og kontoutskriften som viste at han hadde betalt 500 000 kroner. Da falt argumentet om gave. Mor godtok at det var et salg, og at hun hadde visst om en gammel lekkasje. De ble enige om et prisavslag som svarte til utbedringen av badet.

Hva du kan kreve hvis det regnes som salg

Regnes overføringen som salg, gjelder alle reglene om mangler. Du kan da kreve prisavslag, heving, erstatning og tilbakeholdelse (§ 4-8). Hvis ikke noe annet blir bevist, settes prisavslaget til det det koster å rette feilen (§ 4-12).

Prisen har betydning. Ved «som den er»-salg regnes boligen som mangelfull hvis den er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers (§ 3-9 første ledd). Har du betalt lite, kan du regne med at kravene til standard er lavere. Feil som selgeren kjente til og ikke fortalte deg om, er det likevel mulig å kreve avslag for.

Du må selv sannsynliggjøre at boligen har en mangel, og at kravet gjelder det du kjøpte. Se derfor til at du har bilder, rapport og kommunikasjon som viser hva som ble sagt før du skrev under.

Praktiske råd før du kontakter familien

Hvem som betalte hva, bør stå svart på hvitt. Er det en del gave og en del kjøp, bør kontrakten dele beløpet i to: hva som er kjøpesum, og hva som er gaven. Muntlige avtaler er gyldige, men de må settes opp skriftlig hvis en av partene krever det (§ 1-3). Det blir vanskeligere å bevise alt i ettertid.

Dokumentavgiften er 2,5 prosent av eiendommens salgsverdi når skjøtet tinglyses. Det kan bety at du må betale avgift av verdien og ikke bare av det du har betalt.

Har du et krav mot noen i familien, kan du lese mer om hvordan du går fram i mangelskrav mot et familiemedlem. Pilaren om å kjøpe bolig uten megler når det går galt gir en oversikt over hva som ellers kan gå galt ved private salg. Om kontrakten din var en nettmal, kan kontrakten som manglet viktige punkter gi hjelp. Og for prisavslag mellom slektninger finner du mer i kjøpte fra familien: prisavslag.

Kort oppsummert

• Gave mot delvis betaling omfattes av avhendingslova, men ren gave gir ikke rett til å kreve for mangler.
• Vederlaget du betalte, og hvordan kontrakten er skrevet, avgjør om det behandles som salg.
• Regnes det som salg, kan du kreve prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse for feil.
• Bevis for betalingen er det viktigste dokumentet du har.
• Ha skriftlig avtale som deler beløpet mellom kjøpesum og gave.