Overtakelse er det øyeblikket der du faktisk overtar boligen - du får nøklene, oppgjøret gjennomføres, og ansvaret for boligen går over fra selger til deg. På overtakelsen går dere gjennom boligen sammen, leser av målere, fyller ut en overtakelsesprotokoll og noterer eventuelle avvik. Det er ditt viktigste kontrollpunkt som kjøper.

Hva betyr "overtakelse" egentlig?

Overtakelse betyr at risikoen og rådigheten over eiendommen går over til deg (avhendingslova § 2-4). Fra dette tidspunktet er det du som har ansvar for boligen - også for skader som måtte oppstå. Derfor er det viktig at huset er forsikret fra overtakelsesdagen, og at strøm, vann og varme fungerer. De fleste avtaler at risikoen går over på overtakelsestidspunktet, ikke ved kontraktsinngåelse.

Tidslinjen rundt overtakelsen

La oss følge ekteparet Selma og Petter, som overtar en enebolig på Jessheim:

  • Dagen før: Selger har flyttet ut og rengjort boligen (det er vanlig avtale at boligen skal være ryddet og rengjort ved overtakelse).
  • Selve dagen: De møtes i boligen til avtalt tid. Selger, kjøper og ofte megler er til stede.
  • Gjennomgangen: De går rom for rom, sjekker at alt er i avtalt stand, og leser av strømmåleren.
  • Oppgjøret: Når alt er i orden, gir megler beskjed om at kjøpesummen kan utbetales til selger. Selma og Petter får nøklene.
  • Etterpå: De melder eierskifte til strømleverandør, forsikring og kommune.

Hva skjer med pengene?

Et viktig poeng: du betaler ikke kontant til selger på stedet. Pengene står allerede på meglerens klientkonto (en sikret konto megleren forvalter på vegne av partene). Når overtakelsen er gjennomført uten innsigelser, frigir megleren beløpet til selger. Dette beskytter begge parter - du betaler ikke før du har overtatt, og selger får ikke nøklene overlevert før pengene er sikret.

Hvis du oppdager noe galt, kan du be megler om å holde tilbake en del av oppgjøret (mer om dette i artikkel 95). Derfor er overtakelsen ditt beste forhandlingstidspunkt hvis noe ikke stemmer.

Overtakelsesprotokollen - papiret du må fylle ut

En overtakelsesprotokoll er et skjema dere fyller ut sammen ved overtakelsen. Den dokumenterer:

  • Dato og klokkeslett for overtakelse.
  • Avlest strømstand (måleren), så strømregningen fordeles riktig.
  • Antall nøkler som overleveres.
  • Eventuelle avvik eller mangler du oppdager.
  • At inventar og tilbehør som skulle følge med, faktisk er på plass.

Forbrukerrådet har et gratis skjema for dette. Begge parter signerer. Dette dokumentet er gull verdt hvis det senere oppstår uenighet, fordi det viser nøyaktig hva som var tilstanden da du overtok.

Strømmåleren - en liten ting med betydning

Å lese av strømmåleren er enkelt, men ofte glemt. Noter tallet i protokollen. Da betaler du bare for strømmen du selv bruker, og selger betaler for sin periode. Med dagens digitale (AMS-)målere går mye automatisk, men det er likevel lurt å notere standen og ta et bilde - da har du et bevis hvis noe skulle bli feil i fakturaen.

Inventar og tilbehør - sjekk hva som skulle følge med

I avhendingslova står det at en del ting følger med boligen som tilbehør med mindre annet er avtalt (avhendingslova § 3-4 og § 3-5). Det gjelder for eksempel fastmonterte ting som varmtvannsbereder, ovner og lignende. Men hvis salgsoppgaven sa at den integrerte oppvaskmaskinen eller et bestemt garderobeskap skulle følge med, så sjekk at det faktisk er der.

Tenk deg at Selma og Petter hadde lest i prospektet at den fine taklampen i stuen fulgte med. Ved overtakelsen oppdager de at selger har tatt den med. Da noterer de dette i protokollen, så de kan kreve den utlevert eller få et prisavslag.

Hva med boligen i forhold til avtalt stand?

Du har krav på at boligen er i samme stand som da du så den (eventuelt på visning), bortsett fra vanlig slitasje frem til overtakelse. Selger får ikke fjerne ting, ødelegge noe eller la nye skader oppstå uten å gjøre opp for det. Hvis kjøleskapet sto og virket på visning, men er ødelagt på overtakelsen, er det et avvik du skal notere.

