Gammelt hus uten fundament – bare gråstein

Hva gråsteinsmuren betyr for hva du kan forvente

Mange eldre hus står på en grunnmur av gråstein, ofte lagt uten betong og uten det som i dag regnes som fundament. Slik ble hus bygget for mange generasjoner siden, og mange står trygt i hundrevis av år. Andre har fått setninger, fukt i veggen eller frostskader.

Etter avhendingslova § 3-2 første ledd skal eiendommen være som du kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand. Et gammelt hus med gråsteinsmur kan du ikke sammenligne med et nytt hus med støpt plate og drenering. Du må regne med at grunnmuren er eldre enn det du ville bygget i dag, og at den kan trenge tiltak.

Det er derfor sjelden nok å vise at huset «mangler fundament» etter dagens forståelse. Det som teller, er hvor mye dårligere huset er enn du hadde grunn til å regne med, og hva du fikk vite før du kjøpte.

Hva tilstandsrapporten sier om grunnmur og krypkjeller

Tilstandsrapporten er ofte det viktigste dokumentet. Der gis bygningsdelene en tilstandsgrad. TG 2 betyr vesentlige avvik, tiltak i nær fremtid, eller en gammel del med fare for skader. TG 3 betyr store eller alvorlige avvik, og at utbedring bør skje straks eller innen kort tid. For TG 3 skal den bygningssakkyndige gi et sjablonmessig anslag på utbedringskostnaden.

Du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av en godkjent tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter du fikk anledning til å lese (§ 3-10 første ledd). Står det TG 2 på grunnmuren og at den er gammel med fare for skader, kan du ikke senere si at du ikke visste.

Er en del ikke undersøkt, for eksempel en krypkjeller uten inspeksjonsmulighet, skal det stå i rapporten. Da har du ingen opplysning å bygge på. Ta det som et signal om at du bør undersøke selv før du binder deg, eller at du tar høyde for risikoen i prisen.

Rapporten baserer seg ellers på det som er synlig, hvis forskriften ikke krever målinger eller hulltaking. Skjult råte eller setning bak gulvet fanges ikke nødvendigvis opp.

Slik gikk det for Liv

Liv kjøpte et hus fra tidlig 1900-tall for 2,6 millioner kroner. Tilstandsrapporten ga grunnmuren TG 2 og noterte «gammel gråsteinsmur uten synlig fundament, fuktmerker på innsiden». Krypkjelleren var ikke undersøkt fordi luken var skrudd igjen.

Året etter fant hun ut at murpartiet under stuen hadde sunket, og at gulvet slo seg. Utbedring ble anslått til 420 000 kroner. Hun krevde prisavslag og viste til at huset «mangler fundament».

Selgeren avviste kravet. Rapporten hadde gitt grunnmuren TG 2 og opplyst om fukt og gammel mur. Liv hadde dermed kjent til risikoen. Hun kunne ikke vise at selgeren hadde gitt andre opplysninger eller visste om setningene. Krypkjelleren var ikke undersøkt, og det var uten betydning for kravet. Kravet endte uten prisavslag.

Når grunnmuren likevel gir deg et krav

Tre forhold kan snu saken. Det første er selgerens opplysninger. Har selgeren eller annonsen sagt at huset har «solid grunnmur» eller «nytt fundament», og det ikke stemmer, er det en mangel (§ 3-8). Det andre er opplysningsplikten. Visste selgeren om setninger, fukt eller tidligere reparasjoner, og du hadde grunn til å regne med å få vite det, kan det være en mangel selv om rapporten ikke nevnte det (§ 3-7). Selgerens opplysningsplikt går foran hva du kjente til eller undersøkte (§ 3-10 tredje ledd).

Det tredje er standarden ut fra prisen. Selv om huset er solgt «som det er», er det en mangel hvis huset er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers (§ 3-9 første ledd). Kjøper du som forbruker, har «som det er»-forbehold ingen virkning.

Selgeren har rett til å rette, hvis han tilbyr det og det ikke gir deg urimelig ulempe (§ 4-10). Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette mangelen (§ 4-12), og du må sannsynliggjøre at det er en mangel. Kostnader opp til 10 000 kroner bærer du selv.

Hva du gjør før og etter kjøpet

Før kjøpet: les rapporten for hva den sier om grunnmuren, og legg merke til hva som ikke er undersøkt. Spør skriftlig om tidligere fukt, setninger og utbedringer. Vil du bygge om, kan kommunen etter plan- og bygningsloven § 31-4 gi unntak fra tekniske krav for eksisterende byggverk ut fra alder og vernestatus, men du bør spørre før du planlegger.

Etter kjøpet: ta bilder og mål før du rører noe, hold av dokumentasjon fra en fagperson, og varsle selgeren skriftlig innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Reklamasjon og de øvrige reglene er samlet i pilaren om hva du må tåle og kan kreve ved kjøp av gammelt hus.

Grunnmuren er sjelden det eneste spørsmålet i et eldre hus. Du kan også lese om gammelt hus uten tilstandsrapport, om pipe og ildsted i gammelt hus, og om fredet hus og vedlikehold.

Kort oppsummert

• En gråsteinsmur uten moderne fundament er ikke en mangel bare fordi huset er gammelt.
• Står grunnmuren som TG 2 eller TG 3 i tilstandsrapporten, regnes den som kjent for deg.
• Er krypkjelleren ikke undersøkt, har du ingen opplysning å bygge på og bør sjekke selv før du kjøper.
• Selgerens feilbeskrivelse eller fortielse av setninger og fukt i gråsteinen kan gi prisavslag.
• Prisavslaget for gråsteinsmuren settes normalt til kostnaden ved å rette skaden.