Forkjøpsrett for andelseiere i samme borettslag: slik fungerer den
Forkjøpsrett for andelseiere i samme borettslag fungerer bare hvis vedtektene gir den, og det er også vedtektene som kan si at andelseiere i laget går foran andre, for eksempel medlemmer av boligbyggelaget. Loven bestemmer hvordan retten gjøres gjeldende, men den setter ikke selv opp noen rangering mellom ulike grupper. Fristene, unntakene for familie og husstand og reglene om løsningssum gjelder uansett hvem som står først i køen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Forkjøpsrett for andelseiere i samme borettslag: hva vedtektene kan bestemme
Borettslagsloven har et eget kapittel om forkjøpsrett, men reglene brukes bare hvis det følger av vedtektene at andelseiere eller andre har forkjøpsrett når en andel skifter eier (§ 4-11). Mange av paragrafene kan dessuten fravikes i vedtektene, med mindre loven uttrykkelig sier at de ikke kan det.
Vedtektene kan derfor si hvem som har forkjøpsrett, og det er også her rekkefølgen mellom gruppene står. En vanlig ordning er at andelseiere i laget kommer først, deretter medlemmer av boligbyggelaget som laget er tilknyttet. Formålet er ofte å gi dem som allerede bor der, en vei til en større eller mer sentral bolig i samme blokk.
Hvis vedtektene ikke har noen rangering, har loven ikke noe svar på hvem som går foran når flere melder seg. Det bør du få avklart med styret i god tid før fristen.
Hva forkjøpsretten ikke gir deg
Forkjøpsretten gir deg rett til å overta en bolig som er solgt, til den prisen den er solgt for. Den gir ikke rett til å bytte. Vil du flytte fra din bolig til en annen i laget, må du selge din egen andel i et eget salg, og forkjøpsretten gjelder bare den andelen som er kommet på markedet.
Den gir heller ikke en rett som er sikret deg uansett situasjon. Går andelen til ektefellen, barn eller andre slektninger i rett opp- eller nedstigende linje, til søsken eller noen som har hørt til samme husstand de to siste årene, kan forkjøpsretten ikke brukes. Det kan ikke endres i vedtektene (§ 4-12).
Reglene som gjelder uansett rangering
Noen regler kan ikke fravikes i vedtektene. Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra laget fikk skriftlig melding om eierskiftet med pris og vilkår, eller fem virkedager hvis laget hadde et forhåndsvarsel (§ 4-15). Laget skal kunngjøre en oppfordring til å melde seg, og fristen for å melde seg er minst fem virkedager (§ 4-21). Den som ikke melder seg i tide, kan ikke bruke forkjøpsretten ved dette eierskiftet.
Laget kan kreve at løsningssummen er innbetalt eller dekket av en garanti fra en finansinstitusjon, og et gebyr på inntil fem ganger rettsgebyret (§§ 4-21 og 4-22). Reglene om at løsningssummen skal betales senest 14 dager etter at den er endelig fastsatt, og at laget svarer for betalingen, er også tvingende (§ 4-17 tredje og fjerde ledd).
Etter lovens hovedregel er det laget som gjør forkjøpsretten gjeldende på vegne av dem som har den (§ 4-14). Løsningssummen er salgsprisen, men settes til vanlig pris hvis andelen er åpenbart solgt til underpris eller går over ved gave, bytte eller arv (§ 4-18). Disse to reglene kan vedtektene endre.
andelseier mot medlem i boligbyggelaget
Granbakken borettslag har en vedtektsbestemmelse som gir andelseiere i laget forkjøpsrett foran medlemmer av boligbyggelaget. Tobias bor i en toroms i laget og vil ha en tre-roms i samme blokk. Aisha er medlem i boligbyggelaget og har vært det i tolv år, men hun eier ikke noen andel i laget.
En tre-roms blir solgt for 2 450 000 kroner. Laget kunngjør oppfordringen, og både Tobias og Aisha melder seg innen fristen. Siden vedtektene setter andelseiere i laget først, er det Tobias som kommer i betraktning. Laget gjør forkjøpsretten gjeldende på hans vegne, og han må innen 14 dager etter at summen er endelig fastsatt, betale 2 450 000 kroner.
Aisha har ingen krav, selv om hun har vært medlem lenge. Hun kan bare overta hvis Tobias ikke gjør bruk av retten eller faller fra.
Hvis Granbakken i stedet ikke hadde hatt noen rangering i vedtektene, hadde Aisha og Tobias vært stilt like. Da måtte laget finne en løsning, og loven gir ikke noen fasit.
Du kan som hovedregel bare eie én andel
Etter borettslagsloven kan hver andelseier som hovedregel bare eie én andel (§ 4-1). Bruker du forkjøpsretten til å overta en bolig mens du fortsatt eier den gamle, kan du få et problem. Legg derfor en plan for å selge din egen andel, slik at salget og overtakelsen passer sammen. Hvilke unntak som finnes, kan du lese mer om i artikkelen om å eie to leiligheter i samme borettslag.
Slik endrer laget vedtektene om forkjøpsrett
Vil andelseierne endre forkjøpsretten, for eksempel for å få inn en rangering, må generalforsamlingen vedta en vedtektsendring. Det krever to tredjedeler av de stemmene som blir gitt (§ 7-11 tredje ledd).
Vedtektene kan ha en ekstra sperre. Hvis alle andelseierne har sagt ja til det, kan det stå i vedtektene at en tredjeperson, for eksempel boligbyggelaget, må godkjenne endringer i bestemmelsen om forkjøpsrett. Er det slik, er en endring ikke gyldig uten den tredjepersonens godkjenning (§ 7-12). Les vedtektene til slutten, slik at du ikke tror et vedtak er gyldig når det ikke er det.
Kort oppsummert
- Forkjøpsrett for andelseiere i samme borettslag finnes bare hvis vedtektene gir den (§ 4-11).
- Vedtektene kan rangere grupper, for eksempel andelseiere i laget foran medlemmer av boligbyggelaget. Loven har ingen egen rangering.
- Forkjøpsretten gir ikke rett til å bytte bolig. Du må selge din egen andel for deg selv.
- Fristene og unntakene for familie og husstand kan ikke endres i vedtektene (§§ 4-12, 4-15 og 4-21).
- Endring av vedtektene krever to tredjedeler av stemmene, og noen lag har krav om samtykke fra en tredjeperson (§§ 7-11 og 7-12).
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.