Ta deg god tid

En vanlig feil er å haste gjennom overtakelsen fordi alle har dårlig tid. Ikke gjør det. Dette er kanskje det dyreste kjøpet i livet ditt. Ta deg 30-60 minutter, gå metodisk gjennom boligen, og ikke signer protokollen uten innvendinger hvis du er usikker. Når du har signert uten anmerkninger og oppgjøret er frigitt, er det vanskeligere å reise krav i ettertid.

Hva skjer rett etter overtakelsen?

Når nøklene er i hånden og protokollen er signert, er det noen praktiske ting du bør ordne med en gang:

  • Meld eierskifte til strømleverandøren med avlest målerstand, så du starter ditt eget kundeforhold fra riktig dato.
  • Tegn innboforsikring hvis du ikke allerede har det, og forsikre deg om at boligen er forsikret fra overtakelsesdagen. Husforsikring (bygningsforsikring) er ditt ansvar fra overtakelse på enebolig; i borettslag og sameier er bygget ofte forsikret felles, men sjekk dette.
  • Bytt eller omkode låser hvis du er usikker på hvor mange nøkler som finnes ute. Selv om du fikk alle de oppgitte nøklene, kan tidligere eiere ha kopier.
  • Meld adresseendring til Folkeregisteret og oppdater adressen hos posten, banken og andre.

Hva med skjøtet og tinglysingen?

Selve eierskiftet i grunnboka skjer ikke nødvendigvis på overtakelsesdagen. Etter overtakelse sender megler skjøtet til tinglysing hos Kartverket, og du blir registrert som ny hjemmelshaver. Det er da dokumentavgiften og tinglysingsgebyret faktureres. At du har overtatt boligen fysisk og at skjøtet tinglyses, er altså to ulike hendelser - men megleren passer på at begge skjer i riktig rekkefølge, slik at du er trygg hele veien.

Hvis du overtar uten megler

De aller fleste boligkjøp går gjennom megler, men noen ganger - for eksempel ved kjøp direkte fra familie - er det ingen megler involvert. Da må du være ekstra nøye: bruk en oppgjørsansvarlig (advokat eller eiendomsoppgjørsforetak) til å håndtere pengene og tinglysingen, slik at du ikke betaler kjøpesummen uten at skjøtet og slettingen av selgers pant er sikret. Å overføre flere millioner kroner direkte til selger uten en sikret oppgjørsordning er risikabelt og bør unngås.

Hvem skal være med på overtakelsen?

Vanligvis møtes kjøper, selger og megler. Men det er ingenting i veien for at du tar med deg flere. En forelder, venn eller bekjent som har vært gjennom et boligkjøp før, ser ofte ting en førstegangskjøper overser. Er du usikker på noe teknisk - for eksempel fukt på bad eller et eldre elektrisk anlegg - kan du ta med en håndverker eller takstmann mot et lite honorar. Det koster gjerne et par tusenlapper, men kan spare deg for store summer hvis vedkommende oppdager en feil mens du fortsatt kan holde tilbake penger.

Hva hvis du og selger overtar på ulike tidspunkt?

Noen ganger ønsker selger å bli boende noen dager etter overtakelsen, for eksempel fordi den nye boligen ikke er klar. Det kan dere avtale, men da bør det stå skriftlig hvem som har risikoen og ansvaret i mellomperioden, og hva som skjer hvis det oppstår en skade. Som hovedregel bør du ikke frigi oppgjøret før du faktisk har fått rådigheten over boligen. Snakk med megler om hvordan dette løses trygt, slik at du ikke betaler full pris for en bolig du ikke får flytte inn i.

Et lite regneeksempel: strøm og felleskostnader

Tenk deg at Selma og Petter overtar 15. mars. Strømmåleren leses av den dagen og noteres i protokollen, slik at selger betaler for strømmen frem til 15. mars og de selv betaler fra og med den datoen. På samme måte fordeles kommunale avgifter og eventuelle felleskostnader etter overtakelsesdato: har selger forhåndsbetalt felleskostnader for hele mars, godskrives han for de 16 dagene Selma og Petter eier boligen. Megleren regner ut denne fordelingen og setter den opp i oppgjørsoppstillingen, så du slipper å gjøre matematikken selv - men det er greit å forstå hvorfor det dukker opp små av- og påslag i sluttoppgjøret.

Kort oppsummert

Overtakelse er øyeblikket der nøkler, ansvar og oppgjør går over til deg. Dere møtes i boligen, går grundig gjennom rom for rom, leser av strømmåleren og fyller ut en overtakelsesprotokoll som begge signerer. Pengene frigis fra meglerens klientkonto først når alt er i orden. Ta deg god tid, noter alle avvik, og ikke signer "uten anmerkninger" hvis noe er galt - dette er ditt viktigste kontrollpunkt som kjøper.