Ja, det kan du. Hvis det er en mangel ved den nye boligen din, og mangelen påfører deg et økonomisk tap, kan du kreve erstatning fra entreprenøren – altså firmaet eller utbyggeren som bygde huset for deg. Erstatningen skal dekke det tapet du faktisk lider på grunn av feilen, og du trenger som hovedregel ikke å bevise at entreprenøren har gjort noe «galt» eller vært slurvete. Dette står i bustadoppføringslova (§§ 35 og 36), som er loven som beskytter deg når du får bygget ny bolig.

Hva er egentlig en «mangel»?

En mangel betyr at boligen ikke er slik den skulle være etter avtalen, tegningene, beskrivelsen eller vanlige forventninger til et nybygg. Med andre ord: det er et avvik mellom det du hadde krav på, og det du faktisk fikk. Noen eksempler: badegulvet heller feil vei slik at vannet renner mot døra i stedet for mot sluket, du ble lovet tregulv av eik men fikk laminat, varmekablene på badet aldri ble koblet til, eller ventilasjonen bråker langt over det som er normalt.

La oss si at Ingrid og Petter Lund overtok et nytt rekkehus i Sandnes 3. mars 2026. I april oppdager de at takrenna er feil montert, slik at regnvann renner inn i kjellerboden og ødelegger esker med klær og en sykkel til 9 000 kroner. Selve den feilmonterte takrenna er mangelen. De ødelagte tingene i boden er det økonomiske tapet mangelen førte til – og det er nettopp slikt tap erstatning skal dekke.

Hva kan erstatningen dekke?

Erstatning skal dekke det økonomiske tapet feilen har gitt deg. Typiske poster er:

  • Følgeskader – ting som blir ødelagt på grunn av mangelen, slik som de ødelagte eiendelene til Ingrid og Petter, eller et parkettgulv som blir vannskadd av en lekkasje.
  • Ekstra utgifter – for eksempel at du må bo på hotell mens en alvorlig feil rettes, eller leie en avfukter for å tørke opp etter en lekkasje.
  • Tapte inntekter – om du for eksempel måtte ta ulønnet fri fra jobb for å være tilstede mens håndverkere jobbet.
  • Utgifter til å undersøke og dokumentere – som å betale en byggesakkyndig for å vurdere feilen og skrive en rapport.

Et viktig prinsipp er at tapet må være en påregnelig følge av mangelen (§ 36). «Påregnelig» betyr noe man med rimelighet kunne forvente. Hvis takrenna er feilmontert, er det påregnelig at vann kan trenge inn og skade ting som står i boden. Men hvis du tilfeldigvis hadde en sjelden samlemynt verdt 200 000 kroner liggende løst på gulvet i boden, kan det bli vanskelig å få full erstatning for nettopp den – fordi entreprenøren ikke kunne forutse et så spesielt og uvanlig høyt tap.

Du trenger ikke å bevise skyld

Det fine for deg som forbruker er at erstatningsansvaret er strengt. Entreprenøren slipper i utgangspunktet bare unna hvis tapet skyldes en hindring utenfor hans kontroll som han ikke med rimelighet kunne forventes å ha tatt i betraktning da avtalen ble inngått (dette kalles ofte «kontrollansvar»). I praksis er terskelen høy for at entreprenøren skal slippe unna. Du skal altså ikke måtte bevise at byggelederen var uoppmerksom eller gjorde en konkret tabbe – det holder å vise at det foreligger en mangel, og at den ga deg et tap.

Erstatning kommer i tillegg til andre krav

Det er lurt å vite at erstatning ofte kommer i tillegg til andre rettigheter, ikke i stedet for. Du kan både kreve at mangelen rettes (§ 32) og kreve erstatning for tapet feilen ga deg underveis.

Eksempel: Familien Berg i Trondheim fikk en lekkasje fra et dårlig montert rør bak kjøkkenveggen. Entreprenøren rettet selve røret kostnadsfritt, slik han skulle. Men familien fikk i tillegg erstattet det vannskadde parkettgulvet i stua, som måtte skiftes, samt utgiften til avfukteren de hadde leid i to uker. Selve rettingen og erstatningen for følgeskaden er altså to forskjellige ting, og du har krav på begge.

Et eksempel til, med tall

Yusuf overtok en ny leilighet i Lillestrøm 1. februar 2026. På grunn av en feil i kjøleskapets vanntilkobling oppstod det en lekkasje som ødela laminatgulvet på kjøkkenet. Entreprenøren fikset tilkoblingen. Yusuf fikk i tillegg erstattet:

  • nytt laminatgulv: 14 000 kroner
  • maling som ble ødelagt av fukt: 2 000 kroner
  • rapport fra takstmann: 3 500 kroner

Totalt 19 500 kroner i erstatning – i tillegg til at selve feilen ble rettet gratis.

Slik går du fram

  1. Skriv ned hva som er feil, og ta bilder med dato.
  2. Samle kvitteringer på alt du har tapt eller måttet betale ekstra.
  3. Send skriftlig melding (reklamasjon) til entreprenøren der du både ber om retting og varsler at du vil kreve erstatning for tapet.
  4. Sett en frist for tilbakemelding, for eksempel «innen 14 dager».
  5. Få en fagperson til å vurdere feilen hvis entreprenøren er uenig i at det er en mangel.
  6. Ta vare på all korrespondanse.

Husk at du må reklamere i tide (§ 30): innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen, og senest fem år etter overtakelsen. Mer om det i egne artikler.

Hva hvis tapet kunne vært unngått?

Et viktig poeng er at du har en plikt til å begrense tapet ditt så godt du med rimelighet kan. Dette kalles «tapsbegrensningsplikt». Det betyr ikke at du må bruke egne penger på store reparasjoner – men du kan ikke bare la skaden eskalere og deretter kreve hele det oppblåste beløpet erstattet.

Eksempel: Hvis Ingrid og Petter ser at takrenna lekker inn i boden, kan de ikke la sykkelen og klærne stå urørt under den rennende vannstrålen i to måneder og så kreve erstatning for alt sammen. De bør flytte tingene i sikkerhet og eventuelt sette ut en bøtte, slik at skaden ikke blir større enn nødvendig. Det de likevel rakk å miste før de oppdaget lekkasjen, får de selvfølgelig erstattet. Poenget er bare at du ikke skal kunne tjene på å la det skure.

Hva med tap som er vanskelig å tallfeste?

Noen tap er enkle å regne ut, som en faktura fra rørleggeren. Andre er mer skjønnsmessige, for eksempel verdien av en ferieuke du måtte avbryte. Da er det lurt å være ryddig og realistisk i kravet, og å dokumentere så godt du kan. Erstatning skal dekke et reelt økonomisk tap – ikke gi deg en gevinst. Rent prinsipielt dekker erstatning etter denne loven økonomisk tap, ikke «tort og svie» eller ren irritasjon over situasjonen.

Kort oppsummert

Du kan kreve erstatning for økonomisk tap som en mangel ved nybygget påfører deg, og du trenger normalt ikke å bevise at entreprenøren har vært uaktsom (§§ 35 og 36). Erstatningen dekker følgeskader, ekstrautgifter, tapte inntekter og utgifter til å dokumentere feilen, så lenge tapet er en påregnelig følge av mangelen. Dokumentér alt, ta vare på kvitteringer, og reklamér skriftlig og i tide. Erstatning kan kreves i tillegg til at mangelen blir rettet.