Pipe og ildsted i gammelt hus: hva er normalt?

Hva som er normalt for pipe og ildsted i et gammelt hus

I gamle hus er pipe og ildsted blant de delene som oftest har vært bygd om, reparert eller tatt ut av bruk. Muren kan være gammel, ildstedet kan være satt inn i ettertid, og tilstanden er ofte vanskelig å vurdere uten å kunne se inn i pipeløpet.

Avhendingslova § 3-2 første ledd sier at eiendommen skal være som du kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand. Du kan derfor ikke forvente at pipa i et gammelt hus er som i et nybygg. Slitasje, sprekker og eldre løsninger må du regne med.

Det finnes ingen offentlig oversikt du kan slå opp for å avgjøre hvor gammel en pipe kan bli. Vurderingen bygger på teknisk tilstand, materialer og bruk, og den er konkret for hvert hus. Tekniske krav til pipe og ildsted følger av regler som må sjekkes for hver enkelt bolig, og dette er noe du bør få en fagperson til å vurdere.

Hva tilstandsrapporten og visningen sier

Tilstandsrapporten gir hver bygningsdel en tilstandsgrad. TG 2 betyr vesentlige avvik, tiltak i nær fremtid eller en gammel del med fare for skader. TG 3 betyr store eller alvorlige avvik og at utbedring bør skje straks eller innen kort tid.

Det du kan lese tydelig ut av rapporten eller andre salgsdokumenter, regnes du for å kjenne til (§ 3-10 første ledd). Står det TG 2 eller TG 3 på pipe eller ildsted, kan du normalt ikke senere bruke akkurat det mot selgeren.

Rapporten bygger på det som er synlig, hvis ikke forskriften krever målinger eller hulltaking. Er en bygningsdel ikke undersøkt, skal det stå i rapporten. Blir ikke pipeløpet inspisert, har du ingen opplysning om det, og du bør få det sjekket før du kjøper eller før du fyrer for første gang.

Slik gikk det for Therese

Therese kjøpte et hus fra 1930-årene for 2,3 millioner kroner. Salgsoppgaven sa at huset hadde «peisovn med velfungerende pipe». Tilstandsrapporten omtalte pipa kort og uten tilstandsgrad, og noterte at innsiden ikke var undersøkt.

Første høst ville hun fyre. Røyken la seg i rommet. Da en fagperson så på pipa, viste det seg at pipeløpet var sprukket og delvis tett. Utbedring ble anslått til 45 000 kroner.

Therese krevde prisavslag og viste til «velfungerende pipe» i salgsoppgaven. Selgeren svarte at han selv hadde fyrt i mange år uten problemer, og at pipa var gammel. Therese la frem rapporten fra fagpersonen, som beskrev sprekkene som eldre skader, og pekte på at rapporten ikke hadde undersøkt innsiden. Selgeren aksepterte til slutt å dekke halvparten av utbedringen, siden salgsoppgavens ord om «velfungerende pipe» ikke stemte.

Når pipen eller ildstedet gir deg et krav mot selgeren

Har selgeren eller annonsen sagt noe om pipa som ikke stemmer, er det en mangel etter § 3-8. Det gjelder «velfungerende», «nypusset» eller «godkjent», hvis opplysningen virket inn på avtalen og ikke ble rettet tydelig i tide.

Visste selgeren om sprekker, tidligere brannfare eller at pipa var tatt ut av bruk, og du hadde grunn til å regne med å få vite det, er det en mangel etter § 3-7. Selgerens opplysningsplikt går foran det du kjente til eller undersøkte (§ 3-10 tredje ledd).

Selv om huset er solgt «som det er», er det en mangel hvis huset er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra prisen (§ 3-9 første ledd). Kjøper du som forbruker, har slike generelle forbehold ingen virkning.

Du må sannsynliggjøre at forholdet er en mangel. Ta bilder, få en skriftlig vurdering av fagperson, og oppbevar salgsoppgaven.

Sikkerhet, eierens plikt og reklamasjon

Etter plan- og bygningsloven § 31-1 skal eieren holde byggverket i forsvarlig stand. Ubrukelig pipe og ildsted kan derfor bli ditt ansvar i praksis fra første dag. Bruk ikke ildstedet før du vet at det er trygt.

Reklamer skriftlig og innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette mangelen (§ 4-12). Selgeren har rett til å rette hvis han tilbyr det og det ikke gir deg urimelig ulempe (§ 4-10 første ledd), så du bør ikke bestille utbedring før selgeren har fått anledning.

Du bærer selv de første 10 000 kronene av tapet når du kjøper brukt bolig. Lengstefristen er fem år fra overtakelsen. Hele oversikten står i pilaren om hva du må tåle og kan kreve ved kjøp av gammelt hus.

Se også gammelt hus uten tilstandsrapport for hva du kan kreve når rapporten mangler, og gammelt hus uten fundament for et annet typisk tilfelle i eldre hus. For fredede bygg gjelder særregler, som er forklart i fredet hus og reparasjoner.

Kort oppsummert

• Pipe og ildsted i et gammelt hus er ikke en mangel bare fordi de er gamle.
• Tilstandsgrad, synlig tilstand og hva rapporten sier om pipa avgjør hva du regnes for å kjenne til.
• Uriktige eller fortiede opplysninger om pipen kan gi deg prisavslag.
• Få pipa og ildstedet sjekket av en fagperson før du fyrer, og sikre bevis for tilstanden.
• Reklamer skriftlig om pipa til selgeren innen rimelig tid, og la selgeren få tilby retting.