Småbruk med driveplikt ingen fortalte om

Hva driveplikten betyr for deg som kjøper

Jordlova sier at jordbruksareal skal drives, og driveplikten gjelder hele eiertiden. Den følger med eiendommen, ikke med den personen som har kjøpt den. Ny eier må innen ett år ta stilling til om han vil drive jorda selv eller leie den bort. Driveplikten kan oppfylles ved bortleie med en skriftlig avtale på minst 10 år uten oppsigelsesrett for eieren. Kopi av avtalen skal sendes kommunen.

Drives ikke jorda, kan eieren pålegges å leie den bort i inntil 10 år, eller å plante skog. Plikten ligger altså hos deg som eier, og selgeren fritar deg ikke fra den. Mange som kjøper småbruk som bolig og landlig hobby, oppdager dette først når kommunen tar kontakt. Se saken om driveplikt på jordbruksareal for hva som regnes som jordbruksareal.

Det er det du som kjøper må forholde deg til, men det betyr ikke at selgeren er uten ansvar. Spørsmålet er om du fikk de opplysningene du hadde grunn til å regne med å få.

Når manglende opplysning er en mangel

Eiendommen har en mangel hvis du ikke har fått opplysning om forhold som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Det gjelder bare hvis det kan antas at opplysningen ville virket inn på avtalen. Har selgeren tiet om at eiendommen hadde en driveplikt, eller sagt at jorda «kan gå ubrukt», kan dette være en mangel.

Det er likevel ikke gitt. Driveplikt følger av loven og gjelder for alle jordbrukseiendommer. En selger kan mene at en kjøper av et småbruk må forstå at jorda skal drives. Loven vurderer hva du hadde grunn til å regne med. Ligger det en pågående sak hos kommunen, eller har selgeren fått pålegg om å leie bort jorda, er det en opplysning du hadde større grunn til å forvente å få.

Er selgerens opplysning uriktig, for eksempel at jorda «ikke omfattes av driveplikt», er det en mangel hvis opplysningen virket inn på avtalen. Det er du som må sannsynliggjøre at opplysningen ble gitt og at den påvirket kjøpet.

Slik gikk det for Omar

Omar kjøpte et småbruk med et våningshus og 22 dekar dyrka jord for 3 400 000 kroner. Han skulle bo der og hadde ikke planer om å drive jorda. I visningen spurte han selgeren om jorda måtte drives, og fikk til svar at «det er bare å la den ligge». Tre måneder etter overtakelsen skrev kommunen til ham og ba om en plan for driften.

Omar hadde et notat fra visningen og en melding fra selgeren om samme tema. Han skrev til selgeren og viste til at svaret hans var uriktig og hadde påvirket kjøpet. Selgeren svarte først at han bare hadde ment at det ikke var noe akutt. Omar sa at han hadde tatt avgjørelsen ut fra svaret. Selgeren godtok å dekke deler av kostnaden ved å få jorda leid ut, og Omar leide bort jorda på en skriftlig avtale på ti år.

Hva du kan kreve, og hva som er særegent for småbruk

Ved mangel kan du kreve prisavslag, heve kjøpet, kreve erstatning eller holde tilbake kjøpesummen. Prisavslaget kan settes ut fra hva det koster å leie bort jorda, eller hva plikten reduserer verdien av eiendommen med. Det er ofte vanskelig å regne ut, så hent gjerne en uavhengig vurdering fra en sakkyndig.

Særegent for landbrukseiendom er at avhendingslova også regulerer tilbehør. Til landbrukseiendom hører driftsplaner, redskap og utstyr som er fast montert eller særlig tilpasset. Kjøretøy med redskap følger ikke med. Kreve du at noe av dette skulle følge med, er det et annet spørsmål enn driveplikten. Konsesjon kan også være aktuelt: konsesjon trengs ikke for bebygd eiendom på høyst 100 dekar der dyrka jord ikke er mer enn 35 dekar, men kommunen kan ha egne regler. Sjekk med kommunen før du kjøper.

Reklamer skriftlig innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Fristene og de øvrige kravene er de samme som ved andre boligkjøp, og de er beskrevet i pilaren om kjøp av gammelt hus.

Slik unngår du overraskelsen ved neste kjøp

Spør selgeren skriftlig om jorda er i drift, om den er bortleid, og om kommunen har gitt noen pålegg. Be om kopi av en eventuell leieavtale. Ring kommunens landbrukskontor og spør om det finnes saker knyttet til eiendommen. Ligger småbruket fraflyttet, er det også større sjanse for at det er forfall, som er beskrevet i saken om småbruk som stod fraflyttet. Les også om andre fallgruver ved kjøp av småbruk.

Kort oppsummert

• Driveplikten på småbruk følger jordlova, gjelder hele eiertiden og fritar ikke deg som eier, uansett hva selgeren sa.
• Du må innen ett år ta stilling til om du skal drive jorda selv eller leie den bort.
• Tiet selgeren om driveplikt eller ga uriktige opplysninger, kan det være en mangel som gir deg prisavslag eller erstatning.
• Du må sannsynliggjøre hva selgeren sa, så ta vare på meldinger og notater fra visningen.
• Spør kommunen og selgeren om driveplikt, bortleie og pålegg før du kjøper småbruk.