Feil i ferdighustegningene – hvem betaler tilpasningen?

Hvem som har laget tegningene avgjør hvem som betaler

Det første du må finne ut, er hvem som står bak tegningene. Det er tre typiske situasjoner. Ferdighusfirmaet kan ha laget dem som del av leveransen. Du kan ha levert tegningene selv til firmaet. Eller en arkitekt eller tegner du har hyret på egen hånd, kan ha laget dem.

I det første tilfellet er tegningene en del av det firmaet skal levere, og feil i dem er normalt firmaets ansvar. Ved de to andre kan ansvaret havne hos deg eller hos tegneren.

Når feil i tegningene er en mangel

Etter bustadoppføringslova § 25 ligger det en mangel når resultatet ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, og av reglene i §§ 7, 9 og 13. Tegningene som er vedlagt kontrakten, er avtalen. Bygges huset etter tegningen, og tegningen er feil slik at huset ikke blir som avtalt, er resultatet i strid med avtalen. Har firmaet tegnet noe som ikke lar seg bygge, ender du med en mangel hvis ikke feilen blir oppdaget og rettet før bygging.

Entreprenøren skal dessuten utføre arbeidet fagmessig og veilede deg så langt forholdene tilsier det (§ 7). Ser entreprenøren ut fra sin fagkunnskap at du ikke er tjent med å få arbeidet utført slik avtalen sier, skal han si fra og stanse arbeidet til han har snakket med deg (§ 8). Oppdager byggeleder at trapperommet i tegningen er for lite, og bygger likevel, har han brutt dette.

Der firmaet står for det hovedsakelige av både planlegging og oppføring, gjelder i tillegg § 13. Eiendomsdeler og faste innretninger som trengs for å ta boligen i vanlig bruk, regnes som en del av leveransen med mindre de er nevnt særskilt som utelatt i avtaledokumentet eller et vedlegg. Mangler tegningene en slik del, for eksempel et avløp, er utgangspunktet at firmaet skal levere den.

Retting for firmaets regning og tillegget som kan bli igjen

Du kan kreve at entreprenøren retter mangelen, hvis det ikke fører til kostnader eller ulemper som står i misforhold til det du oppnår (§ 32). Skade som mangelen har ført til på arbeidet, skal også rettes hvis den er en nærliggende og påregnelig følge. Retting skjer for entreprenørens regning, og han skal bære tilkomstutgifter og utgifter til å konstatere mangelen.

Det er én begrensning som oppstår i praksis. Entreprenøren kan kreve pristillegg for arbeid og materialer som ikke var med i prisen, og som ville vært nødvendige selv om leveransen hadde vært uten mangel fra først av. Hadde tegningen utelatt et drenssystem som alltid måtte vært med, må du dekke det det ville kostet fra starten. Det du ikke må dekke, er ombygging, riving og dobbeltarbeid som skyldes selve feilen.

Blir mangelen ikke rettet, kan du kreve prisavslag. Du kan også kreve erstatning for økonomisk tap som følger av mangelen, uten at det kreves skyld hos entreprenøren, så langt tapet var noe han rimelig kunne regne med.

Når du selv eller en uavhengig tegner står bak

Har du selv levert tegningene, og feilen ligger i dem, er avviket forhold på din side, og det er ikke en mangel (§ 25 annet punktum). Du skal også levere tegninger og annet du står for til avtalt tid (§ 50). Men entreprenøren som ser at tegningen ikke fungerer, kan ikke bare bygge etter den. Han skal si fra og eventuelt stanse arbeidet. Gjør han ikke det, kan kravet hans på vederlag bli redusert til det som sannsynlig ville vært resultatet om han hadde sagt fra (§ 8 annet ledd).

Er tegneren en konsulent som har arbeid mot deg som forbruker, gjelder reglene i kapittel IX. Konsulenten kan ikke fraskrive seg erstatningsansvar for feil han har etter alminnelige regler (§ 62). Du må si fra innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen, og erstatningskravet kan ikke meldes senere enn fem år etter overtakelsen (§ 63).

Reklamer overfor entreprenøren innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen, og senest fem år etter overtakelsen (§ 30). Er det mulig at både tegneren og entreprenøren har skylden, bør du reklamere til begge.

Kort oppsummert

• Feil i tegningene fra ferdighusfirmaet er normalt en mangel som firmaet skal rette for egen regning.
• Firmaet kan bare kreve tillegg for arbeid og materialer som ikke var med i prisen, og som uansett måtte vært med for å få et fungerende hus.
• Har du levert tegningene selv, er feilen din, men entreprenøren skal si fra hvis han ser at tegningene ikke fungerer.
• Ligger feilen hos en uavhengig tegner, kan du kreve erstatning av ham, og reklamere til begge.
• Reklamer innen rimelig tid. Mangler kan ikke gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen.