Strandrett og båtplass i annonsen stemte ikke

Hva annonsen egentlig sa om båtplass og strand

«Egen brygge», «båtplass», «strandrett» og «strandtomt» høres ut som samme ting, men er ulike rettigheter. Eiendomsrett til strandlinjen er noe annet enn en bruksrett til en plass i en felles brygge, og begge er noe annet enn en plass du leier. Lest ordrett kan annonsen love mer enn boligen har.

Etter avhendingslova § 3-8 har boligen en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger i annonse eller salgsprospekt. Opplysningen må være konkret, og du må ha hatt grunn til å stole på den. Et bilde av brygga med teksten «båtplass følger med» er konkret. En kommentar om «nærhet til sjøen» er det ikke.

Hva salgsoppgaven skal opplyse

Salgsoppgaven skal etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 inneholde blant annet tinglyste forpliktelser, tilliggende rettigheter og grunnareal. En båtplass som hører til eiendommen, er en slik rettighet. Etter avhendingslova § 3-4 er bruksretter, andeler og medlemskap som hører til eiendommen tilbehør. Det betyr at de skal følge med, med mindre avtalen sier noe annet.

Det er derfor avgjørende å se hva som faktisk hører til eiendommen. Hører plassen til et båtforeningsmedlemskap, en andel i en felles brygge eller en tinglyst rett? Da skal dette følge med i salget. Er plassen en gunstig leieavtale som selgeren har, er den ikke nødvendigvis noe du overtar.

Slik sjekker du rettighetene

Grunnboka viser hvem som eier hva og hvilke rettigheter som er tinglyst. Regelen er at en registrert rett går foran en som ikke er registrert, med mindre den som senere fikk sin rett, kjente eller burde kjenne til den eldre. Har naboen eller en tidligere eier en tinglyst bruksrett til brygga, blir det du har, mer begrenset enn annonsen sa.

Sjekk også tomtegrensene i matrikkelen, og be kommunen om opplysninger om byggetillatelser for brygge og naust. Om en del av strandsonen er offentlig, avgjøres ikke av annonsen. Tekster om utstrekning til sjøgrunn må sammenlignes med kartet. Ved uklarhet kan «Sjøgrunn og strandrett — hvor langt ut eier jeg?» hjelpe deg med selve rettighetsspørsmålet.

Slik gikk det for Hedda

Hedda kjøpte en hytte med annonsen «strandtomt med egen båtplass». Ved overtakelsen fant hun ut at hytta hadde en tinglyst rett til å bruke en felles brygge sammen med fem andre eiendommer, og at plassene ble tildelt av bryggelaget etter venteliste. Annonsen sa ingenting om laget, og salgsoppgaven nevnte bare «tilgang til felles brygge».

Hedda tok skjermbilde av annonsen og hentet ut grunnboka. Selgeren mente «tilgang til felles brygge» i salgsoppgaven rettet opp annonsen. Hedda svarte at en opplysning etter loven må rettes i tide og på en tydelig måte, og at én setning midt i salgsoppgaven ikke var tydelig nok mot en annonse som lovde «egen båtplass». Etter noen ukers utveksling ble selgeren og Hedda enige om et prisavslag, og selgeren skrev i tillegg til bryggelaget for å støtte Heddas søknad om plass.

Hva du kan kreve, og hva som kan avskjære kravet

Prisavslag er det vanligste kravet. Det settes med mindre noe annet blir bevist til kostnadene ved å rette feilen, men en plass du ikke kan kjøpe fritt, er vanskelig å rette. Da må avslaget vurderes ut fra hvilken verdi plassen hadde for boligen. Forhold du selv kjente til eller måtte kjenne til, kan avskjære kravet etter § 3-10, og det gjelder også det som tydelig går fram av salgsdokumentene. Les derfor salgsoppgaven nøye før du skriver til selgeren.

Sjekk også de øvrige feilene i annonsen. Samme mønster går igjen i «Annonsen sa egen hage» og i heis og tilgjengelighet. Hva du kan kreve og hvilke frister som gjelder, står i pilaren om feil i salgsoppgaven.

Ta også med at en båtplass kan ha en verdi selv om den er delt. Verdien avhenger av hvor stor bruksretten er, hvor mange som deler, og om plassen kan overdras. Det er derfor ikke nok å si «jeg fikk ikke egen båtplass». Du bør vise hva du la til grunn da du la bud, og hva plassen reelt kan brukes til. Tilbyr selgeren å skaffe en annen plass eller å dekke leie i noen år, kan du vurdere om det er en akseptabel løsning før du krever prisavslag. Er du usikker på hva du kan godta, er det fint å ha alt skriftlig fra selger.

Til slutt er det verdt å kontrollere hvem som eier brygga du skal bruke. Er den eid av et bryggelag, kan medlemskap være en betingelse for at plassen skal følge med. Selgeren kan da ha lovet en plass hun ikke rådde over alene. Be om lagets vedtekter og en bekreftelse på hvem som har hvilken plass, og ta vare på svaret. Det gjør kravet ditt langt lettere å dokumentere overfor selgeren.

Kort oppsummert

• Når båtplassen i annonsen ikke stemmer, må du først finne ut om plassen er en eiendomsrett, en bruksrett eller en leieavtale.
• Tinglyste bruksretter og andeler er tilbehør som skal følge med boligen.
• Salgsoppgaven skal opplyse om tilliggende rettigheter og tinglyste forpliktelser.
• Kravet er som regel prisavslag, og vage ord som «nærhet til sjøen» gir lite.
• Hent grunnboka og sikre annonsen før du skriver til selgeren.