90-dagersregelen står i eierseksjonsloven § 24 og sier at du ikke kan korttidsutleie hele boligseksjonen din i mer enn 90 døgn i året. Korttidsutleie betyr i lovens forstand utleie i inntil 30 døgn sammenhengende — i praksis Airbnb-utleie og lignende. Sameiet kan i vedtektene justere grensen, men bare innenfor spennet 60 til 120 døgn, og en slik vedtektsendring krever to tredjedels flertall på årsmøtet.

Regelen kom i 2020, og den er lovgivers svar på et konkret fenomen: bygårder der enkeltseksjoner i praksis ble drevet som småhoteller, med trillekofferter i oppgangen, nøkkelbokser på rekke ved porten og naboer som aldri visste hvem de delte heis med. Tanken er en balanse: du skal fritt kunne delingsøkonomisere boligen din i ferier og helger — men ikke gjøre nabolaget om til en resepsjon.

Hva regnes som korttidsutleie?

Definisjonen har to komponenter, og begge må være på plass for at et døgn skal telle mot kvoten:

  1. Hele boligseksjonen leies ut. Regelen gjelder når du overlater hele boligen til leietakeren. Leier du ut et soverom mens du selv bor i leiligheten — det klassiske «utleie av rom til turister mens vi er hjemme» — gjelder ingen 90-døgnsgrense i det hele tatt.
  2. Leieforholdet varer inntil 30 døgn sammenhengende. Det er dette som gjør utleien til korttidsutleie. Leier du ut hele boligen i to måneder sammenhengende til samme leietaker, er det vanlig utleie — helt utenfor regelen, uten døgnbegrensning.

Merk altså de to store «friområdene»: rom-utleie mens du bor der (ubegrenset) og sammenhengende utleie over 30 døgn (ubegrenset). 90-dagersregelen treffer bare kombinasjonen hele boligen + korte opphold.

Tuva gjør regnestykket

Tuva eier en toroms i Bergen sentrum og vil teste Airbnb. Slik ser året hennes ut:

  • Juli: Hun leier ut hele leiligheten i 28 døgn mens hun er på ferie. Korttidsutleie (hele boligen, under 30 døgn sammenhengende): 28 døgn av kvoten brukt.
  • 20 helger: Fredag til søndag, to netter per helg, hele leiligheten: 40 døgn. Løpende sum: 68.
  • Jul og nyttår: 10 døgn. Sum: 78 døgn — fortsatt innenfor.
  • I tillegg leide hun i høst ut hele leiligheten i seks uker sammenhengende til et gjestedoktorpar. Over 30 døgn sammenhengende — teller ikke mot kvoten.

Tuva ender på 78 av 90 døgn og er på riktig side av streken. Neste år bør hun føre samme regnskap fra start: en enkel kalenderoversikt over utleiedøgnene er dokumentasjonen hun vil ønske seg den dagen styret spør. Loven angir for øvrig ikke uttrykkelig hvordan årsperioden beregnes, så før et ryddig regnskap per kalenderår — og ikke legg deg tett opptil grensen i grenseår.

To detaljer i tellingen det er lett å bomme på

Et «døgn» følger leieforholdet, ikke klokken: en helg fra fredag ettermiddag til søndag formiddag er i praksis to døgn i regnskapet ditt. Og flere korte leieforhold rett etter hverandre er fortsatt korttidsutleie — ti bookinger på tre døgn er tretti døgn mot kvoten, ikke ett sammenhengende opphold. Det avgjørende er lengden på hvert enkelt leieforhold. Skulle samme gjest forlenge oppholdet til over 30 sammenhengende døgn, glir forholdet over i vanlig utleie — men planlagt «kjedebooking» med korte kontrakter for å omgå grensen bør du styre unna; omgåelser har det med å bli bedømt som det de er.

Sameiet kan skru på grensen — innenfor lovens spenn

Utgangspunktet er 90 døgn, men årsmøtet kan med minst to tredjedels flertall vedtektsfeste en annen grense — dog aldri under 60 og aldri over 120 døgn:

  • Ned til 60: For sameier som plages av hotellifisering — mye gjennomtrekk, slitasje og støy — er 60 døgn lovens gulv. Et flertall kan altså stramme inn, men ikke forby korttidsutleie helt. Mindretallet som vil leie ut, beholder en kjerne av retten.
  • Opp til 120: Sameier i turistområder som ser positivt på delingsøkonomien, kan utvide til 120 døgn — lovens tak.

