Dispensasjon mangler for bygg i strandsonen

Hva betyr forbudet i strandsonen?

Etter plan- og bygningsloven § 1-8 kan det i 100-metersbeltet langs sjøen ikke settes i verk tiltak nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen. Unntaket er når planen fastsetter en annen byggegrense. Forbudet gjelder tiltak, altså også utvidelser, påbygg, brygger og terrasser, og ikke bare nye hus.

Har eieren bygget noe i strandsonen uten at kommunen har gitt tillatelse eller dispensasjon, er tiltaket i utgangspunktet ulovlig. En dispensasjon er kommunens tillatelse til å avvike fra en regel eller plan. Den er ikke gitt automatisk av at kommunen har godkjent noe annet på eiendommen, og den gjelder bare det tiltaket den ble gitt for.

Slik gikk det for Arild

Arild kjøpte en hytte på en tomt ved fjorden. Salgsoppgaven viste en åpen terrasse foran hytta og et lite uthus ved vannkanten. Verken salgsoppgaven eller tilstandsrapporten sa noe om dispensasjon. To måneder etter overtakelsen fikk han et brev fra kommunen: Den hadde mottatt et tips om at uthuset stod nærmere sjøen enn planen tillot, og ba om en uttalelse.

Arild ba om byggesaksdokumentene og fant et enkelt vedtak fra flere år tilbake om selve hytta, men ikke om uthuset. Han skrev til selgeren og la ved brevet og en skisse av avstanden. Selgeren svarte at uthuset hadde stått der da han kjøpte, og at han aldri hadde hørt om noen dispensasjon. Arild viste til at uthuset var vist i annonsen som en del av eiendommen og at han hadde regnet med å få bruke det. Kommunen avslo til slutt å gi dispensasjon for uthuset, og Arild måtte rive det. Selgeren gikk med på et prisavslag for riving og oppryddingen etter at Arild hadde lagt fram tilbudet fra entreprenøren.

Når kan kommunen gi dispensasjon?

Kommunen kan gi dispensasjon fra forbudet (plan- og bygningsloven § 19-2). Dispensasjon kan ikke gis hvis hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, og fordelene ved å gi dispensasjonen må være klart større enn ulempene. I strandsonen er hensynene ofte allmennhetens tilgang til sjøen, natur og landskap.

Det betyr at et bygg som allerede står der, ikke har rett til å få dispensasjon i etterkant. Kommunen vurderer søknaden som om tiltaket ikke fantes, og at tiltaket allerede er bygget, er ikke i seg selv en fordel. Hvor godt du står, avhenger av planen for området, avstanden til sjøen og hva tiltaket består av. Hvordan du søker og hva som skal til, står i artikkelen om hva som skal til for å få dispensasjon, og i artikkelen om hvordan du søker om dispensasjon.

Hva kan kommunen gjøre med et bygg uten dispensasjon?

Kommunen skal forfølge overtredelser av plan- og bygningsloven, men kan la være når overtredelsen er av mindre betydning. Før den gir pålegg, skal den ansvarlige varsles skriftlig, med minst tre ukers frist til å uttale seg. Pålegg kan gjelde retting, opphør av bruk og stans av arbeid, og et endelig pålegg kan tinglyses som en heftelse på eiendommen. Kommunen kan også fastsette tvangsmulkt for å få gjennomført pålegget innen en frist.

Overtredelsesgebyr kan ilegges den som forsettlig eller uaktsomt utfører eller bruker tiltak uten tillatelse. Hvem som er «den ansvarlige» for et bygg forrige eier satte opp, er ikke avklart i loven. Kommunen kan rette pålegg mot eieren, og det du kan kreve av selgeren, vurderes etter avhendingslova.

Hva kan du kreve av selgeren?

Et bygg uten dispensasjon kan være en mangel (en feil ved boligen som gir deg krav mot selgeren) på tre måter. Selgeren kan ha kjent til forholdet og ikke sagt det, selv om du hadde grunn til å regne med å få vite det (§ 3-7). Annonsen eller selgeren kan ha gitt opplysninger som ikke stemte (§ 3-8). Og ved forbrukerkjøp kan boligen være i strid med offentligrettslige krav (§ 3-2 tredje ledd), men unntaket for kjøpere som ikke bygget på selgerens vurdering gjør at det avgjøres konkret.

Du kan ikke kreve at selgeren skaffer dispensasjon eller river bygget. Ved brukt bolig er kravene prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen. Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å få forholdet rettet (§ 4-12). I strandsonen kan det bety riving, og det kan også bety at hele eller deler av verdien i bygget faller bort. Du må sannsynliggjøre at det er en mangel, og det du kunne se av salgsdokumentene, kan du ikke bruke mot selgeren (§ 3-10).

Dette bør du gjøre først

Hent dokumentene fra kommunens byggesak: be om vedtak, dispensasjoner og kartgrunnlag for eiendommen. Sjekk planen for området og hva den sier om byggegrense mot sjø. Ta bilder og mål avstanden fra bygget til strandlinjen. Send selgeren en skriftlig melding når du har det du trenger. Frister og reklamasjon følger de vanlige reglene for ulovlig bygde endringer, som er samlet i oversikten om ulovlig bygde tilbygg og endringer uten søknad. Vil du vite hva et bygg uten byggemelding utsetter deg for, kan du lese artikkelen om et tilbygg som ikke er byggemeldt.

Kort oppsummert

• Et bygg i strandsonen uten dispensasjon kan være en mangel, og kommunen kan gi pålegg om retting.
• Byggeforbudet i 100-metersbeltet gjelder tiltak nærmere sjøen enn 100 meter, med mindre planen sier noe annet.
• Dispensasjon i strandsonen kan ikke gis hvis hensynene bak forbudet blir vesentlig tilsidesatt.
• Prisavslaget for et bygg uten dispensasjon settes normalt til kostnaden ved å rette forholdet.