Carporten er ulovlig, og kommunen vil ha den revet

Når en carport er ulovlig

En carport regnes som en frittliggende bygning som ikke skal brukes til beboelse. Byggesaksforskriften (SAK10) unntar slike bygninger fra søknad når disse vilkårene er oppfylt:

• bruksarealet og bebygd areal er høyst 50 kvadratmeter hver
• mønehøyden er høyst 4,0 meter og gesimshøyden høyst 3,0 meter
• bygningen står minst 1,0 meter fra nabogrensen og fra annen bygning
• den har ikke kjeller

Bygningen skal dessuten meldes til kommunen senest fire uker etter at den er ferdig. Unntaket gjelder bare hvis tiltaket ikke er i strid med plan, lov eller forskrift.

Carporten kan altså være ulovlig av flere grunner. Den kan være større eller høyere enn unntaket tillater, stå for nær naboen, ikke være meldt, eller bryte med reguleringsplanen. Plan- og bygningsloven § 29-4 har en egen regel om avstand til nabogrensen: minst halve høyden og ikke under 4 meter, med mindre planen sier noe annet. Kommunen kan godkjenne mindre avstand med skriftlig samtykke fra naboen, eller for en frittliggende garasje, uthus eller lignende mindre tiltak.

Hva kommunen kan gjøre

Kommunen skal forfølge overtredelser, men kan la være når overtredelsen er av mindre betydning. Før den gir pålegg, skal den ansvarlige varsles skriftlig med minst tre ukers frist til å uttale seg.

Kommunen kan så gi pålegg om retting, opphør av bruk og stans av arbeid. Pålegget skal ha en frist, og et endelig pålegg kan tinglyses på eiendommen. Kommunen kan også vedta tvangsmulkt for å få pålegget gjennomført. Etterkommes ikke pålegget, kan kommunen utferdige forelegg. Reises ikke søksmål innen 30 dager, får forelegget samme virkning som en rettskraftig dom.

Retting betyr ikke alltid rivning. Har carporten et bruksområde som kan gjøres lovlig, kan du søke om det. Plan- og bygningsloven § 19-2 gir kommunen adgang til å gi dispensasjon, men hensynene bak bestemmelsen må ikke settes vesentlig til side, og fordelene må være klart større enn ulempene. Har naboen gitt skriftlig samtykke til mindre avstand, kan carporten få stå.

Hvem pålegget rettes mot, er ikke klart definert i loven. Plan- og bygningsloven § 31-1 nevner «eieren eller den ansvarlige». Du kan derfor ikke regne med at kommunen bare kan gå etter den som bygde carporten.

Slik gikk det for Pernille

Pernille kjøpte et rekkehus med en frittliggende carport ved siden av inngangen. Et halvt år senere fikk hun brev fra kommunen med forhåndsvarsel om pålegg om retting. Kommunen mente carporten sto for nær nabogrensen og at taket var høyere enn tillatt.

Pernille brukte de tre ukene til å uttale seg. Hun fant tegninger fra en tidligere søknad i arkivet og fikk en skriftlig erklæring fra naboen om at han ikke hadde noe imot avstanden. Med det i hånd søkte hun om dispensasjon, og kommunen godkjente carporten med en mindre endring i takhøyden.

Overfor selgeren viste Pernille til at salgsoppgaven beskrev carporten som en del av boligen uten forbehold. Selgeren mente at Pernille burde ha sjekket byggesaksarkivet. Til slutt ble de enige om at selgeren dekket kostnadene til søknaden og endringen av taket. Pernille ble sittende med carporten.

Hva du kan kreve av selgeren

Kommunens pålegg og kravet mot selgeren er to forskjellige spor. Kravet mot selgeren følger avhendingslova.

Ved forbrukerkjøp har boligen etter § 3-2 tredje ledd en mangel hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått. Det gjelder ikke hvis du ikke bygde på selgerens sakkunnskap og vurdering. Hvor langt unntaket rekker, avgjøres konkret. Derfor kan carporten være en mangel, men ikke automatisk.

Du kan også bygge på § 3-7. Visste selgeren at carporten var ulovlig og sa det ikke, kan det være en manglende opplysning. Beskrev salgsoppgaven carporten som godkjent, kan § 3-8 komme inn.

Kravene er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen. Retting er ved brukt bolig selgerens rett, ikke et krav du kan stille. Prisavslaget settes som hovedregel til kostnadene ved å få mangelen rettet, altså søknad, dispensasjon eller flytting av carporten.

Hvor lenge kan kommunen vente

Mange spør om kommunen kan la en gammel carport stå. Plan- og bygningsloven har ingen egen foreldelsesregel for pålegg om ulovlige tiltak. Om lang tids passivitet fra kommunen har betydning, er ikke avklart. Det kan tale for deg, men ikke noe å regne med. Les mer i ulovlighetsoppfølging fra kommunen og i kan kommunen gi pålegg for noe forrige eier gjorde.

Sa selgeren at alt var godkjent, og kommunen sier noe annet, står det mer om kravet i selger sa alt var godkjent. En annen bygning i samme situasjon er tatt opp i vinterhagen er ikke godkjent. Helheten for temaet finner du i pilaren ulovlig bygget: tilbygg og endringer uten søknad.

Kort oppsummert

• En ulovlig carport kan være bygget uten søknad, for stor, for høy, for nær naboen eller i strid med planen.
• Kommunen skal sende forhåndsvarsel med minst tre ukers frist før den gir pålegg, og rivning er ikke det eneste utfallet.
• Dispensasjon eller naboens skriftlige samtykke kan redde carporten.
• Overfor selgeren kan carporten være en mangel, og det avgjøres konkret.
• Prisavslaget ved en ulovlig carport settes som hovedregel til kostnaden ved å få forholdet rettet.