Sjekk derfor alltid vedtektene før du planlegger: «90» er bare standardinnstillingen. Og finnes det et vedtak, sjekk at det faktisk ble truffet med riktig flertall.

Et særskilt unntak finnes også: i sameier der seksjonene brukes som fritidsboliger, gjelder ikke korttidsregelen — hytteseksjoner kan altså korttidsutleies fritt.

Kontrasten til borettslag — og hvorfor den er et poeng

Regelen blir tydeligere når du ser hva som gjelder på den andre siden av gjerdet. I borettslag er utgangspunktet det motsatte av i sameier: andelseieren skal som hovedregel selv bo i boligen, og adgangen til korttidsutleie er begrenset til 30 døgn i året. Sameiets 90 døgn — med mulig spenn fra 60 til 120 — er altså den liberale varianten i norsk boliglovgivning. For deg som vurderer å kjøpe bolig delvis for å kunne korttidsutleie, er eierformen derfor et reelt valgkriterium. Og for deg som allerede bor i sameie, er det verdt å vite at grensen din er romsligere enn naboborettslagets — men ikke ubegrenset.

Hva skjer hvis du bryter grensen?

Utleie ut over grensen er et brudd på eierseksjonsloven og dine plikter overfor sameiet. Sanksjonstrappen er den vanlige: Styret vil typisk først kreve at utleien opphører eller reduseres. Fortsetter bruddet, kan sameiet gi advarsel, og ved vesentlig mislighold åpner loven i ytterste konsekvens for pålegg om salg av seksjonen. Dit kommer nesten ingen saker — men trusselen gjør at grensen respekteres.

I praksis er oppdagelsesrisikoen høyere enn mange tror: annonsene ligger åpent på plattformene med kalender, og naboene er, for å si det forsiktig, observante. Enkelte forvaltere følger systematisk med på utleieannonser i sine sameier. Regn med at regnestykket ditt kan bli kontrollert.

Grensen mot næringsvirksomhet — og skatten

To tilgrensende regelsett bør du kjenne:

  • Formålsgrensen: En boligseksjon skal brukes til bolig. Systematisk, helårs korttidsutleie i hotellignende former kan etter omstendighetene komme i konflikt med seksjonens boligformål — uavhengig av døgntelling. 90-dagersregelen gir deg altså ikke et fribrev for å drive «leilighetshotell» innenfor kvoten hvis driften samlet sett har skiftet karakter.
  • Skatten: Korttidsutleie av egen bolig beskattes etter egne regler, og skattefritakene for langtidsutleie av del av egen bolig gjelder ikke tilsvarende for korte leieforhold. Skatteetatens veiledere er gode — bruk dem før sesongstart, ikke etter.

Tre spørsmål fra virkelige oppganger

«Venner låner leiligheten min gratis — teller det?» Nei. Regelen gjelder utleie. Lar du søsteren din bo der en uke uten betaling, er det utlån, ikke utleie, og det teller ikke mot kvoten. Tar du betalt, teller det.

«Jeg leier ut ett soverom på Airbnb mens jeg er hjemme — teller det?» Nei. Grensen gjelder utleie av hele boligseksjonen. Rom-utleie mens du selv bor der, er ubegrenset — men hensynsregelen og sameiets ordensregler gjelder som alltid, også for gjestene dine.

«Kan styret kreve å se utleiekalenderen min?» Styret skal håndheve loven og vedtektene, og kan be deg om en redegjørelse når det er konkret grunn til å tro at grensen er brutt. Et ryddig eget regnskap er derfor både skjoldet ditt og det beste svaret ditt.

Kort oppsummert

  • Maks 90 døgn korttidsutleie av hele boligseksjonen per år (eierseksjonsloven § 24).
  • Korttidsutleie = leieforhold på inntil 30 døgn sammenhengende.
  • Vedtektene kan sette grensen mellom 60 og 120 døgn — krever to tredjedels flertall.
  • Teller ikke: utleie av rom mens du bor der, og sammenhengende utleie over 30 døgn.
  • Unntak for fritidsboligsameier; brudd kan sanksjoneres, i verste fall hardt.

90-dagersregelen er egentlig et kompromiss i paragrafform: naboene slipper hotelldrift i oppgangen, og du beholder retten til å la leiligheten tjene penger mens du ligger i telt i Lofoten. Hold regnskapet, les vedtektene — og husk at de beste Airbnb-vertene i sameier har ett kjennetegn: naboene deres har ingenting å klage på.