Heis og tilgjengelighet stemte ikke med annonsen

Heis og tilgjengelighet er ikke det samme

En heis i oppgangen betyr ikke at boligen er tilgjengelig for alle. Heisen kan stoppe på halvplan, døren kan være for smal for rullestol, eller det kan være trapper mellom inngangen og heisen. Annonsen kan bruke ord som «heis i bygget», «trinnfri adkomst» og «universelt utformet» om ganske ulike forhold.

Det er derfor viktig å lese nøyaktig hva som står. «Heis» er en opplysning om at bygget har heis. «Trinnfri» sier at det ikke er trapper fra gate til bolig. «Universelt utformet» er et mye sterkere løfte enn de to andre. Det er ordlyden som avgjør hva selgeren står til ansvar for.

Heis i annonsen som er feil: slik virker § 3-8

Avhendingslova § 3-8 første ledd sier at boligen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt, også i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring på hans vegne. Er heisen ikke der, eller adkomsten ikke er slik som beskrevet, er det en uriktig opplysning.

Loven har to vilkår. Opplysningen må ha virket inn på avtalen. Og den må ikke være rettet i tide og på en tydelig måte. Forarbeidene sier at opplysningen må være konkret og til en viss grad spesifisert, og at du må ha hatt grunn til å stole på den. Annonser med vage ord som «god adkomst» er sjelden nok.

Virkningen er ofte lett å vise når det gjelder tilgjengelighet. Har du eller noen i husstanden redusert førlighet, er heisen en forutsetning for at boligen kan brukes. Sier du det til megleren før du byr, og megleren bekrefter det, står du sterkere. Det kan også gi grunnlag for en mangel etter § 3-2 andre ledd, siden boligen da ikke passer til et særlig formål som selgeren kjente eller måtte kjenne til.

Hva du kunne oppdage selv

Heis og tilgjengelighet er noe du kan se på visning. Etter § 3-10 første ledd kan du ikke bruke mot selgeren noe du kjente eller måtte kjenne til, og det inkluderer forhold som går tydelig fram av salgsdokumentene. Etter andre ledd gjelder det også det du burde ha oppdaget ved en undersøkelse du gjorde eller uten grunn lot være å gjøre.

Det kreves bare en vanlig, aktsom besiktigelse. Du har ikke plikt til å gjøre kompliserte undersøkelser. Men å gå til heisen og se om den stopper der du skal, er en enkel handling som de fleste kjøpere med behov for heis vil gjøre. Uten en slik sjekk kan selgeren hevde at du burde ha sett det.

Sjekk også hva som står i vedleggene. Står det i salgsoppgaven at heisen er ute av drift eller at den bare går til fjerde etasje, er dette rettet i tide. Da har du liten sjanse til å nå fram med annonsen som eneste grunnlag.

Slik gikk det for Jonas

Jonas kjøpte en leilighet i femte etasje. Annonsen sa «heis til døren» og «trinnfri adkomst fra gate». Etter innflytting oppdaget han at heisen stoppet på halvplanet under, og at det var en halv etasje med trapper opp til leiligheten. Han hadde kjøpt leiligheten til faren, som gikk med rullator.

Jonas begynte med å sikre annonsen og skrev ned det megleren hadde sagt på visning. Deretter sjekket han e-posten han hadde sendt før budet, der han hadde skrevet at faren brukte rullator og at trappefri adkomst var en forutsetning. Megleren hadde svart at det var «ingen utfordring».

Så gikk han gjennom salgsoppgaven. Der stod det bare at bygget hadde heis. Ingen steder sto det at den gikk til alle etasjer. Jonas krevde prisavslag og la ved e-postene.

Selgeren svarte først at heisen fantes, og at annonsen dermed var riktig. Jonas pekte på at både «heis til døren» og megleren sin skriftlige bekreftelse var uriktige, og at han hadde varslet om formålet. Selgeren gikk til slutt med på en økonomisk løsning. Utfallet var trolig avhengig av e-posten: uten den hadde saken vært mye vanskeligere.

Hva du kan kreve og hvordan du går fram

Kravet er normalt prisavslag. Etter § 4-12 settes det til det det koster å rette mangelen, med mindre noe annet blir bevist. Hva som er «å rette» når heisen ikke går helt opp, kan bety en ombygging i sameiet, og det kan koste mye eller være umulig. Derfor blir kravet ofte en verdiforskjell eller en ekstra kostnad. Du må selv dekke de første 10 000 kronene av tapet.

Sikre bevisene før du gjør noe annet: annonsen, e-postene, bilder av heisen og trappene og opplysninger om hvem som eier heisen. I et sameie er heisen ofte en del av fellesarealene, og endringer krever to tredjedels flertall på årsmøtet etter eierseksjonsloven § 49. Si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen.

Frister og alle kravene står i pilaren om feil i salgsoppgaven. Er det uteplassen som ikke stemte, kan du lese om egen hage som var felles eller strandrett og båtplass. Gjelder feilen en hybel, står det mer i artikkelen om hybelen som ikke kan leies ut.

Kort oppsummert

• Er heis eller tilgjengelighet feil oppgitt i annonsen, er det en mangel hvis beskrivelsen var konkret og virket inn på kjøpet.
• «Heis», «trinnfri» og «universelt utformet» er ulike løfter, og ordlyden avgjør ansvaret.
• Har du fortalt selgeren om behovet, og fått bekreftelse skriftlig, står du sterkere.
• Du taper kravet hvis du kjente til forholdet fra salgsdokumentene eller burde oppdaget det ved en vanlig besiktigelse.
• Kravet er normalt prisavslag, og heis i sameie kan kreve flertallsvedtak å endre.