Gammelt hus uten tilstandsrapport – hva kan du kreve?

Hva det betyr at rapporten mangler

En tilstandsrapport har to funksjoner. Den forteller deg hvordan huset står, og den avgrenser hva du senere kan klage på. Kjøperen regnes for å kjenne til det som går tydelig frem av en godkjent rapport, og av andre salgsdokumenter han fikk anledning til å lese (§ 3-10). Uten rapport faller den siste delen bort, og du kan lettere hevde at du ikke kjente til en feil.

Samtidig har du selv et ansvar. Har du undersøkt huset, eller uten rimelig grunn ikke fulgt selgerens oppfordring om å undersøke det, kan du ikke klage på det du burde oppdaget. Du har heller ikke rett til å klage på det du faktisk kjente til da du kjøpte.

Gammelt hus uten tilstandsrapport: kravene dine er de samme

Reglene om mangler er ikke avhengige av rapporten. Eiendommen har en mangel hvis den ikke stemmer med det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (§ 3-2). Den har også en mangel hvis du ikke fikk opplysninger selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få (§ 3-7), eller hvis den ikke svarer til det selgeren eller annonsen har sagt (§ 3-8).

Selv om huset er solgt «som det er», kan det være en mangel hvis huset er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Ved forbrukerkjøp har generelle forbehold av typen «som den er» ingen virkning (§ 3-9).

Den nøkterne siden er at ved et gammelt hus tåler du mer slitasje enn ved et nytt. Alderen er en del av vurderingen. Hva du må tåle på et eldre hus, er beskrevet i pilaren om å kjøpe gammelt hus.

Slik gikk det for Ola

Ola kjøpte et hus fra 1940-årene av et dødsbo. Salgsoppgaven bygde på en kort befaring, og det var ikke utarbeidet noen tilstandsrapport. Tre måneder etter overtakelsen fant han fuktskader bak panelet i stuen, og en rørlegger sa at avløpsrørene under gulvet var gamle og delvis sprukket.

Ola ba en byggmester lage en skriftlig vurdering og sendte deretter reklamasjon til selgeren, med bilder og en kostnadsberegning. Dødsboet svarte at ingen i familien hadde visst om skadene, og at huset var solgt til en pris som tok høyde for alderen.

Utfallet ble et kompromiss. Byggmesteren mente at fuktskaden var vesentlig verre enn det en kjøper kunne regne med, og boet gikk med på et prisavslag som tilsvarte deler av utbedringen. Avløpsrørene falt utenfor, fordi de var gamle og slitasjen var å regne med for et hus fra den tiden.

Bevis og fremgangsmåte

Det er du som må sannsynliggjøre at det foreligger en mangel. Uten rapport må du selv få frem tilstanden. Få en uavhengig, skriftlig vurdering av den som kan bygg, ta bilder før noe rives, og sikre gamle deler eller prøver som viser skaden. Behold annonsen, salgsoppgaven og all skriftlig kontakt med selger og megler.

Undersøk huset så snart det er rimelig etter overtakelsen (§ 4-9). Reklamer så snart du oppdager noe, innen rimelig tid, og senest fem år etter at du overtok (§ 4-19). Vær presis: hva du fant, når, og hva du krever.

Tilbyr selgeren å rette feilen, må du som hovedregel la ham gjøre det. Du kan ikke kreve retting selv ved vanlig brukt bolig, men du kan kreve prisavslag, erstatning og heving hvis feilen er så stor at den er et vesentlig avtalebrudd (§ 4-10, § 4-13). Du må selv dekke tapet opp til 10 000 kroner (§ 3-1).

Når kravet er svakt

Kravet blir svakt når feilen var synlig og du så den, eller når det er slitasje som følger naturlig av alderen. Et hus fra mellomkrigstiden med gamle vinduer og et eldre tak har ikke en mangel fordi det er gammelt. Et krav bygger på at tilstanden er dårligere enn det som passer for et slikt hus, eller at selgeren tidde om noe. Du finner mer om eldre boliger i råte i nederste stokk i tømmerhuset og om selgeren har fortalt for lite i småbruk og driveplikt ingen fortalte om.

Kort oppsummert

• Et gammelt hus uten tilstandsrapport gir de samme kravene som andre boligkjøp.
• Uten rapport regnes du for å kjenne til mindre, men du har selv plikt til å undersøke.
• Sjekk om huset er i vesentlig dårligere stand enn alder og pris tilsier, og hva selgeren visste.
• Få en uavhengig skriftlig vurdering, og reklamer skriftlig innen rimelig tid.
• Egenandelen på 10 000 kroner gjelder også når det ikke finnes rapport.