Gammelt vann- og avløpsanlegg på gården

Hva du kan forvente av vann og avløp på en gammel gård

På mange eldre gårder har vann og avløp vokst frem over tid. Brønn eller privat vannforsyning, stikkledninger fra ulike årtier, septiktank, slamavskiller eller en gammel utslippsløsning kan ligge side om side, og ikke alt er dokumentert.

Etter avhendingslova § 3-2 første ledd skal eiendommen være som du kunne forvente ut fra typen, alderen og den synlige tilstanden. På en gammel gård kan du ikke forvente et nytt, godkjent anlegg. Ledninger og tank kan være gamle og slitte, og utskifting kan komme til å koste penger.

Hvor mye du kan forvente, avhenger av prisen, av hvordan gården er markedsført og av hva som fremgår av tilstandsrapporten. Tekniske krav til dimensjonering, utslipp og fungering må sjekkes konkret for hver eiendom, og det er noe kommunen og en fagperson kan svare på.

Når det gamle anlegget er en mangel

Tre tilfeller er de vanligste. For det første kan selgeren ha gitt opplysninger som ikke stemmer (§ 3-8). Står det i annonsen «nytt avløp» eller «anlegg godkjent», og det ikke stemmer, er det en mangel hvis opplysningen virket inn på avtalen og ikke ble rettet tydelig i tide.

For det andre kan selgeren ha vært kjent med forhold han ikke fortalte om (§ 3-7). Visste selgeren at anlegget lekker, at det har vært pålegg fra kommunen, eller at det aldri var tillatt, og du hadde grunn til å regne med å få vite det, er det en mangel selv om ingen spurte.

For det tredje kan gården være i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen (§ 3-9 første ledd). Det gjelder selv om gården er solgt «som den er». Kjøper du som forbruker, har slike generelle forbehold ingen virkning.

Vær oppmerksom på at avløpet ofte er skjult. Da er det ikke synlig for deg, og du kan bare bruke det som mangel hvis noen av de tre tilfellene passer.

Slik gikk det for Merete

Merete kjøpte en gård med våningshus og et par uthus for 3,3 millioner kroner. I salgsoppgaven sto det at gården hadde «eget vann og avløpsanlegg». Tilstandsrapporten omtalte ikke avløpet, og nevnte at kum og tank ikke var undersøkt.

Etter et halvt år kom det avløpslukt i kjelleren og våt jord over tanken. En rørlegger og et graveselskap undersøkte anlegget. Tanken var sprukket, og rørene ut av tanken var delvis tette. Nytt anlegg ble anslått til 210 000 kroner.

Merete varslet selgeren skriftlig og viste til at «eget avløpsanlegg» ga inntrykk av en brukbar løsning. Selgeren svarte at anlegget hadde fungert i alle år han bodde der. Merete fant en tidligere kvittering på tømming som viste at tanken hadde vært pumpet ekstra ofte de siste årene, og som selgeren selv hadde lagt frem. Selgeren aksepterte til slutt å betale en tredjedel av kostnaden.

Forurensning, kommunen og hva du selv må sørge for

Forurensningsloven § 7 sier at ingen må ha eller gjøre noe som kan medføre fare for forurensning uten at det er lovlig, og at den ansvarlige skal sette i verk tiltak. Lekker et avløpsanlegg til grunnen, kan det bli din oppgave å rette opp overfor myndighetene, selv om du er kjøper og ikke har skapt problemet.

Etter plan- og bygningsloven § 31-1 skal eieren dessuten holde byggverk i forsvarlig stand. Det er ditt ansvar fra overtakelsen, og du kan bli pålagt å utbedre.

Hva som kreves i din kommune, kan du finne ut ved å spørre om anlegget er godkjent og om det finnes tilknytningsplikt til kommunale ledninger. Les mer om det i tilknytningsplikt til kommunalt vann og avløp.

Hva du kjente til eller måtte kjenne til ved kjøpet, kan du ikke bruke som mangel (§ 3-10 første ledd). Har tilstandsrapporten omtalt anlegget som gammelt og tilstandsgrad 2 eller 3, er det kjent. Er anlegget ikke undersøkt, har du ingen opplysning å bygge på, og bør sjekke selv før kjøpet.

Krav, retting og prisavslag når avløpet svikter

Er avløpsanlegget en mangel, kan du kreve prisavslag, erstatning, heving eller holde tilbake en del av kjøpesummen. Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette mangelen (§ 4-12). Selgeren har rett til å rette hvis han tilbyr det og det ikke gir deg urimelig ulempe (§ 4-10 første ledd). Du bærer selv de første 10 000 kronene.

Ta bilder, få en skriftlig vurdering av fagperson og ta vare på salgsoppgaven og rapporten. Reklamer skriftlig innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Lengstefristen er fem år fra overtakelsen.

Oversikten over krav og frister ligger i pilaren om hva du må tåle og kan kreve ved kjøp av gammelt hus. Har du tilsvarende spørsmål om andre deler av huset, kan du lese pipe og ildsted i gammelt hus og gammelt hus uten tilstandsrapport.

Kort oppsummert

• Et gammelt avløp på gården er ikke en mangel bare på grunn av alderen.
• Uriktige opplysninger om vann og avløp i salgsoppgaven, eller fortiet lekkasje, kan gi prisavslag.
• Er anlegget ikke undersøkt i tilstandsrapporten, bør du få det sjekket før kjøpet.
• Du kan få ansvar overfor kommunen og forurensningsmyndigheten når det gamle avløpet lekker.
• Reklamer skriftlig om avløpet og la selgeren få tilby retting før du bestiller nytt anlegg.