Nærmer deg fem år i boligen? Siste sjekk før fristen går ut

1. Regn ut datoen fristen går ut

Fristen er absolutt. Reklamasjon kan senest skje fem år etter at du overtok bruken av boligen, med mindre selgeren har påtatt seg lengre ansvar ved garanti eller avtale. Utgangspunktet er dagen du overtok, ikke dagen du skrev under kjøpekontrakten, og ikke dagen skjøtet ble tinglyst.

Finn overtakelsesdatoen i kjøpekontrakten eller overtakelsesprotokollen. Legg fem år til, og trekk fra minst en måned som margin. Risikoen for eiendommen går over på deg når du overtar bruken, og fristen henger sammen med det. Ble overtakelsen utsatt fordi du ikke var klar, regnes risikoen fra da du kunne ha overtatt, så sjekk at datoen er riktig.

Sett fristen i kalenderen med flere varsler. Reklamerer du på siste dag, er du avhengig av at meldingen er sendt forsvarlig. Da regnes den som gitt i tide selv om den blir forsinket eller ikke kommer fram, men det er en dårlig plan å bygge på.

2. Gå gjennom feil du kjenner til

Lag en liste over alt du har hatt problemer med siden overtakelsen: fukt, sprekker, lekkasjer, elektriske feil, dårlig lufting, skader du har utbedret selv. Ta med det du har reparert uten å melde fra. Hva du gjorde og hva du betalte, kan fortsatt ha verdi som dokumentasjon.

For hver feil bør du kunne svare på fire spørsmål:

• Når oppdaget du den?
• Har du meldt den til selgeren, og finnes det skriftlig bevis?
• Var den omtalt i tilstandsrapporten eller salgsoppgaven? Kjøperen regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av en godkjent tilstandsrapport.
• Kan du sannsynliggjøre at den var der ved overtakelsen? Det er du som må vise at det er en mangel.

Reklamasjon må også komme innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Har du gått lenge med en kjent feil uten å si fra, kan retten til å kreve være tapt allerede før femårsfristen. Derfor er «siste sjekk» ikke det samme som at du har hele tiden til fristen.

3. Send skriftlig melding, slik Ella gjorde

Ella oppdaget i sitt fjerde år at gulvet i stuen hadde begynt å heve seg. Hun regnet ut at hun hadde åtte måneder igjen av fristen, og sendte en skriftlig melding med bilder og en rapport fra en bygningssakkyndig. Selgeren svarte at reklamasjonen var kommet for sent, og at feilen kunne skyldes vedlikehold. Ella viste til at hun hadde reklamert innen rimelig tid etter at hun oppdaget feilen, og at fristen ikke var utløpt. Rapporten viste at fuktskaden hadde vart lenge og trolig var der ved overtakelsen. Selgeren tilbød til slutt et prisavslag.

Slik lager du en melding som holder:

• Beskriv hva du har funnet, når du fant det og hvor.
• Legg ved bilder, rapport og korrespondanse.
• Si at du mener det er en mangel, og hva du krever.
• Send den på en måte du kan bevise, som e-post og rekommandert brev.

Kravene ved brukt bolig er prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen), erstatning, heving og tilbakeholdelse. Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette mangelen. Selgeren kan tilby å rette, og da må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Selgeren kan ikke bruke for sen reklamasjon mot deg hvis han har vært grovt uaktsom, uærlig eller i strid med god tro. Se oversikten over første uke i ny bolig for hva du bør dokumentere fra starten.

4. Sjekk foreldelse og hva som avbryter den

Selv om reklamasjonen er sendt i tide, kan retten til å kreve noe også gå tapt etter foreldelsesloven. Den alminnelige fristen er 3 år. For krav som oppstår ved mislighold regnes den fra den dagen misligholdet inntrer. Manglet du nødvendig kunnskap, inntrer foreldelse tidligst ett år etter at du fikk eller burde ha fått den, men fristen kan ikke forlenges med mer enn 10 år totalt.

Foreldelsen avbrytes på flere måter:

• Du sender forliksklage eller stevning.
• Tvisten bringes inn for en nemnd som er godkjent eller opprettet av bransjen.
• Selgeren erkjenner forpliktelsen, for eksempel ved å love betaling. Da løper en ny frist fra erkjennelsen.

Er reklamasjonen sendt, men saken har stått i ro, må du følge med på foreldelsen. Hva som skjer hvis du går videre, står i artikkelen om fristen for å gå til søksmål og i artikkelen om å bli innkalt til forliksrådet.

5. Sjekk garantier, forsikringer og avtaler om lengre ansvar

Fristen kan være lengre enn loven sier, hvis selgeren har gitt en garanti eller avtalt lengre ansvar. Les kjøpekontrakten på nytt. Har selgeren tegnet en boligselgerforsikring, gjelder den normalt i hele perioden kjøperen kan reklamere, for eksempel opptil fem år etter overtakelsen. Dekker forsikringen selgerens ansvar, kan du kreve erstatning direkte fra selskapet.

Kjøpte du en ny bolig fra en entreprenør, gjelder bustadoppføringslova. Garantien skal normalt gjelde i fem år etter overtakelsen, og mangler kan ikke kreves senere enn fem år etter overtakelsen. Sjekk når garantien utløper, hvem som er garantist, og om du har reklamert overfor utbyggeren. Uten reklamasjon overfor utbyggeren er det vanskelig å gå mot garantisten. Hvilken selger som har hatt ansvaret, kan også være aktuelt, siden du kan gjøre krav gjeldende mot tidligere selger så langt den siste selgeren kunne. Hva du kan gjøre hvis selgeren kommer med en befaring for å vurdere feilen, står i artikkelen om selgers takstmann på befaring.

Kort oppsummert

• Nærmer du deg fem år i boligen, gjelder fristen fra du overtok bruken, og den er absolutt med mindre selgeren har påtatt seg lengre ansvar.
• Gå gjennom alle feil du har funnet, og send skriftlig melding på dem du ikke har meldt.
• Sjekk foreldelse: den alminnelige fristen er 3 år, og den avbrytes blant annet av forliksklage.
• Se etter garantier og forsikringer som gjelder lenger, særlig ved nybygg.